Avvocato Gerardo Marano a Marigliano

Gerardo Marano

Avvocato Civilista


Informazioni generali

La vocazione e la competenza nel diritto sono i tratti distintivi dello Studio Legale Marano fin dalla sua fondazione, avviata dall’avvocato Gerardo Marano nel 2003. Lo Studio Legale Marano opera nei vari settori del diritto civile, con particolare riferimento al diritto condominiale, ai diritti reali, ai diritti delle obbligazioni, al recupero crediti, alle azioni da risarcimento danni derivanti da colpa medica e da fatto illecito in generale. In ambito stragiudiziale, l’attività di assistenza legale è rivolta principalmente alla redazione di pareri ed alla redazione e/o interpretazione dei contratti

Esperienza


Diritto civile

Diritto condominiale, diritti reali, diritti delle obbligazioni, recupero crediti, azioni da risarcimento danni


Altre categorie:

Diritto condominiale, Sfratto, Locazioni, Diritto di famiglia, Eredità e successioni, Separazione, Divorzio, Diritto assicurativo, Recupero crediti, Pignoramento, Contratti, Ricorso al TAR, Diritto dei trasporti terrestri, Incidenti stradali, Multe e contravvenzioni, Tutela del consumatore, Mediazione, Negoziazione assistita, Cassazione, Domiciliazioni.


