Cosa sono i vizi occulti di un immobile?

Pubblicazione legale:

Quando si prende in affitto un immobile, è fondamentale che sia in condizioni idonee per l’uso abitativo o commerciale. Tuttavia, possono emergere problemi non immediatamente visibili al momento della firma del contratto: questi difetti sono definiti vizi occulti dell’immobile.

Tra i più comuni troviamo:

• Infiltrazioni d’acqua (da tetti, pareti o impianti difettosi).
• Problemi alla caldaia o all’impianto di riscaldamento.
• Difetti strutturali, come crepe nei muri o instabilità.
• Impianti elettrici o idraulici non a norma, che possono causare pericoli.
• Muffa e umidità, spesso nascosti dietro mobili o rivestimenti.

Il locatore, secondo l’art. 1575 c.c., ha l’obbligo di consegnare un immobile in buono stato e mantenerlo tale per tutta la durata del contratto.

Chi deve pagare le riparazioni?

Per comprendere le responsabilità in caso di danni occulti, bisogna distinguere tra:

• Spese ordinarie: A carico del conduttore (es. piccole riparazioni, sostituzione filtri caldaia, manutenzione impianti).
• Spese straordinarie: A carico del locatore (es. problemi strutturali, rifacimento caldaia, sistemazione di infiltrazioni gravi).

Se hai dubbi su chi debba sostenere una determinata spesa, consultare un avvocato esperto in locazioni e vizi occulti negli immobili può evitarti controversie legali.

È possibile sospendere il pagamento del canone?

Molti inquilini si chiedono se sia possibile sospendere l’affitto in caso di vizi dell’immobile. La legge stabilisce che non è possibile interrompere il pagamento autonomamente. Secondo la Cassazione (ordinanza n. 12103/2020), l’affitto può essere sospeso solo se il vizio rende totalmente inutilizzabile l’immobile.

Per esempio:

• Un’infiltrazione minore non giustifica la sospensione.
• Un guasto che impedisce l’uso dell’immobile può invece portare alla riduzione o sospensione del canone, previa decisione del giudice.
  

Se ritieni che i vizi occulti abbiano compromesso l’uso della casa o del locale commerciale, puoi:

• Chiedere una riduzione del canone, se il vizio riduce il valore d’uso dell’immobile.
• Domandare la risoluzione del contratto, se l’immobile è inutilizzabile.
• Richiedere un risarcimento danni, se hai subito perdite economiche a causa dei vizi occulti.
  

In tutti questi casi, sarà necessario rivolgersi a un avvocato e, se necessario, al tribunale.

Come segnalare un vizio occulto al proprietario

Se hai scoperto problemi nella casa o nel locale che hai preso in affitto, ecco cosa fare:

1. Invia una segnalazione scritta: meglio tramite PEC o raccomandata A/R, descrivendo il vizio riscontrato.
2. Chiedi un intervento tempestivo: il locatore ha l’obbligo di intervenire per ripristinare le condizioni adeguate
3. Documenta tutto: foto, video e testimonianze possono essere utili in caso di controversia
4. Consulta un avvocato: se il locatore non risponde o rifiuta di intervenire, un avvocato esperto può:
   • Redigere una lettera formale di contestazione.
   • Avviare un’azione legale per il risarcimento o la risoluzione del contratto.

Quando contattare un avvocato specializzato?

La gestione dei vizi occulti in un immobile può diventare complessa, e un supporto legale è fondamentale in caso di:

• Danni gravi che impediscono l’uso dell’immobile.
• Rifiuto del locatore di effettuare riparazioni necessarie.
• Richiesta di risarcimento per danni subiti.

Un avvocato specializzato in vizi occulti e locazioni ti aiuterà a far valere i tuoi diritti e a ottenere una soluzione legale adeguata.

Conclusioni

Se hai scoperto vizi occulti nel tuo immobile in affitto, è importante agire tempestivamente per proteggere i tuoi diritti. La legge prevede strumenti di tutela per gli inquilini, ma è fondamentale muoversi nel rispetto delle norme e con il giusto supporto legale.

Affidarsi a un avvocato esperto in locazioni e vizi occulti immobiliari può fare la differenza tra un problema irrisolto e una soluzione efficace.