In materia di contratto di locazione transitorio, l'esigenza transitoria deve essere documentata?

Pubblicazione legale:

In materia di contratto di locazione transitorio, l'esigenza transitoria deve essere documentata.

La legge 9 dicembre 1998, n. 431, all'articolo 5, prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione ad uso transitorio per soddisfare particolari esigenze delle parti, demandando a decreti ministeriali la definizione delle condizioni e modalità per la loro stipula [LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 / Capo I,Art. 1.].

Il Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002, all'articolo 2, commi 4 e 5, stabilisce che:

"I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto" [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 20700/2017][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 17073/2022][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 21114/2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 22991/2019][Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 645/2018][Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 579/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 160/2022][Tribunale Ordinario Pistoia, sez. 3, sentenza n. 311/2022][Tribunale di Foggia, Sentenza n.380 del 6 febbraio 2024][Tribunale Ordinario Piacenza, sez. S1, sentenza n. 184/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 451/2023][Corte d'Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 3998/2021][Corte di Appello di Napoli, Sentenza n.4404 del 27 novembre 2023].

La giurisprudenza ha costantemente affermato che la specifica indicazione dell'esigenza transitoria e la prova della sua sussistenza mediante documentazione allegata al contratto sono presupposti essenziali per la validità del contratto di locazione transitorio. In mancanza di tali requisiti, il contratto è ricondotto alla durata ordinaria prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 431/1998, ossia quattro anni più quattro [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 20700/2017][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 17073/2022][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 21114/2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 22991/2019][Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 645/2018][Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 579/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 160/2022][Tribunale Ordinario Pistoia, sez. 3, sentenza n. 311/2022][Tribunale di Foggia, Sentenza n.380 del 6 febbraio 2024][Tribunale Ordinario Piacenza, sez. S1, sentenza n. 184/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 451/2023][Corte d'Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 3998/2021][Corte di Appello di Napoli, Sentenza n.4404 del 27 novembre 2023].

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 4075 del 20 febbraio 2014, ha affermato che:

"Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza" [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 20700/2017][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 17073/2022][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 21114/2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 22991/2019][Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 645/2018][Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 579/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 160/2022][Tribunale Ordinario Pistoia, sez. 3, sentenza n. 311/2022][Tribunale di Foggia, Sentenza n.380 del 6 febbraio 2024][Tribunale Ordinario Piacenza, sez. S1, sentenza n. 184/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 451/2023][Corte d'Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 3998/2021][Corte di Appello di Napoli, Sentenza n.4404 del 27 novembre 2023].

Pertanto, l'esigenza transitoria deve essere documentata con apposita documentazione allegata al contratto. La mancanza di tale documentazione comporta la trasformazione del contratto in un contratto di locazione ordinario, con la durata minima prevista dalla legge [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 20700/2017][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 17073/2022][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 21114/2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 22991/2019][Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 645/2018][Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 579/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 160/2022][Tribunale Ordinario Pistoia, sez. 3, sentenza n. 311/2022][Tribunale di Foggia, Sentenza n.380 del 6 febbraio 2024][Tribunale Ordinario Piacenza, sez. S1, sentenza n. 184/2022][Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 451/2023][Corte d'Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 3998/2021][Corte di Appello di Napoli, Sentenza n.4404 del 27 novembre 2023].