Delibere condominiali e beni di proprietà esclusiva – Un importante richiamo alle Sezioni Unite

Pubblicazione legale:

Con l'ordinanza n. 5528/2025, la Corte di Cassazione ribadisce un principio cruciale in tema di condominio: l'assemblea condominiale non può deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, pena la nullità della deliberazione.

Nel caso in commento, l'assemblea aveva deliberato lavori straordinari includendo opere sui balconi di proprietà esclusiva, attribuendo all'amministratore il potere di stipulare il contratto d'appalto anche per tali lavori privati.

La cassazione, richiamando le Sezioni Unite (sent. n. 9839/2021), ha stabilito che "L'assemblea condominiale può occuparsi solo della gestione dei beni e servizi comuni,. Qualsiasi decisione riguardante beni di proprietà esclusiva esige il consenso dei singoli proprietari, non potendo essere assunta con il metodo maggioritario assembleare." 

Ne consegue che tali delibere sono nulle (e quindi impugnabili in ogni tempo), in quanto aventi ad oggetto materie estranee alle competenze dell'assemblea, con conseguente sussistenza dell'interesse ad agire del condomino dissenziente.

Perché è importante?

• Evita che il condominio si esponga a responsabilità contrattuali o extracontrattuali per lavori su parti private non legittimamente deliberati.
• Garantisce la tutela dei diritti dei singoli condomini sulle proprie proprietà esclusive.
• Impedisce derive gestionali in cui l'assemblea si sostituisce alla volontà individuale dei proprietari

Una pronuncia che conferma la linea di rigore sulla distinzione tra beni comuni e beni privati e che impone massima attenzione agli amministratori e ai professionisti nella gestione delle delibere condominiali.