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La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

Scritto da: Marco Accossano - Pubblicato su IUSTLAB

Pubblicazione legale:

La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

I contratti di locazione ad uso abitativo sono oggi disciplinati dalla legge 9 dicembre 1998, n.431 (se stipulati successivamente alla sua entrata in vigore, e quindi ormai praticamente la totalità dei contratti di locazione). La loro durata non può essere inferiore a quattro anni (art.2, comma 1,), oppure a tre anni nelle ipotesi di contratti stipulati sulla base di accordi locali (art.3, comma 4), ma in entrambe le ipotesi il locatore alla prima scadenza non può dare disdetta se non per uno dei seguenti motivi, indicati nell'art.3, comma 1, della legge 431/1998:

a) qualora intenda destinare l'immobile locato ad uso abitativo, ovvero commerciale, artigianale o professionale, in suo favore od in favore dl coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (lett. a);

b) qualora il locatore - se persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, cultuali o di culto - intenda destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire le proprie finalità e contemporaneamente offra al conduttore altro immobile di cui abbia la piena disponibilità (lett. b);

c) qualora il conduttore abbia la piena disponibilità di altro alloggio libero e nello stesso comune ove è posto l'immobile locato (lett. c);

d) qualora l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito, ovvero del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di lavori indispensabili (lett. d);

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, la demolizione, la radicale trasformazione ovvero, se l'immobile locato è posto all'ultimo piano, qualora il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge per la cui esecuzione sia indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile (lett. e);

f) qualora il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, salvo il caso di legittima successione nel contratto di locazione (lett. f);

g) quando il locatore intenda venere l'immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili abitativi oltre al proprio, ipotesi nella quale è però previsto il diritto di prelazione in favore del conduttore si sensi degli artt.38 e 39 legge 392/1978 (lett. g).

L'elenco ha carattere tassativo, il che significa che se la disdetta non rientra esattamente in uno dei casi previsti è nulla, cioè non è produttiva di alcun effetto. Se inoltre il locatore ha riacquistato la disponibilità dell'immobile per effetto dell'illegittimo esercizio del potere di disdetta, è tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Occorre pertanto prestare molta attenzione da parte del conduttore, qualora riceva disdetta dal contratto di locazione alla prima scadenza per uno dei motivi sopra elencati, al comportamento del locatore successivo alla liberazione dell'immobile, per verificare se effettivamente il locatore ha poi eseguito le attività per le quali ha dato disdetta.

Analogamente, qualora il locatore proponga azione di sfratto (intimazione di licenza per finita locazione) il conduttore potrebbe già paralizzarne l'azione eccependo l'illegittimo esercizio del potere di disdetta dal contratto alla prima scadenza.




Avv. Marco Accossano - Avvocato civilista a Milano

Avvocato dal 1994, collaboratore di primari studi legali di Genova e Milano, Cassazionista dal 2007. Dal 2010 titolare di proprio studio legale a Milano. Competenze nel diritto civile, societario, appalti, diritto immobiliare, condominiale e delle locazioni, cessione e affitto di azienda, problematiche societarie, analisi dei crediti in sofferenza, responsabilità professionale e di amministratori e liquidatori di società, ampia esperienza nel contenzioso civile anche di legittimità, nella contrattualistica, locazioni uso abitativo e commerciale, arbitrati ed ADR. Dal 2016 giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Torino.




Marco Accossano

Esperienza


Diritto civile

Ho maturato esperienza di oltre venti anni nel contenzioso civile, che mi permette di affrontare e valutare le problematiche che si possono presentare nei rapporti negoziali, con particolare riferimento alla consulenza alle aziende, alle locazioni civili e commerciali, alla contrattualistica, alla tutela dei diritti dei consumatori, al recupero crediti, al diritto immobiliare in generale


Locazioni

Ho maturato approfondita conoscenza della materia grazie alla numerosa casistica affrontata, sia dalla parte del conduttore che del locatore, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo e non abitativo, ed alle problematiche relativi agli affitti e cessioni di aziende


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Referenze

Pubblicazione legale

La nullità della pattuizione degli interessi di mora nel contratto di leasing

La Corte di Appello di Torino, con la recentissima sentenza n.2054/2019 pubblicata il 31.12.2019, si è pronunciata in tema di interessi moratori pattuiti convenzionalmente nel contratto di leasing in deroga al D.Lgs. 231/2002 (facoltà lasciata alle parti dall’art.5 D.Lgs. 231/2002), ipotesi nella quale il saggio degli interessi di mora sarà disciplinato dall’art.2, legge 108/1996. Partendo dal principio di diritto espresso da Cass. civ. ord. 2311/2018, secondo cui «è nullo il patto con il quale si convengano interessi convenzionali moratori che, alla data della stipula, eccedano il tasso soglia di cui alla L. 7 marzo 1996, n.108, articolo 2, relativo al tipo di operazione cui accede il patto di interessi moratori convenzionali» non potendosi accertare, in assenza di qualsiasi norma di legge a sostegno, la natura usuraria degli interessi moratori (non in base al saggio rilevato ai sensi della legge 108/1996 bensì) in base ad un tasso talora definito nella prassi di “mora-soglia” ottenuto incrementando arbitrariamente di qualche punto percentuale il tasso-soglia, la Corte piemontese ha affermato che la nullità, per superamento del tasso-soglia, della pattuizione degli interessi di mora non determina la nullità della pattuizione di interessi compensativi in misura inferiore al tasso-soglia, e neppure la conversione del contratto da oneroso a gratuito ovvero la non debenza di alcun interesse di mora, essendo comunque dovuti gli interessi di mora nella misura legale. La nullità colpirebbe la sola disposizione pattizia che contempla interessi eccedenti il tasso-soglia (indipendentemente dal fatto che essa esaurisca la

Titolo professionale

Representative 2020 of Italian Industry & Commerce Office In The UAE

Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti - 12/2019

Sono stato selezionato come professionista di riferimento per consulenza ad imprese e privati che hanno interesse ad entrare nel mercato degli Emirati Arabi Uniti

Pubblicazione legale

Notifica via pec e successione a titolo particolare nel diritto controverso

Il Quotidiano del Condominio - Il Sole 24Ore

Commento apparso sul Quotidiano del Condominio - Il Sole 24Ore ad una interessante sentenza della Corte di Appello di Torino della quale sono estensore

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