E’ consentito avviare un’attività di B&B all’interno di un condominio?

Pubblicazione legale:

Il proprietario di un appartamento posto all’interno di un condominio può avviare un’attività di B&B?

Se sì è necessaria l’approvazione degli altri condomini?

Ed ancora, quali sono le limitazioni e i divieti posti dalla legge alle suddette attività?

La risposta a tali interrogativi non può prescindere dall’esame delle recenti sentenze emesse dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, che fissano in maniera chiara i limiti posti allo svolgimento dell’attività di B&B che negli ultimi anni ha letteralmente soppiantato la classica attività alberghiera.

La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento di condominio devono essere espresse chiaramente o almeno devono risultare da una volontà desumibile inequivocabilmente, non potendo invece ricavarsi in via interpretativa alcuna limitazione aggiuntiva a quella espressamente prevista (Cassaz., sentenze n. 24707/2014 e 19212/2016).

Sulla scorta di tali sentenze, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 18557/2016, ha stabilito come l’attività di affittacamere, laddove non sia stata espressamente vietata, non comporta un utilizzo diverso degli immobili da quello proprio delle civile abitazioni e pertanto lo svolgimento della suddetta attività non può di per sé ritenersi automaticamente lesivo per gli altri condomini. Ne consegue che per lo svolgimento dell’attività di affitta camere non è necessario un cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

Tuttavia, nella sentenza n. 19212/2016 della Suprema Corte di Cassazione è stato chiarito che l’unico vero e proprio limite all’esercizio di tali attività deve essere rappresentato da un divieto espresso in modo chiaro ed esplicito all’esercizio di tali attività contenuto nel regolamento di condominio.

Ciò significa che tali clausole operano solo il regolamento è stato approvato all’unanimità dai condomini presenti nell’edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore ha fatto approvato approvare non solo il contratto, ma anche il regolamento.

In senso conforme la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 22711 del 28 settembre 2017, ha statuito che“il regolamento di condominio, allorché sia stato approvato da tutti i condomini, può vietare uno specifico utilizzo degli appartamenti oppure lo svolgimento di una specifica attività. Occorre però che in tale regolamento si faccia esplicito riferimento all’attività che si vuole vietare. In caso contrario l’attività è sempre consentita” ed ancora “affitto dell’appartamento come casa vacanze o per periodi saltuari non può essere vietato dal condominio in maniera generica”.

Alla luce di tali pronunce, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6769 del 13 marzo 2018, è tornato a pronunciarsi sull’argomento ritenendo che se il regolamento prevede espressamente e chiaramente il divieto di adibire i singoli appartamenti ad “esercizio di locanda o di affittacamere”, è vietato al singolo condomino la possibilità di svolgere l’attività di affittacamere e ciò a prescindere dalla molestia o dall’eventuale disturbo arrecato agli altri condomini.

In buona sostanza, se il regolamento di condominio prevede espressamente una simile limitazione, è vietato per il singolo condomino svolgere l’attività di affittacamere e diventa del tutto irrilevante qualsiasi valutazione circa l’esistenza o meno di un disturbo al resto della compagine condominiale.