Referenze

Pubblicazione legale

Ristrutturazioni edilizie e "superbonus" fiscale

Pubblicato su IUSTLAB

Il Decreto Legge n. 34/2020 (cd. decreto rilancio), convertito in Legge n. 77, del 17/07/2020, ha incrementato l’aliquota di detrazione fiscale al 110% (cd Superbonus) per alcune tipologie d’interventi edilizi, le cui spese siano sostenute nel periodo compreso tra il 01 luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021. La suddetta misura, introdotta dagli artt. 119 e ss del D.L. 34/2020, si affianca alle disposizioni normative che già disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (sismabonus), nonché quelli di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) per i quali, se non rientranti nell’ambito del cd Superbonus, restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente (art. 16- bis TUIR, articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013). L’art. 121 del D.L n. 34/2020 ha altresì introdotto la possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta del credito d’imposta corrispondente al 110% di quanto pagato per i lavori eseguiti (facoltà sempre consentita, attraverso il riparto in cinque rate annuali di pari importo ma con possibilità di utilizzo della detrazione nei soli limiti delle imposte annuali dovute e con impossibilità di utilizzo dell’eccedenza), per due ulteriori misure alternative e, specificamente: 1) cessione ad un terzo dell’importo della detrazione fiscale: in tal caso il privato paga i lavori e, successivamente all’esborso monetario, cede ad un terzo (banca, assicurazione, ecc.) l’importo corrispondente alla detrazione fiscale spettante, ricevendo in cambio dal terzo esattamente il corrispettivo monetario della detrazione fiscale ceduta, fatta eccezione dell’importo trattenuto dal terzo per l’operazione finanziaria; 2) cd sconto in fattura: in tal caso il privato non paga i lavori attraverso un esborso monetario ma attraverso la cessione anticipata all’impresa appaltatrice dell’importo della detrazione fiscale che spetterebbe sulla base dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti; successivamente, l’impresa esecutrice dei lavori può decidere se utilizzare l’importo corrispondente alla detrazione fiscale ricevuta come proprio credito d’imposta ovvero attraverso il trasferimento di tale importo ad un terzo (banca, assicurazione, ecc.), ricevendo in cambio dal terzo esattamente il corrispettivo monetario della detrazione fiscale ceduta, fatta eccezione dell’importo trattenuto dal terzo per l’operazione finanziaria. La detrazione fiscale spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti ad edifici condominiali, ad edifici plurifamiliari che dispongano di un accesso autonomo dall’esterno nonché ad abitazioni unifamiliari, fatta eccezione delle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli). Al fine di poter beneficiare della detrazione fiscale del 110% (cd Superbonus) è necessario che venga eseguita almeno una delle seguenti tipologie d’interventi (cd. “interventi trainanti” o “interventi principali”): 1) isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici (cd cappotto termine), compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno; 2) sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; 3) interventi antisismici di cui ai commi da 1bis a 1septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (cd. sismabonus). Inoltre, la suddetta detrazione fiscale spetta anche per ulteriori tipologie d’interventi (cd. “interventi trainati” di efficientamento energetico come, ad esempio, la sostituzione d’infissi interni, caldaie, ecc.), a condizione che tali interventi siano stati eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti precedentemente elencati ai capi 1 e 2 e, sempre nell’ipotesi in cui siano stati eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi trainanti precedentemente elencati ai capi 1, 2 e 3, spetta anche per le seguenti ulteriori tipologie di lavori: - installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici indicati all'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del Dpr n. 412/1993; - installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati. Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti o dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno ovvero, ove ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Possono beneficiare della suddetta misura: 1) i condomìni; 2) le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni limitatamente ad un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento della detrazione per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio; 3) gli Istituti Autonomi Case Popolari comunque denominati; 4) le Cooperative di abitazione a proprietà indivisa; 5) le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale; 6) le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’art. 5 co. 2 lett. c del decreto legislativo n. 242/99, limitatamente ai soli immobili o parti d’immobili adibiti a spogliatoi. La Circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate, del 08/08/2020, ha chiarito che riguardo agli interventi eseguiti su parti condominiali (parti comuni di un edificio costituito da due o più unità immobiliari distintamente accatastate e non possedute dal medesimo proprietario o in comproprietà ai medesimi soggetti) la detrazione spetta al singolo condomino limitatamente alla propria quota millesimale mentre per i soggetti che svolgono attività d’impresa, professioni od arti, la detrazione fiscale non spetta limitatamente agli interventi eseguiti sui beni immobili strumentali all’esercizio dell’attività ma spetta, invece, quando il bene partecipa alla spesa in relazione agli interventi da eseguire su parti condominiali. Pertanto, a titolo meramente esemplificativo, qualora un soggetto dovesse essere titolare in più stabili condominiali di più unità immobiliari, alcune accatastate a studio professionale ed altre ad unità abitativa non di lusso, e qualora dovessero essere deliberati lavori condominiali che possano fruire del cd Superbonus: il soggetto privato potrà portare in detrazione sempre il 110% del corrispettivo millesimale dei lavori condominiali eseguiti per la realizzazione del cd cappotto termico, non potrà mai portare in detrazione il corrispettivo dei lavori di efficientamento energetico (ad esempio spesa per infissi, caldaia, ecc.) eseguiti alle abitazioni accatastate a studio professionale, mentre, limitatamente alle unità abitative non di lusso e non accatastate a studio, potrà portare in detrazione il 110 % del corrispettivo dei lavori di efficientamento energetico eseguiti limitatamente a due appartamenti. La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” d’isolamento termico sugli involucri, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi: − 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari; − 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari; − 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale, se lo stesso è composto da più di otto unità. La Circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate, del 08/08/2020, ha chiarito che rientrano tra le spese detraibili anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno e che, anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco, incida su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi: - 20.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari; - 15.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale su “edifici unifamiliari” o unità immobiliari di “edifici plurifamiliari”, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro per unità immobiliare. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” cd antisismico, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi: -96.000 euro nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari; -96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio. Inoltre, agli importi di spesa soprandicati, va aggiunto un ulteriore limite di spesa fino ad euro 48.000,00 per ogni unità immobiliare (in caso di edifici unifamiliari o plurifamiliari) o complessivo per edifici condominiali in caso d’installazione d’impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo realizzati congiuntamente ad uno degli interventi trainanti individuati dall’art. 119 del D.L. 34/2020 e con cessione in favore del GSE dell’energia non autoconsumata in sito. Per espressa previsione normativa, sono detraibili nella misura del 110 per cento, nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché le spese sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni. La detrazione, inoltre, spetta anche per talune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Si tratta, in particolare: − delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione); − degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori). Qualora il contribuente intenda optare per la cessione della detrazione fiscale a terzi o per lo sconto in fattura, in luogo della detrazione fiscale diretta, è necessario che la richiesta sia corredata anche dalla seguente ed ulteriore documentazione: 1) - visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus (rilasciato dai soggetti incaricati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni come dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro oppure rilasciato dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF); 2) - asseverazione da parte di un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati sono tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro. Sempre nell’ipotesi in cui il contribuente intenda optare per la cessione della detrazione fiscale a terzi o per lo sconto in fattura e, nel corso dell’ordinaria attività di controllo, l’Agenzia delle Entrate ovvero gli ulteriori organi preposti rilevino l’insussistenza dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle Entrate provvederà al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato degli interessi e delle sanzioni (dal 100% al 200% dei crediti inesistenti o illegittimamente inutilizzati) e, in presenza di concorso nella violazione (ossia in mancanza di buona fede), è prevista anche la responsabilità solidale del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari del credito, per il pagamento delle suddette somme.

