Principio di solidarietà e parziarietà: la natura del credito vantato nei confronti del condominio e le modalità di riscossione. Note alla sentenza n. 9148/2008 delle Sezioni Unite prima e dopo la recente Riforma del Condominio.

Pubblicazione legale:

Principio di solidarietà e parziarietà: la natura del credito vantato nei confronti del condominio e le modalità di riscossione. Note alla sentenza n. 9148/2008 delle Sezioni Unite prima e dopo la recente Riforma del Condominio.

Sommario: 1. Il contrasto interpretativo precedente all’intervento delle Sezioni Unite.  − 2. Cos’è cambiato con la riforma del condominio.

1. Il contrasto interpretativo precedente all’intervento delle Sezioni Unite.

In merito alla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali, sino alla fine degli anni ’90, l’indirizzo di legittimità è sempre stato univoco nel dichiarare la responsabilità solidale dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi.

Invero qualora l'amministratore avesse assunto delle obbligazioni in nome e per conto del condominio nei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni assembleari, tali obbligazioni sarebbero state direttamente imputabili ai condomini, con la conseguenza che il terzo contraente avrebbe potuto agire per ottenere il pagamento sia nei confronti del condominio sia, in via solidale, nei confronti dei singoli condomini.

Pertanto la sentenza eventualmente ottenuta nei confronti dell'amministratore poteva essere fatta valere nei confronti dei singoli condomini, pur se non indicati nominativamente nella sentenza, salvo il diritto del o dei condomini che avevano interamente provveduto al pagamento di agire in via di regresso nei confronti dei condebitori. Irrilevanti, ai fini dell'obbligo del condomino esecutato, erano da considerarsi i rapporti interni dello stesso con il condominio o l'eventuale esistenza di un fondo comune che non fosse il patrimonio dell'ente.

Senonchè, con tre successive sentenze emesse fra il 1996 ed il 1999, la Suprema Corte si è diversamente espressa, facendo sorgere, seppur con un indirizzo minoritario, un’incertezza fra gli operatori del diritto, in quanto, in evidente contrasto con l’orientamento sino a quel momento espresso, negava la natura solidale della responsabilità dei condomini nei confronti delle obbligazioni assunte dal condominio, a favore di una responsabilità semplicemente parziaria.

Il contrasto giurisprudenziale così sorto ha indotto le Sezioni Unite, con sentenza n. 9148/2008, ad intervenire affinchè venisse adottato un orientamento unitario che consentisse di dirimere le perplessità ed i dubbi sorti.

Un intervento che, non senza sorpresa per gli operatori del diritto, ha cristallizzato il minoritario orientamento secondo cui la ripartizione tra i condomini di tali obbligazioni deve avvenire in proporzione delle rispettive quote.

2. Cos’è cambiato con la riforma del condominio

La riforma del condominio, introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, ed entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha però introdotto una norma legislativa che supera le argomentazioni delle Sezioni Unite, identificabile nell’art 63 disp. att. c.c., e che apre un nuovo panorama giuridico che non esclude il sorgere di nuovi orientamenti giurisprudenziali.

In primis il I comma di detto articolo ha introdotto un obbligo di collaborazione fra l’amministratore ed il terzo in merito alla comunicazione dei dati dei condomini morosi, affinchè possa essere iniziata nei loro confronti l’idonea procedura esecutiva mirata al recupero del dovuto. La mancata collaborazione dell’amministratore comporterà il diritto del creditore di agire giudizialmente per ottenere questi dati, con evidenti responsabilità dell’amministratore che sarà chiamato a rispondere delle spese di giudizio.

In secundis il II comma ammette che i creditori possano agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, ma solo dopo la preventiva infruttuosa escussione dei morosi.

Questo passo della Riforma è stato salutato nei primi improvvisati commenti come la reintroduzione di un vincolo di solidarietà dei condomini nei confronti dei terzi creditori. Ma affermare ciò è inesatto.  

Asserire che l'obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola nella contribuzione alle spese, sia subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi non equivale affatto ad affermare che gli uni e gli altri siano condebitori solidali verso il terzo per la totalità della medesima prestazione, come invece previsto dall'art. 1292 c.c. Si tratta di due istituti normativi differenti.

