Pubblicazione legale

La Corte di Cassazione Sezione II Civile con una recente sentenza (n. 17932/2020) , pronunciandosi sulla validità o meno di un preliminare di vendita, ha deciso nel modo seguente. Ha stabilito che è nullo il preliminare di vendita quando non vi è indicato il prezzo di vendita, in quanto è privo di uno degli elementi essenziali. Non solo! Nel caso specifico affrontato la Cassazione ha anche stabilito che l'acquirente non avesse diritto alla restituzione della somma versata quale acconto sul prezzo di vendita, in quanto per averne la restituzione avrebbe dovuto dimostrare di aver eseguito questo versamento come acconto sulla base di un contratto valido e con indicazione del prezzo di vendita. In assenza di questa prova, è stata rigettata la richiesta di restituzione della somma data in acconto avanzata dall'acquirente.

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Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza (n. 7612/2022). Al la luce di tale pronuncia, il promittente acquirente che venga a conoscenza dell'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto di compravendita, seppur garantito come libero da pesi, si può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data non siano state cancellate. Il promissario acquirente che si sottragga alla stipula a causa di ciò non incorre in condotta inadempiente.

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Quando l'inquilino può essere obbligato a pagare tasse e tributi per l'immobile in affitto? " Deve ritenersi valida la clausola del contratto di locazione che preveda che il conduttore si faccia carico del pagamento di ogni tassa, imposta o onere relativo ai beni locati e al contratto di locazione tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi" . E' quanto deciso dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n. 6882 dell'08.03.2019.

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Aste Giudiziarie Immobiliari Chi presente offerta di acquisto per partecipare ad un'asta giudiziaria immobiliare (oggi in prevalenza telematiche: ciò consente di poter partecipare per immobili anche geograficamente distanti) e si aggiudica l'immobile deve tener presente che entro il termine indicato (se non indicato vale il termine di legge) dovrà eseguire il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione (oltre naturalmente le spese accessorie relative all'acquisto): diversamente si decade e non solo si perde l'immobile (aggiudicato in via provvisoria) ma anche la cauzione già versata al momento della partecipazione. Quando si chiude la vendita si è infatti aggiudicatari in via provvisoria , con il pagamento del prezzo intero (e delle spese) si diventa aggiudicatari in via definitiva.

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Preliminare di vendita di un immobile con difformità edilizie: il contratto non sempre viene meno. Con la recente ordinanza n. 18051/2023 la Corte di Cassazione ha, in sintesi, stabilito che la risoluzione di un contratto preliminare non è sempre e comunque scontata in caso di difformità dell’immobile. Se le difformità edilizie contestate dall’acquirente sono in parte sanate e/o comunque di entità tale da risultare sanabili, egli deve concedere al venditore il tempo necessario per realizzare gli interventi idonei alla regolarizzazione. Dunque il preliminare può conservare la sua validità.

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La casa costruita dai coniugi su terreno di proprietà di uno dei due è esclusa dalla comunione legale dei beni. Ciò significa che al coniuge non proprietario che ha contribuito alla costruzione della casa sul terreno esclusivo dell'altro spetta il rimborso del denaro utilizzato nella costruzione (se dimostrate le spese). E' in sintesi la recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 10727 del 22.04.2024

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Cosa accade ad un contratto di locazione in caso di morte dell'inquilino? Nel caso di morte di quest'ultimo, se vi sono eredi conviventi il contratto resterà valido e proseguirà nei loro confronti, salvo che vogliano disdirlo: ciò dovrà avvenire a norma di legge. Se invece ci sono eredi non conviventi con l'inquilino il contratto di locazione si estingue con la morte del titolare: naturalmente gli eredi dovranno restituire l'immobile al proprietario con consegna delle chiavi e pagamento di un'indennità per il periodo che va dalla data della morte dell'inquilino fino alla riconsegna ufficiale. In caso di mancata restituzione il proprietario potrà attivare i rimedi di legge.

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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𝐿’𝑒𝑟𝑒𝑑𝑒 𝑐ℎ𝑒 con i propri soldi ha ristrutturato o comunque portato miglioramento al𝑙l'immobile 𝑒𝑟𝑒𝑑𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑖𝑛𝑑𝑖𝑣𝑖𝑠𝑖𝑏𝑖𝑙𝑒, 𝑚𝑎 𝑑𝑎 𝑙𝑢𝑖 𝑝𝑜𝑠𝑠𝑒𝑑𝑢𝑡𝑜, ℎ𝑎 𝑖𝑙 𝑑𝑖𝑟𝑖𝑡𝑡𝑜 di avere dagli altri coeredi il rimborso delle spese anticipate. No invece all’indennità per l’aumento di valore avuto dall'immobile grazie agli interventi. E' un principio riconosciuto da recente pronuncia della Corte di Cassazione che si è occupata di una vicenda in materia di EREDITA' ( n. 1207/2023) e così ha stabilito: "I l coerede, il quale abbia apportato miglioramenti al bene ereditario da lui posseduto, non può invocare la disciplina dell'art. 1150 c.c. - la quale attribuisce al terzo possessore di buona fede una indennità pari all'aumento di valore della cosa per effetto dei miglioramenti - ma, quale mandatario o utile gestore degli altri compartecipi alla comunione ereditaria, ha unicamente il diritto di essere rimborsato delle spese fatte per la cosa comune, dal momento che lo stato di indivisione riconduce all'intera massa i miglioramenti apportati dal coerede; ne consegue che al momento dell'attribuzione delle quote l'apporto si ripartisce, insieme con le spese, tra i vari condividenti, secondo il principio nominalistico".

