La responsabilità del locatore per i danni arrecati a terzi dal proprio immobile è un tema di grande rilevanza, regolamentato principalmente dagli articoli 2051 e 2053 del codice civile. Questo breve articolo intende offrire una panoramica su tale tematica, precisando fin dall'inizio che l'analisi qui proposta non ha certo la pretesa di essere esaustiva, limitandosi a stimolare una riflessione sulle principali questioni giuridiche e pratiche che riguardano la responsabilità del locatore.
L'articolo 2051 c.c. si occupa della responsabilità per danni causati da cose in custodia, stabilendo che il custode di una cosa (sia essa mobile o immobile) è responsabile dei danni provocati dalla cosa stessa, a meno che non dimostri di aver fatto tutto il possibile per prevenire il danno. Nel contesto della locazione occorre però evidenziare che il proprietario locatore è considerato custode e come tale è tenuto a vigilare sullo stato di conservazione e di efficienza delle sole strutture murarie del bene locato e degli impianti. La sua responsabilità pertanto non si estende per tutto quanto rientra nella diretta disponibilità del conduttore quali possono essere per esempio, beni depositati o addirittura sostanze pericolose da questi conservate nell’immobile locato e dalle quali si è originato il danno.
Diversamente, l'articolo 2053 c.c. disciplina la responsabilità per la rovina di edifici o altre costruzioni, stabilendo che il proprietario (o chi ha il diritto di godimento dell'edificio) è responsabile dei danni causati dalla rovina, a condizione che si dimostri che essa è avvenuta per vecchiaia dell'edificio o per mancata manutenzione. Questo articolo assume particolare importanza nei rapporti di locazione, poiché pone a carico del locatore un'obbligazione di manutenzione dell'immobile, al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo per la sicurezza degli occupanti o di terzi.
È importante notare che, affinché si possa configurare la responsabilità del locatore ai sensi dell'art. 2053 c.c., è necessario che il danno derivi direttamente dalla rovina dell'edificio e che vi sia un nesso causale tra la mancata manutenzione (o la vecchiaia dell'edificio) e il verificarsi del danno. La giurisprudenza ha chiarito che il concetto di "rovina" non deve essere interpretato in senso stretto, ma può includere ogni forma di deterioramento strutturale che comprometta la sicurezza dell'edificio.
In conclusione, la responsabilità del locatore in relazione alla condizione dell'immobile locato e alla prevenzione della rovina di edificio rappresenta un aspetto fondamentale della gestione dei rapporti di locazione. I locatori devono essere consapevoli delle proprie obbligazioni e adottare tutte le misure necessarie per garantire la sicurezza e l'idoneità dell'immobile locato. Tuttavia, come già accennato, l'argomento è complesso e richiede un'analisi dettagliata che vada oltre i limiti di questo breve articolo. Si invita pertanto chi fosse interessato ad approfondire la tematica a consultare ulteriori risorse o a rivolgersi a professionisti del settore.
