Il contratto di locazione commerciale

Pubblicazione legale:

Tale contratto è disciplinato agli artt. 27 e ss. della L. 392/1978 (Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione).

Il contratto è a canone libero pertanto le parti possono liberamente determinarlo; le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore ma le variazioni in aumento non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

La durata minima è di 6 anni con rinnovo automatico di altri 6 (se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, nonché se adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo), elevata a 9 anni con rinnovo per altri 9 per gli immobili destinati ad attività alberghiera, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'art. 1786 c.c. (case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili) o all'esercizio di attività teatrali.

Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata sopra indicata. 

E' possibile prevedere una durata più breve se l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile ha carattere transitorio. 

Il rinnovo è automatico a meno che una delle parti non comunichi all’altra disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiera).

Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare la facoltà di diniego di rinnovo solo per:

- adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

- adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad uso diverso da quello di abitazione, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

- demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione (il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta);

- ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla L. 426/1971 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile (il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio).

Le parti possono consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. 

Se ricorrono gravi motivi il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore deve locare l'immobile per la medesima stagione dell'anno successivo allo stesso conduttore se gliene ha fatto richiesta con raccomandata prima della scadenza del contratto.