Pubblicazione legale

La vigente normativa condominiale

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Il condominio si configura come un particolare tipo di comunione che si instaura all’interno di un fabbricato, in cui coesistono contemporaneamente parti dello stabile di proprietà esclusiva (unità immobiliari) con parti dello stabile di proprietà comune, rappresentate da strutture, impianti e servizi (elencati a titolo esemplificativo dall’art. 1117 del codice civile e che si presumono comuni salvo che il contrario non risulti dal titolo) legati alle unità abitative da una relazione di accessorietà necessaria, che consentono il migliore godimento delle stesse ( Cass. Civ., Sez. Un., 31/01/2006 n. 2046) e sui quali i singoli condomini hanno un diritto proporzionato al valore della loro proprietà individuale. Questo tipo di comunione si genera in modo “forzoso” ossia automaticamente e senza che occorra un atto costitutivo del condominio, per la mera coesistenza di almeno due unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi che condividono strutture di proprietà comune (è il caso del cd condominio minimo). Fino al 2014, la definizione di condominio era sempre stata frutto dell’elaborazione della dottrina e della giurisprudenza, tant’è che la prima definizione normativa di tale istituto la troviamo in un normativa speciale, il Decreto Legislativo 04/07/2014 n. 102, Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore), laddove l’art 2 lett. f) definisce il condominio come: “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”. In passato era opinione comune che la disciplina del suddetto istituto riguardasse solo gli edifici che si estendevano in senso verticale. Tuttavia, nel 2005, la giurisprudenza di legittimità ( Cass. Civ., Sez. II, 18/04/2005 n. 8066 ) è intervenuta precisando che la disciplina del condominio trova applicazione anche relativamente a quelle costruzioni adiacenti che si sviluppano in senso orizzontale (come le villette a schiera) dotate di strutture, impianti e servizi indicati dall’art. 1117 c.c. che hanno una relazione di accessorietà rispetto alla proprietà individuale. La riforma del condominio ha chiarito definitivamente i dubbi circa l’applicazione della disciplina del condominio anche alle costruzioni che si sviluppano in senso orizzontale in quanto la L. 220/12 ha introdotto l’art. 1117 bis cc, il quale prevede che le norme sul condominio trovano applicazione in tutti i casi in cui più unità immobiliari o edifici o addirittura più condomìni abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Peraltro, il nuovo articolo 1117 bis c.c. ha previsto addirittura la possibilità per condomìni autonomi di condividere beni comuni o altri servizi, riconoscendo così a livello normativo la figura del cd supercondominio, in precedenza di elaborazione giurisprudenziale, ossia quella situazione che si viene a creare quando i singoli condomìni hanno un loro amministratore ed una loro tabella per i servizi appartenenti solo al singolo edificio mentre per i servizi comuni del supercondominio esiste una tabella ad hoc ed un amministratore ad hoc. La giurisprudenza recente ( Cass. Civ., Sez. Un., 18/04/2019 n. 10934 ) definisce il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti, ossia come un soggetto giuridico dotato di una limitata autonomia ma sfornito di personalità distinta da quella dei singoli proprietari delle unità immobiliari, tant’è vero che il singolo condomino risponde personalmente dell’inadempimento delle obbligazioni pecuniarie condominiali o, ad esempio, può intervenire in un processo in cui è parte il condominio in persona dell’amministratore ed in cui si controverte sul diritto di proprietà o su diritti reali vantati sui beni comuni (non relativamente ad azioni inerenti la gestione delle parti comuni, come il pagamento di somme di denaro), potendo addirittura impugnare personalmente la sentenza, in caso d’inerzia del condominio per evitare gli effetti sfavorevoli. La materia condominiale trae le sue fonti in primis dal codice civile (articoli che vanno dal 1117 al 1139, nonché dal 1100 al 1116 che rappresentano le norme sulla comunione e che trovano applicazione quando le singole fattispecie non sono espressamente disciplinate dalle norme in materia di condominio, secondo quanto previsto dall’art. 1139 c.c.) e dalle disposizioni d’attuazione del codice civile (articoli che vanno dal 61 al 72); in via subordinata dal regolamento di condominio, che può essere di natura contrattuale o assembleare e può, in alcuni casi, derogare alla disciplina codicistica. Dopo ben settant’anni anni dall’entrata in vigore, il codice civile e le disposizioni d’attuazione del codice civile hanno subito significative modifiche per effetto dell’entrata in vigore della legge n. 220/12 (cd legge di riforma del condominio) che, succintamente, ha riguardato i seguenti settori: 1) La destinazione d’uso (art. 1117 ter c.c.) delle parti comuni, che oggi può essere modificata per soddisfare esigenze condominiali ed è possibile solo grazie ad una maggioranza assembleare rafforzata, consistente nel voto favorevole dei 4/5 del valore dell’edificio e dei 4/5 dei partecipanti al condominio, il tutto preceduto da un avviso di convocazione dell’assemblea che deve rispettare alcuni requisiti, ossia deve essere affisso negli spazi comuni per non meno di trenta giorni consecutivi e, inoltre, deve pervenire al condomino almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea – allorquando, in via generale, l’avviso di convocazione deve pervenire almeno cinque giorni prima – e deve indicare, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso. 2) Le innovazioni condominiali (art. 1120 c.c.), ossia quegli interventi che non rientrano nella manutenzione (interventi che consistono nel mantenere in efficienza e funzionalità i beni e servizi comuni, attraverso riparazioni, sostituzioni di singoli