Infiltrazioni nel condominio: le Sezioni Unite vengono chiamate a ripartire le spese del lastrico solare

Pubblicazione legale:

Come si ripartiscono le spese relative alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare? La soluzione non è scontata come si potrebbe pensare. Se ne è resa conto la Suprema Corte che, con sentenza n. 13526/2014, ha chiesto l'intervento delle Sezioni Unite.

Un condomino lamenta di aver subito dei danni da infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo condominiale e chiede il risarcimento dei danni al condominio. Quest'ultimo, a sua volta, chiama in causa il condomino proprietario esclusivo del terrazzo.
Come ci si poteva aspettare, i danni vengono ripartiti per 1/3 a carico della proprietà esclusiva e, per i rimanenti 2/3, a carico del condominio, nel rispetto del contenuto dell'art. 1126 c.c. 
Il problema della ripartizione delle spese relative al terrazzo condominiale non è mai stato di facile soluzione. Le Sezioni Unite erano intervenute per fare chiarezza con la sentenza n. 3672/1997, escludendo l'applicabilità della responsabilit extracontrattuale ex art. 2051 (risarcimento dei danni cagionati da cose in custodia) a vantaggio dell'art. 1126 c.c., con l'espressa distinzione di due ipotesi.
Il lastrico appartiene a tutti i condomini.  Nel caso in cui il lastrico solare svolga soltanto la funzione di copertura dell'edificio e appartenga a tutti i condomini, alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione, le riparazioni e le ricostruzioni sono tenuti tutti i partecipanti al condominio, sulla base delle rispettive quote di comproprietà riportate nelle tabelle millesimali (art. 1223, comma I, c.c.). In tale ipotesi, il risarcimento dei danni cagionati all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua derivanti dal lastrico per difetto di manutenzione sono a carico di tutti i condomini, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà.
Il lastrico è di proprietà o uso esclusivo. Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell'edificio, è destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in quanto il lastrico oltre alla funzione di copertura, offre ad un singolo condomino ulteriori concretamente utilità, le spese (ed i danni risarcitori) andranno ripartiti in misura diversa, ponendo i 2/3 a carico di tutti i condomini (in ragione della funzione di copertura) e 1/3 a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo (in ragione delle altre utilità).
In sostanza, secondo le Sezioni Unite (n. 3672/1997) obbligati alle ripartizioni ed ai risarcimenti sono i condomini che usufruiscono della copertura in concorso con il proprietario esclusivo. Abbiamo detto in precedenza che le Sezioni Unite sono intervenute per sopire il conflitto giurisprudenziale in atto, ma la soluzione prospettata dagli Ermellini, in questo caso, evidentemente non ha convito e non è riuscita a sopire gli animi. Secondo parte della dottrina, la questione doveva essere impostata in termini diversi, specie nell'ipotesi in cui i danni derivavano da un difetto di manutenzione: a prescindere dalla proprietà del terrazzo, se l'onere di manutenzione gravava sull'intero condominio, era questo a dover provvedere alla manutenzione e, in mancanza, al risarcimento dei relativi danni.
Il proprietario esclusivo risponde solo dell'usura. La dottrina contestava la soluzione prospettata dalle Sezioni Unite sottolineando che il proprietario esclusivo poteva essere chiamato a concorrere alle spese nella misura di 1/3 (ovvero in altra misura da quantificare) solo nel caso in cui i danni fossero derivati dall'usura causata dal godimento esclusivo del bene ma non nel caso in cui essi derivavano dall'omessa manutenzione da parte del condominio. L'inerzia di quest’ultimo, in definitiva, non poteva pesare sulle tasche del singolo proprietario. In altre parole, se, per esempio, il proprietario esclusivo, con l'uso, deteriorava la pavimentazione del terrazzo, doveva concorrere in maniera maggiore alle spese di rifacimento, viceversa, nel caso in cui le infiltrazioni fossero state determinate dal naturale deterioramento della guaina, le spese sarebbero state ripartite tra tutti i condomini.
Anche la giurisprudenza non era convinta. Parte della giurisprudenza aveva ovviamente seguito la dottrina con il risultato che alcune pronunce continuano a considerare il condominio come un custode della cosa e pertanto responsabile, ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (cfr. Cass. Civile, sent. n. 7727/2000 e n. 642/2003).
Richiesto nuovamente l'intervento delle Sezioni Unite. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13526 dell'11 marzo 2014, preso atto del contrasto in atto, ha rimesso la questione al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Avv. Alberto Giupponi