Avvocato Guglielma Vaccaro a Saronno

Guglielma Vaccaro

Avvocato civilista - esperto in condominio e locazioni

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Quali conseguenze per il locatore che non si attiva tempestivamente in caso di morosità dell'inquilino?

Scritto da: Guglielma Vaccaro - Pubblicato su IUSTLAB

Pubblicazione legale:

Il locatore proprietario che non si attiva tempestivamente attendendo che la morosità dell'inquilino trovi una soluzione spontanea senza “adire le vie legali” può andare incontro ai seguenti problemi:

- anche se non percepisce i canoni, finché il contratto non è risolto per volontà delle parti o a seguito di provvedimento giudiziale si vedrà richiedere dalla Agenzia delle entrate competente per territorio i relativi tributi, a nulla valendo una situazione di fatto che non corrisponde a quella di diritto nota all'ente preposto.

- in caso di sfratto per morosità, il valore della causa è rappresentato dall'importo dei canoni insoluti al momento della domanda ed è direttamente proporzionale alle spese di deposito dell'atto e alle competenze professionali legali; quindi maggiore è il numero dei canoni più alte saranno le spese.

Il locatore legittimamente esasperato da una situazione frustrante deve pertanto valutare di attivarsi per tempo, tenendo altresì in conto che la procedura giudiziale per la tutela dei propri diritti è un c.d. rito sommario speciale, ha un iter relativamente breve e non corrisponde a quello di certe narrazioni mediatiche secondo le quali “le cause di sfratto durano anni”; nella maggior parte dei casi dal giorno della notifica dell'atto al conduttore alla pronuncia con cui il giudice convalida lo sfratto passano due – tre mesi,  poco più se si rende necessario mettere in esecuzione il titolo con cui l'inquilino è condannato a rilasciare l'immobile.

Infine, è appena il caso di ricordare che costringere il conduttore che non paga a lasciare l'immobile con metodi “giustizia fai da te” come la chiusura improvvisa delle utenze o il cambiamento della serrature, può esporre la proprietà a denunce per illeciti penali potenzialmente forieri di gravi conseguenze, non è ammessa la tutela arbitraria delle proprie ragioni.


Avv. Guglielma Vaccaro - Avvocato civilista - esperto in condominio e locazioni

Mi chiamo Guglielma Vaccaro, con pluriennale esperienza nel diritto civile, delle locazioni e del condomino;alla base di ogni vertenza, specialmente nel settore locatizio - condominiale, c'è la necessità di attento ascolto, per questo privilegio fin quanto possibile la composizione stragiudiziale del conflitto in quanto, con efficace applicazione del diritto si possono trovare soluzioni ragionevoli in tempi che la giustizia italiana non sarebbe mai in grado di fornire. Ciò permette inoltre di avere costi più competitivi. Opero prevalentemente in provincia di Varese.




Guglielma Vaccaro

Esperienza


Locazioni

Esperienza ultra decennale anche come referente di primarie associazioni dedicate alla tutela del cittadino hanno permesso di approfondire la tutela a 360 gradi sia del proprietario che dell'inquilino.


Diritto civile

Dalla pratica al conseguimento dell'abilitazione e sino ad oggi si è consolidata un'esperienza in vari ambiti civilistici (sinistri, famiglia, lavoro) che ha permesso di comprendere sempre meglio le specifiche esigenze di ogni assistito.


Diritto immobiliare

Esperienza ultra decennale anche come referente di primarie associazioni dedicate alla tutela del cittadino hanno permesso di approfondire la tutela a 360 gradi del soggetto coinvolto in operazioni immobiliari, si tratti di acquisto, vendita o contratti di locazione oltre l'analisi completa dei modelli contrattuali più utilizzati.


Altre categorie:

Diritto condominiale, Sfratto, Diritto di famiglia, Separazione, Diritto dell'informatica, Eredità e successioni, Unioni civili, Divorzio, Matrimonio.