componenti o sostituzione dell’intero bene rispettandone, però, l’originaria destinazione) ma consistono nella realizzazione di nuove opere prima non esistenti nel condominio (ad esempio un ascensore, un autoclave) oppure consistono in modifiche sostanziali di beni comuni già esistenti che comportino una trasformazione radicale del bene stesso nella struttura oppure nella destinazione d’uso. Ebbene, prima della riforma, le innovazioni (consentite) venivano sempre deliberate, ai sensi dell’art. 1136 co. 5 c.c., con il voto favorevole della “maggioranza dei partecipanti al condominio” che rappresentava i 2/3 del valore dell’edificio mentre oggi vengono deliberate, in linea “ordinaria”, con la “maggioranza degli intervenuti in assemblea” che rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio ed è prevista una maggioranza ridotta (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti la metà del valore dell’edificio) per le innovazione “cd speciali”, ossia per quelle opere ed interventi finalizzati a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti, finalizzati ad eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico, a realizzare i parcheggi, a realizzare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per la registrazione di qualunque flusso informativo, nonché per lo sfruttamento di fonti di energia rinnovabile. Per tali innovazioni speciali è prevista la possibilità, anche per un solo condominio, di richiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea, quando sia interessato all’adozione di una delle suddette delibere. 3) La figura dell’amministratore (artt. da 1129 a 1131 c.c. ed artt. 64 e 71 bis disp. att. c.c.), la cui nomina è oggi obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto, è possibile solo quando il soggetto designato abbia determinati requisiti di onorabilità (intesi come assenza di determinate condanne penali e mancato inserimento nel registro dei protesti), un diploma di scuola secondaria di secondo grado e quando si sottoponga ad un’adeguata formazione professionale, iniziale e successiva, in materia condominiale (tali due ultimi requisiti non sono necessari quando l’amministratore venga designato tra i condomini dello stabile - sul punto vedasi art. 71 bis disp att c.c.). Inoltre, è necessario che all’atto dell’accettazione dell’incarico e di ogni rinnovo l’amministratore indichi analiticamente il suo compenso per l’attività svolta, a pena di nullità dell’incarico stesso. Da ultimo, sono stati previsti tutta una serie di obblighi a carico di tale organo, indicati dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. (ad es.: - comunicazione dei dati anagrafici, professionali e del codice fiscale in sede di accettazione della nomina e di rinnovo dell’incarico; - tenuta dei registri di anagrafe condominiale - contabilità – nomina e revoca dell’amministratore – verbali di assemblea; - utilizzo del conto corrente condominiale; - convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno finanziario, nonché convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore oppure per la revoca di quello esistente quando ne venga fatta richiesta; - esecuzione delle delibere dell’assemblea e dei provvedimenti dell’autorità giudiziaria ed amministrativa; - evitare confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore o di altri condomini; - divieto di cancellare, presso i pubblici registri immobiliari, le iscrizioni e trascrizioni a favore del condominio per un credito insoddisfatto; - curare in modo diligente l’azione di cognizione ed esecutiva per la riscossione delle somme dovute al condominio; - fornire al condomino, che ne faccia richiesta, attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso; - convocare immediatamente l’assemblea per comunicare il contenuto di un atto di citazione che esorbita dalle sue attribuzioni), al cui inadempimento consegue il diritto per ogni singolo condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità (indicate, solo a titolo esemplificativo, dall’art. 1129 n. 12 c.c.). 4) La trasparenza condominiale che, già esaminata riguardo alla figura dell’amministratore (obbligo di comunicare i dati anagrafici ed obbligo di far transitare le somme di denaro sul conto corrente condominiale), ha investito soprattutto la redazione del bilancio consuntivo o rendiconto (art. 1130 bis c.c.) che, oggi, deve essere composto necessariamente da tre documenti (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa) i quali devono consentire ai singoli condomini di poter verificare le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio. Inoltre, è prevista: - la possibilità per l’assemblea di nominare un revisore della contabilità condominiale; - la possibilità dei condomini di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese; - la possibilità, nei condomìni con almeno dodici unità immobiliari, di nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini, con funzioni consultive e di controllo. 5) L’assemblea condominiale (artt. 1136 e 1137 c.c. – 66 e 67 disp. att. c.c.), laddove è stato modificato il quorum costitutivo di prima convocazione (2/3 del valore dei partecipanti al condominio e la “maggioranza dei partecipanti al condominio”, laddove in passato era richiesta la maggioranza dei 2/3 anche dei partecipanti e non solo dei millesimi) ed è stato introdotto il quorum costitutivo per le assemblee di seconda convocazione, in passato non richiesto (1/3 del valore ed un 1/3 dei partecipanti al condominio). Inoltre, è stato previsto un diverso quorum deliberativo per le decisioni relative alla gestione ordinaria assunte nelle assemblee di seconda convocazione (maggioranza intervenuti in assemblea ed 1/3 del valore dell’edifico, quando in passato era previsto che il voto favorevole dell’assemblea rappresentasse comunque 1/3 del valore ed 1/3 dei partecipanti al condominio) e per le decisioni riguardanti le innovazioni (maggioranza degli intervenuti in assemblea e 2/3 del valore dell’edificio, quando in passato era richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore). E’ stato introdotto l’obbligo della delega scritta, il divieto di conferire deleghe all’amministratore, una limitazione nel conferimento di deleghe quando nell’edificio i condomini sono più di venti (art. 67 disp. att. c.c.) ed è stata introdotta la possibilità di consentire l’impugnazione della delibera di assemblea condominiale, contraria alla legge o al regolamento di condominio, non solo all’assente ed al dissenziente ma anche all’astenuto (art. 1137 c.c.). Un’altra rilevante novità riguarda l’introduzione della mediazione obbligatoria in tutte le controversie in materia condominiale (art 71 quater disp. att. c.c.), inclusa l’impugnazione delle delibere illegittime. Proprio in tale ambito la mediazione nasconde delle insidie qualora proposta prima della notifica della citazione e nel termine decadenziale di 30 giorni dalla delibera illegittima (per i condomini dissenzienti e per quelli astenuti) ovvero nel termine di 30 giorni dalla notifica della delibera illegittima (per i condomini assenti). In riferimento a detto termine decadenziale, infatti, vi sono due orientamenti giurisprudenziali contrastanti: - il primo, che attribuisce all’istanza di mediazione proposta un’efficacia interruttiva del termine per l’impugnazione per cui, in caso di fallimento della mediazione, ai fini della successiva notifica dell’atto di citazione (che, anche alla luce della modifica dell’art. 1137 c.c., si presenta come l’atto idoneo all’impugnazione delle delibere di condominio illegittime – tuttavia, sulla validità anche del ricorso, vedasi: Cass. Civ. Sez, Un., n. 8491/11 ), decorrerebbe un ulteriore termine di trenta giorni dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione (Corte Appello di Palermo n. 1245/2017 e Tribunale di Milano n. 13369/2016); - il secondo, che attribuisce all’istanza di mediazione un’efficacia sospensiva del termine per l’impugnazione per cui, in caso di fallimento della mediazione, la domanda giudiziale dovrebbe essere proposta nel termine originario residuo, decorrente dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione (Tribunale di Palermo, 4951/2015). 6) Il pagamento delle spese condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), inteso sotto il duplice aspetto del pagamento degli oneri condominiali e del pagamento dei debiti pecuniari nei confronti dei creditori estranei a condominio. Riguardo al primo aspetto, l’art. 63 delle disp. att. c.c. ultimo comma, come introdotto dalla riforma, prevede che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Riguardo al secondo aspetto, sempre l’art. 63 co. 2 disp. att. c.c., come introdotto dalla riforma, prevede che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini. Tale novità ha creato non pochi orientamenti giurisprudenziale contrastanti circa la possibilità di un creditore di poter pignorare ab inizio un conto corrente condominiale in caso di recupero di una somma di denaro portata da un titolo esecutivo (sentenza o decreto ingiuntivo). Difatti, secondo un orientamento minoritario (Tribunale di Teramo, 26/03/2019 – 18/04/2019, R.G.VG 2119/18), il creditore non può aggredire da subito il conto corrente condominiale, sul quale sono depositate le somme di denaro dei condomini virtuosi, ossia in regola con i pagamenti, dovendo sempre preliminarmente esperire azione nei confronti del condomino moroso. Relativamente alle fonti del diritto condominiale, al codice civile ed alle disposizioni d’attuazione seguono i regolamenti condominiali, che possono essere di due tipi: 1) contrattuale : ossia il regolamento predisposto dal costruttore ed allegato ai singoli contratti di acquisto degli immobili (Cass. Civ. 17/10/1959 n. 2933) oppure il regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità di tutti i condomini (Tribunale di Cagliari 05/09/1990) che, come per quello redatto dal costruttore, può imporre delle limitazioni al diritto di proprietà del singolo condomino (ad esempio, il divieto di destinare l’appartamento ad uno studio professionale) ma che, per essere opponibile anche ai successivi acquirenti delle unità immobiliari, che non erano tali quando il regolamento fu adottato, necessita della trascrizione dello stesso nei pubblici registri immobiliari ( Cass. 26/01/1998 n. 714); 2) assembleare : ossia il regolamento approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell’edificio, ossia 500 millesimi, che contiene norme che disciplinano l’utilizzo dei beni comuni, la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 c.c.). Tale tipologia di regolamento non può imporre delle limitazioni al diritto di proprietà del singolo condomino. Le disposizioni del regolamento possono derogare alla disciplina del codice civile e delle disposizioni d’attuazione del codice civile, fatta eccezione dei seguenti articoli (norme inderogabili anche attraverso regolamenti contrattuali): - 1118, comma 2 – diritti dei partecipanti sulle parti comuni ; - 1119 indivisibilità delle parti comuni - 1120 innovazioni - 1129 nomina, revoca e obblighi dell’amministratore - 1131 rappresentanza - 1132 dissenso dei condomini rispetto alle liti - 1136 costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni - 1137 impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea; - 63, 66, 67 e 69 disp att. cc. Inoltre, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici

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La vigente normativa condominiale

Interventi e procedure per la sicurezza nel condominio. Le responsabilità dell'amministratore - 2/2020

In tale convegno l'esponente ha illustrato ai partecipanti la vigente normativa di settore alla luce delle modifiche introdotte dalla L. 220/12 (legge di riforma del condominio)

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