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Parliamo di IPOTECA. L'ipoteca consente ad un creditore di avere una garanzia di soddisfare il suo credito. Le ipoteche sono di tre tipologie: volontaria, legale e giudiziale, a seconda della loro origine. Può infatti essere per volontà del debitore (caso del mutuo), oppure derivare da un provvedimento del giudice (sentenza, decreto ingiuntivo). Su uno stesso immobile possono anche essere iscritte più ipoteche. Quando si vuole acquistare un immobile è necessario essere informati dell'esistenza di ipoteche (e della loro natura) per evitare brutte sorprese o comunque trovare una soluzione per tempo.

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ACQUISTI IN ASTA: CHE FARE PER EVITARE BRUTTE SORPRESE? Prima di tentare un acquisto in asta è bene: ✅documentarsi: non è tutto oro ciò che luccica ✅leggere bene la perizia per sapere se ci sono rischi di qualunque tipo ✅ richiedere una visita dell'immobile così da rendersi conto dal vivo del suo stato ✅una volta aggiudicato in asta occorre rispettare il termine per saldare il prezzo altrimenti si perde il diritto all'acquisto e la cauzione già versata E' importante leggere bene il bando di vendita nel quale sono indicate le modalità di svolgimento della vendita (se cartacea o telematica) e le istruzioni per la partecipazione. Se telematica l'offerta dovrà essere presentata mediante compilazione e invio sull'apposita piattaforma del Ministero.

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Quando uno dei coniugi viene a mancare quello superstite può conservare il diritto di abitare nella casa coniugale. E se la coppia in vita aveva più immobili, come casa al mare o in montagna? Il coniuge ha un diritto di abitazione su ognuna di esse? Secondo la Corte di Cassazione n. 7128/2023 NO. Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola “c asa adibita a residenza familiare” , e cioè la casa in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del coniuge. Il diritto di abitazione perciò è escluso per eventuali altri immobili (es: casa al mare, montagna) che la coppia utilizzava saltuariamente, in quanto per residenza familiare si deve intendere un unico alloggio, che coincide con la casa abituale della coppia.

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Quando in un contratto si parla di clausole VESSATORIE? Nei casi di contratti tra un privato consumatore e un fornitore di servizi si incontrano clausole vessatorie, che prevedono condizioni o obblighi a sfavore della parte più debole (consumatore). In presenza di clausole vessatorie, ci si può rivolgere al Giudice per far accertare la vessatorietà e far annullare i loro effetti.

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ASSEGNAZIONE CASA: CONIUGE NON VOLTURA LE UTENZE A SUO NOME, COME TUTELARSI? Capita spesso che in caso di separazione il coniuge a cui sia stata assegnata la casa coniugale non proceda a volturare a proprio nome le utenze domestiche che, dunque risultano ancora intestate all’ex il quale si vede arrivare le bollette per consumi che non lo riguardano. E’ lecito che il coniuge per non pagare consumi non suoi e punire l'inerzia dell'ex richieda ai fornitori il distacco delle utenze ? NO! Anzi il distacco delle utenze è penalmente punibile in quanto configura esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Dunque il coniuge che si trovi costretto a pagare bollette in quanto risultino a suo nome anche dopo l’assegnazione all’ex della casa coniugale potrà rivolgersi al Giudice per richiedere un decreto ingiuntivo mediante il quale ottenere il rimborso di quanto speso.

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Umidità di risalita in garages e locali: se viene accertata la provenienza da parti strutturali del condominio - o comunque parti comuni, il Condominio dovrà eliminare le cause e risarcire il proprietario del locale interessato mediante ripristino delle pareti, oltre che eventuali danni alla salute da provata insalubrità ambientale. Corte di Cassazione n. 19253 del 2021

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La Corte di Cassazione , con una recente ordinanza (n. 12384 del 15.04.2022) ha ribadito, in materia di locazione di immobili, "l’obbligo del conduttore di osservare, nell’uso della cosa locata, la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 c.c., n. 1), con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata". Alla luce di tale premessa, il proprietario, laddove constati che al bene sono state apportate importanti innovazioni, può attivarsi con i rimedi previsti dalla legge.

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Recentissima sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n. 35385 del 18.12.2023) introduce un nuovo principio secondo il quale, in sede di determinazione dell'assegno di divorzio, può essere considerato il periodo di convivenza prematrimoniale. "Nei casi peculiari in cui il matrimonio si ricolleghi a una convivenza prematrimoniale della coppia, avente i connotati di stabilità e continuità, in ragione di un progetto di vita comune, dal quale discendano anche reciproche contribuzioni economiche, laddove emerga una relazione di continuità tra la fase «di fatto» di quella medesima unione e la fase «giuridica» del vincolo matrimoniale, va computato anche il periodo della convivenza prematrimoniale, ai fini della necessaria verifica del contributo fornito dal richiedente l’assegno alla conduzione familiare e alla formazione del patrimonio comune e personale di ciascuno dei coniugi, occorrendo vagliare l’esistenza, durante la convivenza prematrimoniale, di scelte condivise dalla coppia che abbiano conformato la vita all’interno del matrimonio e cui si possano ricollegare, con accertamento del relativo nesso causale, sacrifici o rinunce, in particolare, alla vita lavorativa/professionale del co niuge economicamente più debole, che sia risultato incapace di garantirsi un mantenimento adeguato, successivamente al divorzio».