Soprattutto, quando vien detto che i creditori possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, dopo soltanto l'escussione degli altri condomini, non si deve intendere che l'obbligazione di gestione condominiale sia vista nuovamente come vicenda costitutiva dell'insorgenza del debito di una stessa prestazione per l'intero a carico dei partecipanti al condominio, restando salvi i criteri di ripartizione ex art. 1123 c.c. nei soli rapporti interni fra condomini: tant'è che l'obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente risulta dalla legge limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso.

Peraltro, nel quadro allestito dalla l. n. 220 del 2012, dovrebbe essere astrattamente impedito che abbiano a verificarsi situazioni di morosità di condomini verso terzi creditori in ipotesi di esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, visto che queste, ai sensi dell'art. 1135, n. 4), c.c., sono ora condizionate al previo obbligatorio accantonamento di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Questo fondo dovrebbe, pertanto, comprendere tutte le somme necessarie al pagamento integrale dei creditori del condominio, man mano che i rispettivi debiti giungono a scadenza.

Inoltre l'art. 63 comma II disp. att., c.c., configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, un'obbligazione verso il terzo che sia rimasto creditore, sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l'intera prestazione dovuta al creditore, quanto unicamente le somme dovute dai morosi. Condomini morosi e condomini solventi, pur essendo condebitori responsabili verso il terzo creditore per il saldo dovuto, si trovano in posizione non paritetica, sussistendo una graduazione in ordine al relativo pagamento.

Così impostato il problema, il riconoscimento normativo di una relazione di sussidiarietà tra il debito del condomino moroso e quello del condomino solvente non deporrebbe affatto per la sussistenza di un nesso di solidarietà tra gli stessi. L'art. 63 comma II disp. att. c.c. si spiegherebbe come fonte di un'obbligazione legale di garanzia di ogni condomino per le quote non sue.

La preventiva escussione richiede, comunque, l'esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l'eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola.

L'onere di escussione comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede.

Invero appare azzardato parlare di solidarietà in senso proprio in quanto la lettera dell'art. 63 comma 2 disp. att. c.c. , che precisa che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola”, riconosce al condomino solvente, convenuto in giudizio dal terzo per il pagamento del restante credito condominiale, di paralizzare l'azione del creditore eccependo il mancato esperimento del beneficio della preventiva escussione del patrimonio del condomino moroso.

Appare comunque facile presagire quale esito possa avere l'aspettativa del condomino adempiente di vedersi rimborsata proprio dal moroso la quota da questi dovuta, stante la necessaria premessa della già acclarata sua preventiva infruttuosa esecuzione affrontata dal terzo creditore.

In ogni caso al condomino in regola con i pagamenti, escusso dal terzo creditore per la parte dovuta dai morosi, allo scopo di ottenere dagli altri condomini il rimborso di quanto da lui corrisposto, dovrà consentirsi di avvalersi, oltre che dell'azione di regresso verso il debitore principale inadempiente, altresì della surrogazione legale (in forza dell'art. 1203, n. 3, c.c. secondo cui la surrogazione ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo), senza, peraltro, mai esperire contemporaneamente i due rimedi, azionabili in via alternativa fra loro.

In conclusione l'obbligazione di gestione condominiale non determina a carico dei partecipanti al condominio l'insorgenza di un debito solidale verso il terzo creditore per l'intera prestazione: l'obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente viene, infatti, dalla legge contenuto in proporzione alla rispettiva quota del moroso, secondo un criterio di “doppia parziarietà”. Ciascun condomino è realmente obbligato (in via primaria verso l'amministratore, e in via surrogatoria verso il creditore) soltanto per la quota di debito proporzionata al valore della sua porzione, ed è invece garante per le quote dei condomini inadempienti, restando i rispettivi rapporti obbligatori distinti perché generati da cause normativamente distinte. Nel senso che il condomino solvente garantisce l'adempimento del contributo imposto al moroso, ovvero un debito altrui, e per tale ragione, una volta effettuato il pagamento, ha azione di regresso nei confronti del debitore principale e si surroga nei diritti del creditore.

Alla stregua dell'operante principio di irretroattività, la nuova disciplina troverà applicazione per tutti gli effetti non ancora esauriti di un rapporto giuridico sorto anteriormente, mentre sarà inapplicabile per le obbligazioni di spesa prima della data di entrata in vigore della riforma.

Avv. Alberto Giupponi