Locazioni: il locatore può chiedere i canoni persi anche dopo la restituzione anticipata dell’immobile? Le Sezioni Unite chiariscono

Pubblicazione legale:

Se sei proprietario di un immobile dato in affitto e ti sei trovato a gestire un inquilino che smette di pagare, magari restituendo l’immobile prima della scadenza, avrai sicuramente una domanda in testa:

Posso chiedere comunque i canoni non pagati fino alla fine del contratto?

La risposta è arrivata dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, che chiarisce un punto rimasto per anni controverso: il diritto del locatore al risarcimento del danno da mancato guadagno.

Il principio stabilito dalla Cassazione

«Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno […] non viene meno per il solo fatto della restituzione anticipata dell’immobile».

Non conta solo che l’immobile sia stato restituito: quello che conta è se e come il proprietario ha potuto effettivamente rimetterlo a reddito.

Cosa succedeva prima di questa sentenza?

Fino a oggi, due correnti giurisprudenziali si confrontavano:

• Una diceva: “Hai riavuto l’immobile, il danno è finito lì”. Se l’inquilino ti ha lasciato la casa prima della scadenza, non puoi lamentarti.
• L’altra diceva: “Hai perso un reddito che ti spettava”. Il contratto prevedeva canoni fino a una certa data e l’inadempimento dell’inquilino li ha interrotti.

Le Sezioni Unite scelgono una terza via, molto più equilibrata e aderente alla realtà:

Il locatore può chiedere i canoni persi, ma deve provare che il danno sia reale, diretto e non evitabile.

Che cosa cambia in concreto per il proprietario?

Con questa sentenza:

• Non hai diritto automatico a tutti i canoni fino alla scadenza del contratto.
• Ma non sei nemmeno lasciato senza tutela: se dimostri che hai subìto una perdita economica vera e non evitabile, puoi ottenere il risarcimento.

Esempi pratici:

Hai diritto al risarcimento se:

• L’immobile è rimasto sfitto per mesi non per tua colpa, ma perché hai cercato attivamente nuovi conduttori e non li hai trovati.
• Hai dovuto eseguire interventi di manutenzione straordinaria dovuti al cattivo stato dell'immobile riconsegnato.
• Il canone del nuovo contratto è molto più basso del precedente (puoi chiedere la differenza come danno).

Potresti perdere il diritto al risarcimento se:

• Hai tenuto l’immobile vuoto senza cercare inquilini.
• Non hai pubblicato annunci, né ti sei rivolto ad agenzie.
• Hai aspettato troppo a rimettere l’immobile sul mercato senza giustificazioni valide.

La prova del danno è tutta sulle spalle del locatore

Secondo la Cassazione, spetta al proprietario dimostrare:

1. Il nesso causale tral’inadempimento dell’inquilino e il mancato guadagno.
2. L’impossibilitàdi evitare il danno, pur avendo agito con normale diligenza (annunci, agenzie, lavori, ecc.).
3. L’eventuale entità economica del pregiudizio subito (canoni, spese legali, perdita economica per differenza di affitto, ecc.).

È il classico schema dell’art. 1223 c.c.: il danno da inadempimento deve essere una conseguenza immediata e diretta, e il creditore ha l’onere di provarlo.

Cosa NON si può più fare dopo la sentenza

Non si può più usare l’art. 1591 c.c. (danni da ritardo nella restituzione) per chiedere automaticamente tutti i canoni fino alla scadenza, se l’immobile è stato già riconsegnato.

Questo limita gli automatismi risarcitori e rende centrale la dimostrazione concreta del danno.

Cosa deve fare il locatore per tutelarsi?

Se ti trovi in una situazione simile, agisci subito:

·       Raccogli documenti: annunci, preventivi, email con agenzie, fotografie, perizie.

·       Verifica la documentazione contabile: canoni non pagati, spese sostenute.

·       Agisci giudizialmente solo dopo una valutazione seria dei costi-benefici.

·       Evita l’inerzia: non aspettare che il tempo ti tolga i tuoi diritti.

Perché questa sentenza è importante

La Cassazione riconosce finalmente che il danno da inadempimento del conduttore può esistere anche dopo la restituzione dell’immobile, ma va provato seriamente e concretamente.

Non esiste più il “tanto mi devono pagare comunque”, ma nemmeno il “hai avuto le chiavi, non puoi chiedere più nulla”.

È il giusto bilanciamento tra il diritto del locatore alla redditività del suo bene e l’esigenza di evitare richieste ingiustificate