Molestie di fatto, diritti e tutele del conduttore ex art. 1585 c. C.”

Conferenza: L’art. 1585 c.c. nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi (estranei al rapporto locatizio) al pacifico godimento della res locata. Si tratta, quindi, di una disciplina normativa specifica della più ampia garanzia di pacifico godimento, prevista come obbligazione principale del locatore dall’art. 1575 n. 3 c.c. MOLESTIA DI DIRITTO Il primo comma della norma in esame disciplina la garanzia in caso di molestia di diritto. Per molestia di diritto si intende il comportamento di un terzo che reclama o oppone un diritto sulla cosa locata contrastante con la posizione del conduttore, che possa privarlo in tutto in parte del godimento della cosa locata. Il diritto vantato può essere sia un diritto reale che di natura personale. La giurisprudenza è infatti consolidata nel ritenere che “Si configurano come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell'art. 1585, comma 1, c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore.” (Cass. civ. Sez. III Ord., 13/03/2018, n. 6010; Cass., 9.5.2008 n. 11514) (ad esempio: un terzo reclama o in via stragiudiziale o giudiziale un diritto di servitù di passaggio su un giardino pertinenziale a quello dell’immobile locato). In questo caso il locatore è tenuto a garantire il locatore, prendendo l’iniziativa di agire nei confronti del terzo. MOLESTIA DI FATTO Il secondo comma dell’art. 1585 c.c., oggetto della presente relazione, disciplina invece l’ipotesi della molestia di fatto, ossia il caso in cui il terzo, pur non avanzando pretese di natura giuridica sul bene locato, o fondate su un presunto titolo giuridico, pregiudica il pacifico godimento del bene locato al conduttore.

Fonte: CONVEGNO NAZIONALE CONSULTA DEI LEGALI SUNIA FIUGGI 13/14 SETTEMBRE 2018