Indennità da Perdita d'Avviamento Commerciale in Caso di Mancato Rinnovo del Contratto di Locazione

Pubblicazione legale:

Il contratto di locazione commerciale, regolato dalla Legge 392/1978, si applica agli immobili urbani destinati ad attività industriali, artigianali, commerciali o ad altri usi non abitativi, come uffici e attività turistiche. La durata minima di un contratto di locazione commerciale è di sei anni, con rinnovo tacito per periodi successivi di sei anni, salvo disdetta da una delle parti. Il locatore può esercitare la disdetta solo in casi specifici, come il proprio interesse ad utilizzare direttamente l’immobile o per ristrutturazioni importanti, ma la legge tutela anche il conduttore, imponendo il pagamento di una giusta indennità in caso di cessazione del rapporto.

Cos'è l'Indennità da Perdita d'Avviamento Commerciale?

L'indennità da perdita di avviamento commerciale è una protezione economica per il conduttore, riconosciuta dall'art. 34 della Legge 392/1978, che stabilisce che il locatore debba corrispondere una somma pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone pagato (ventuno per le attività alberghiere) quando decide di non rinnovare il contratto di locazione. La motivazione di questa indennità risiede nel valore che il conduttore ha creato nel corso della locazione, mediante la sua attività commerciale che ha contribuito a valorizzare l'immobile.

L'avviamento commerciale si riferisce alla capacità dell'azienda di attrarre clientela, generando così un valore economico che va oltre la semplice locazione di un immobile. Ad esempio, per un negozio o un ristorante, il “brand” e la clientela abituale rappresentano un valore che si perde se l'attività viene spostata. Proprio per questo, l'indennità riconosce il danno subito dal conduttore nel caso di cessazione della locazione da parte del locatore.

Quando l’Indennità è Dovuta?

L'indennità da perdita d’avviamento commerciale è dovuta esclusivamente in caso di disdetta del contratto da parte del locatore, non se è il conduttore a decidere di terminare il contratto. In quest’ultimo caso, il conduttore non ha diritto a tale risarcimento, nemmeno se la cessazione avviene al termine del contratto decennale. È fondamentale, quindi, che il conduttore comprenda le implicazioni legali prima di dare disdetta al contratto.

L’importanza della Mediazione

Il diritto all'indennità, sebbene tuteli il conduttore, deve essere adeguatamente rivendicato e documentato. Non sempre, infatti, il conduttore ha diritto all'indennità, specialmente se l'attività esercitata non ha un contatto diretto con il pubblico (come nel caso di uffici o magazzini). In questi casi, la prova del "significativo contatto con il pubblico" può essere controversa, e spetta al conduttore dimostrare il legame con la clientela.

Anche in caso di controversie legate all'avviamento commerciale, l’istituto della mediazione obbligatoria, previsto dal D. Lgs. 28/2010, può risultare utile per risolvere pacificamente il conflitto senza ricorrere a una causa lunga e costosa.

Conclusione

L’indennità da perdita di avviamento commerciale rappresenta una tutela fondamentale per il conduttore, consentendo di ottenere un risarcimento economico in caso di disdetta del contratto di locazione commerciale da parte del locatore. E' opportuno sottolineare che, come previsto dal Decreto Legislativo 28/2010, qualsiasi controversia legata ai contratti di locazione è soggetta al tentativo obbligatorio di mediazione. Questo strumento si configura come una modalità efficace, economica e rapida per cercare una soluzione alternativa alla risoluzione definitiva del contratto. In tale contesto, risulta certamente consigliabile, anche in via volontaria e non esclusivamente obbligatoria, avviare la procedura di mediazione prima che il conflitto tra le parti sfoci in una causa legale vera e propria.

Per qualsiasi dubbio o necessità di consulenza legale, puoi rivolgerti allo Studio Legale Avv. Andrea Centi.