Referenze

Pubblicazione legale

La procedura di mediazione in materia civile, una possibilità a molti ancora poco nota

Pubblicato su IUSTLAB

La procedura stragiudiziale di mediazione, introdotta con apposito decreto nel 2010 e obbligatoria per una serie di materie, ad avviso di chi scrive stenta ad affermarsi pienamente e quindi ad evitare lunghe e costose controversie in ambito giudiziale (c.d. obiettivo deflattivo della giustizia ) per i seguenti motivi: 1) il procedimento di mediazione è un iter stragiudiziale che consente a due o più parti in conflitto di raggiungere un accordo per la risoluzione della controversia, tuttavia spesso le parti non scelgono, prima di una causa per legge devono esperire il c.d. tentativo di conciliazione; o meglio, di solito è una delle parti che vuole avere conto e ragione rispetto a determinate pretese a chiamare in mediazione l'altra, non interessata a farsi tirare in ballo in una vertenza potenzialmente dispendiosa e che giudica irrilevante la possibilità di definire la questione una volta per tutte; 2) pur con il conforto dei rispettivi legali e del mediatore che chiarisce fondamenti e finalità della procedura nel primo incontro, le parti spesso sono portate a comportarsi come se si fosse già in causa e restano poco propense all'elaborazione di una composizione transattiva della controversia se non dopo più o meno lunghe e laboriose trattative; 3) ultimo ma non meno importante, a frenare potenziali utenti soprattutto nel caso della mediazione volontaria è anche il sensibile aumento dei costi della procedura stessa, certamente inferiori ad una azione da promuovere in sede giudiziale ma non tanto da non riscuotere un giudizio negativo da parte dei non addetti ai lavori. Fatte tali premesse, restano alti i vantaggi della composizione in mediazione di procedure potenzialmente estenuanti come, ad esempio, quelle relative allo scioglimento di comunioni ereditarie, vertenze che spesso intrecciano questioni patrimoniali e personali che vanno trattate con la dovuta riservatezza, caratteristica precipua dell'istituto in esame; chi scrive confida che la procedura di mediazione riceva la rilevanza che che è dovuta a mezzo di informazione sempre più capillare e corretta, e si impegna personalmente a fare divulgazione sul tema, con ciò smentendo la diceria sempre diffusa ma oramai logora che gli avvocati mirano alla causa.

Titolo professionale

Corso di perfezionamento criminalità informatica e investigazioni digitali

Università degli Studi di Milano - 11/2018

Nell'ambito di una costante informatizzazione del diritto e delle conseguenti possibili fattispecie di illiceità, ho appreso le conoscenze necessarie ad individuare problematiche sempre più frequenti di cyberbullismo, cyberstalking ecc. (ricordiamo che la giurisprudenza di legittimità di recente ha determinato il c.d. stalking condominiale che ben può essere agito anche in via telematica).

Pubblicazione legale

Locazioni brevi, locazioni turistiche e nuove regole

Pubblicato su IUSTLAB

I contratti di locazione per finalità turistiche e le locazioni brevi nel sentire comune si sovrappongono; in realtà i primi, come da definizione, hanno una determinata finalità, ovvero quella di di soddisfare esigenze temporanee per l'unica finalità turistica ovvero collegabile a un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria con durata limitata nel tempo; le locazioni brevi , invece, sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo, sia ad uso transitorio che turistico, che differiscono dagli ordinari contratti di locazione e possono essere conclusi anche per altre motivazioni, come ragioni di lavoro o studio . Con la conversione nella legge n. 191/2023 del decreto “Anticipi” (il Dl n. 145/2023) è ormai definitiva l’istituzione del Codice identificativo nazionale (Cin), che dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Al citato ministero è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale. Con riguardo alle locazioni con finalità turistiche svolte in forma non imprenditoriale ovvero da privato, business che sta soppiantando i contratti di locazione ordinaria, dal mese di settembre 2024 il Codice identificativo Nazionale dovrà essere assegnato tramite apposita procedura automatizzata gestita dal ministero del Turismo di concerto con le Regioni, il tutto con finalità di regolamentazione delle operazioni sotto il profilo sostanziale, fiscale e per assicurare la conformità degli immobili a regole standard di sicurezza (es. previsione di dispostivi antincendio e rilevatori di gas/ monossido di carbonio). Lo sviluppo recente degli obblighi di legge e i conseguenti adempimenti burocratici impongono al soggetto che intende esercitare attività non imprenditoriale alcune riflessioni, non ultima quella di avvalersi della prestazione di professionisti che si dedichino esclusivamente alla verifica della correttezza di contratti, procedure e scadenze; in caso inosservanza e/o negligenza o interpretazione erronea le sanzioni possono raggiungere importi elevati.

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Lo studio

Guglielma Vaccaro
Via Cascina Colombara 19
Saronno (VA)

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