Focus sulle possibili controversie In materia locatizia

Pubblicazione legale:

Le controversie in materia di locazione rappresentano una parte significativa del contenzioso civile italiano, coinvolgendo molteplici aspetti del rapporto tra locatore e conduttore. Attraverso l'analisi della normativa e della giurisprudenza più recente, è possibile delineare un quadro completo delle principali questioni oggetto di controversia.

1. Obbligazioni principali delle parti Il rapporto locatizio si fonda su precise obbligazioni reciproche. Secondo l'art. 1575 del Codice civile, il locatore ha tre obbligazioni principali:

- consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione

- mantenerlo idoneo all'uso convenuto

- garantire il pacifico godimento durante la locazione

Per quanto riguarda la manutenzione, l'art. 1576 c.c. stabilisce che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

2. Inadempimento e pagamento del canone Il pagamento del canone rappresenta la principale obbligazione del conduttore. Come evidenziato dalla Cassazione civile n. 16890/2021, il conduttore non può arbitrariamente sospendere o ridurre il pagamento, nemmeno in presenza di vizi dell'immobile, salvo che sussista una oggettiva proporzione tra gli inadempimenti in relazione all'equilibrio contrattuale e al principio di buona fede. Il Tribunale di Benevento ha recentemente ribadito che l'autoriduzione o sospensione unilaterale del canone costituisce fatto arbitrario e illegittimo, anche se motivata da presunti vizi dell'immobile. In questi casi, l'art. 1578 c.c. consente solo di domandare giudizialmente la risoluzione o la riduzione del corrispettivo.

3. Vizi dell'immobile e responsabilità In tema di vizi dell'immobile, il Tribunale di Sassari ha precisato che i vizi già esistenti al momento della stipula e non denunciati dal conduttore, se conosciuti o facilmente riconoscibili, si intendono implicitamente accettati, precludendo la possibilità di far valere i rimedi della risoluzione, riduzione del canone, risarcimento del danno o eccezione di inadempimento.

4. Restituzione dell'immobile e danni La restituzione dell'immobile rappresenta un momento cruciale del rapporto locatizio. Secondo l'art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire l'immobile nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto, salvo il deterioramento risultante dall'uso conforme al contratto. Come evidenziato dal Tribunale di Torre Annunziata, l'obbligazione di restituzione non si esaurisce nella mera riconsegna delle chiavi, ma richiede la restituzione dell'immobile vuoto e agibile. In caso di ritardata restituzione, l'art. 1591 c.c. prevede che il conduttore sia tenuto a corrispondere il canone convenuto fino all'effettiva riconsegna, oltre al risarcimento dell'eventuale maggior danno. Il Tribunale di Salerno ha precisato che, in assenza di una puntuale descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, opera la presunzione che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo.

5. Oneri accessori e spese Per quanto riguarda gli oneri accessori, il Tribunale di Milano ha stabilito che il locatore assolve il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dall'assemblea, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni sulle singole voci.

6. Nullità delle pattuizioni L'art. 13 della L. 431/1998 sancisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, nonché di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.

7. Procedura di rilascio In caso di necessità di rilascio dell'immobile, l'art. 56 della L. 392/1978 prevede che il giudice, nel disporre il rilascio, debba tenere conto delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore, delle ragioni del rilascio e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta.

Conclusioni

Le controversie locatizie rappresentano un settore complesso del diritto civile, caratterizzato da un delicato equilibrio tra gli interessi contrapposti di locatore e conduttore. La giurisprudenza più recente ha contribuito a delineare con maggiore precisione i confini delle reciproche obbligazioni e responsabilità, fornendo importanti criteri interpretativi per la risoluzione delle controversie. La conoscenza approfondita di questi orientamenti risulta fondamentale per una corretta gestione del rapporto locatizio e per la prevenzione di possibili contenziosi.  

Il documento è stato redatto con il supporto dell'AI.