Usucapione delle pertinenze e scindibilità del vincolo pertinenziale

Pubblicazione legale:

La possibilità di usucapire le pertinenza, indipendentemente dalla sorte della “res” principale, rappresenta solo apparentemente un problema di scarsa rilevanza nella realtà dei rapporti giuridici.

In realtà la casistica dimostra che è tutt’altro che un caso di scuola, specie se si pensa a, titolo esemplificativo, al non raro caso dell’utilizzo ininterrotto ed esclusivo della soffitta, magari per decenni, da parte di chi non è proprietario dell’appartamento al quale era originariamente legata dal vincolo pertinenziale.

Quella sin qui descritta è, però, la situazione di fatto, mentre, ciò che a noi interessa comprendere è se, sotto il profilo giuridico, detta situazione sia o meno suscettiva di determinare quegli speciali effetti che l’ordinamento riconosce al possesso, al ricorrere di determinate condizioni, vale a dire l’usucapione.

 La nostra analisi prescinderà dall’approfondire la disamina dei concetti giuridici di “pertinenza” e di “usucapione”, dandoli per scontati, salvo per alcune fondamentali precisazioni sui requisiti in presenza dei quali il possessore diviene proprietario del bene, realizzando, così, l’esigenza della garanzia della certezza dei rapporti giuridici.

Le caratteristiche (da intendersi in senso tassativo) per usucapire validamente un bene sono: il possesso pacifico o non conseguito con mezzi violenti, pubblico (alias non clandestino), ininterrotto e continuo.

Non è, invece, ritenuto necessario il requisito della “buona fede”, posto che anche il possesso in malafede è idoneo a fondare l’usucapione ex art. 1158 c.c.

Fermo quanto precede è però da considerare che l’indagine sull’acquisto dei beni, specialmente quelli immobili, tramite usucapione, non si limita all’accertamento circa la sussistenza dei requisiti oggettivi sin qui esposti, in quanto spetta all’interprete scendere altresì nel merito dell’eventuale ricorso dell’elemento soggettivo: il c.d. “animus possidendi” in capo al presunto acquirente.

Ovviamente non è sufficiente il mero sussistere delle condizioni sin qui esposte al fine di acquisire in via automatica e fattuale la proprietà di un bene immobile, essendo, invece, necessario rivolgersi al Giudice per l’ottenimento di una sentenza dichiarativa del diritto vantato ( n. b. la sentenza non ha carattere dichiarativo e gli effetti dell’usucapione retroagiscono).

Nel corso del procedimento l’onere probatorio circa la sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi suesposti, grava sulla parte attrice, alias sul preteso proprietario, mentre il (proprietario) convenuto ha l’onere di dimostrare i vizi del possesso altrui, impeditivi dell’acquisto della proprietà (Corte di Appello di Ancona sentenza del 02.03.2005; nello stesso senso Cass. Civ. sez. II, 16.03.2000, n. 3063).

Svolte le considerazioni di carattere generale che precedono, è necessario ricondurre l’attenzione sul peculiare (e per nulla scontato) tema dell’usucapione delle pertinenze.

Ci si è chiesto, in altri termini, se sia o meno possibile usucapire la singola pertinenza separatamente dal bene principale cui è ab origine connessa.

E’, anzitutto, pacifico che, sulla base di quanto è previsto ex art. 818 c.c. le pertinenze possono essere usucapite in uno con la cosa principale, nel senso che l’acquisto a titolo originario di un bene collegato funzionalmente ad un altro, può essere riconosciuto “automaticamente” per il noto principio della Suprema Corte secondo cui: “gli atti ed i rapporti giuridici delle pertinenze seguono, seguono in regime giuridico della cosa principale, se non diversamente disposto” (Cassazione Civile, sez. II, 19.03.1999, n. 2531).

Ha, invece, sovente rappresentato oggetto di incertezza giuridica la situazione contraria, ossia il caso in cui la sola pertinenza sia oggetto di usucapione, separatamente dal bene principale.

Autorevole dottrina (R. Mazzon) ha, ad avviso dello scrivente, esaurientemente dato risposta positiva al quesito, ammettendo l’usucapibilità autonoma e distinta delle pertinenze: “[…] in effetti, in tema di giudizio volto all’accertamento della proprietà di un bene immobile per intervenuta usucapione, la circostanza che esso sia destinato a pertinenza rispetto ad un altro bene di proprietà dell’istante non fa venire meno la necessità di procedere all’accertamento richiesto, non potendo tale destinazione essere considerata, di per sé, alla stregua di un modo di acquisto della proprietà” (R. Mazzon, Usucapione di beni mobili e immobili, Maggioli editore 2013; Cass. Civ., sez. II 13.02.2006, n. 3069).

A riprova di quanto precede è appena il caso di richiamare il principio, oramai condiviso dalla dottrina prevalente, della scindibilità del vincolo pertinenziale, nel senso dell’alienabilità della pertinenza  indipendentemente dal bene principale (è, ad esempio, il caso degli spazi condominiali assegnati ed adibiti a parcheggio, rispetto ai quali non si dubita che possano costituire oggetto di compravendita, a prescindere che sia o meno trasferita la proprietà dell’unità immobiliare cui sono collegati da vincolo pertinenziale).

Ne deriva, a fortiori, che se la pertinenza può costituire oggetto di trasferimento della proprietà, indipendentemente dalla “res” principale, può ben costituire oggetto dell’usucapione.