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L'obbligo di registrazione del contratto di locazione e l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato

Scritto da: Marco Accossano - Pubblicato su IUSTLAB

Pubblicazione legale:

L'obbligo di registrazione del contratto di locazione e l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato

Il locatore, che abbia ottenuto un provvedimento del giudice che ordini al conduttore di rilasciare l'immobile locato, deve dimostrare che il contratto è stato regolarmente registrato, come previsto dall'art.7, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n.431: la Corte Costituzionale, con sentenza n.333 del 5 ottobre 2001, ha infatti dichiarato l'illegittimità delle altre condizioni indicate dalla norma per poter procedere al rilascio dell'immobile (regolarità della posizione fiscale quanto al pagamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, al pagamento dell'ICI e dell'imposta sui redditi relativi ai canoni).

Questo problema è stato di fatto superato, in quanto l'art.1, comma 347, legge n.311/2005 (legge finanziaria 2005), ha espressamente stabilito la nullità del contratto di locazione che non sia stato registrato.

Finalità della norma è dunque di scoraggiare l’occultamento dei redditi derivanti dalla locazione dei fabbricati.

Che succede in caso di errata o tardiva registrazione, casi tutt'altro che infrequenti nella pratica?

Nell'ipotesi di errata registrazione, secondo un'interpretazione costituzionalmente orientata del citato art.1, comma 347, con riferimento all’art.10, comma 3, legge n.212/2000 (c.d. Statuto del contribuente, secondo cui le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto), qualora il locatore abbia comunque posto l'agenzia delle entrate nelle condizioni di sottoporre a corretta tassazione il contratto di locazione non vi è, nei fatti, alcuna elusione dei redditi derivanti dal rapporto di locazione, per cui non può essere dichiarata la nullità del contratto di locazione.

L'avvenuta registrazione tardiva del contratto di locazione ne sana la nullità con efficacia retroattiva, per cui ben può il locatore, che non aveva inizialmente registrato il contratto di locazione, registrarlo tardivamente sanandone così la nullità ed agire per il rilascio in forza di detto contratto, La sanatoria del contratto di locazione originariamente non registrato opera anche nell'ipotesi in cui il locatore vi provveda successivamente al conduttore, che non potrà rifiutarsi di corrispondere il canone di locazione pattuito nel contratto medesimo (la disciplina applicabile ai contratti di locazione no nregistrati di cui all'art.3, comma 8, D.Lgs. 13 marzo 2011, n.23, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla corte Costituzionale con sentenza n.50 del 14 marzo 2914).


Avv. Marco Accossano - Avvocato civilista a Milano

Avvocato dal 1994, collaboratore di primari studi legali di Genova e Milano, Cassazionista dal 2007. Dal 2010 titolare di proprio studio legale a Milano. Competenze nel diritto civile, societario, appalti, diritto immobiliare, condominiale e delle locazioni, cessione e affitto di azienda, problematiche societarie, analisi dei crediti in sofferenza, responsabilità professionale e di amministratori e liquidatori di società, ampia esperienza nel contenzioso civile anche di legittimità, nella contrattualistica, locazioni uso abitativo e commerciale, arbitrati ed ADR. Dal 2016 giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Torino.




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Referenze

Pubblicazione legale

La nullità della pattuizione degli interessi di mora nel contratto di leasing

La Corte di Appello di Torino, con la recentissima sentenza n.2054/2019 pubblicata il 31.12.2019, si è pronunciata in tema di interessi moratori pattuiti convenzionalmente nel contratto di leasing in deroga al D.Lgs. 231/2002 (facoltà lasciata alle parti dall’art.5 D.Lgs. 231/2002), ipotesi nella quale il saggio degli interessi di mora sarà disciplinato dall’art.2, legge 108/1996. Partendo dal principio di diritto espresso da Cass. civ. ord. 2311/2018, secondo cui «è nullo il patto con il quale si convengano interessi convenzionali moratori che, alla data della stipula, eccedano il tasso soglia di cui alla L. 7 marzo 1996, n.108, articolo 2, relativo al tipo di operazione cui accede il patto di interessi moratori convenzionali» non potendosi accertare, in assenza di qualsiasi norma di legge a sostegno, la natura usuraria degli interessi moratori (non in base al saggio rilevato ai sensi della legge 108/1996 bensì) in base ad un tasso talora definito nella prassi di “mora-soglia” ottenuto incrementando arbitrariamente di qualche punto percentuale il tasso-soglia, la Corte piemontese ha affermato che la nullità, per superamento del tasso-soglia, della pattuizione degli interessi di mora non determina la nullità della pattuizione di interessi compensativi in misura inferiore al tasso-soglia, e neppure la conversione del contratto da oneroso a gratuito ovvero la non debenza di alcun interesse di mora, essendo comunque dovuti gli interessi di mora nella misura legale. La nullità colpirebbe la sola disposizione pattizia che contempla interessi eccedenti il tasso-soglia (indipendentemente dal fatto che essa esaurisca la

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Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti - 12/2019

Sono stato selezionato come professionista di riferimento per consulenza ad imprese e privati che hanno interesse ad entrare nel mercato degli Emirati Arabi Uniti

Pubblicazione legale

Notifica via pec e successione a titolo particolare nel diritto controverso

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Commento apparso sul Quotidiano del Condominio - Il Sole 24Ore ad una interessante sentenza della Corte di Appello di Torino della quale sono estensore

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