Cappotto termico: le spese spettano a tutti i condomini, anche ai proprietari dei locali interrati

Pubblicazione legale:

Con l’ordinanza n. 10371 del 2021, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio ormai consolidato in tema di spese condominiali: gli interventi di coibentazione tramite cappotto termico non possono essere qualificati come opere voluttuarie o gravose, ma costituiscono innovazioni utili, con benefici diffusi per l’intero edificio. Di conseguenza, tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle relative spese, in proporzione al valore delle rispettive proprietà, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.

Alcuni condomini avevano impugnato due delibere assembleari che ripartivano i costi dell’intervento di isolamento termico dell’edificio, sostenendo che si trattasse di innovazioni voluttuarie e gravose, dalle quali non avrebbero tratto alcun vantaggio, in particolare perché proprietari di locali interrati. Per tali ragioni, avevano invocato l’applicazione dell’art. 1121 c.c., secondo cui i condomini non interessati possono essere esonerati dalla contribuzione.

Respinti in primo grado e in appello, i ricorrenti si sono rivolti alla Suprema Corte, lamentando anche che l’onere di provare l’autonomia strutturale dei propri immobili rispetto al resto del condominio fosse stato impropriamente posto a loro carico.

La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo in modo netto che la realizzazione del cappotto termico non può qualificarsi come intervento voluttuario, poiché produce un vantaggio economico oggettivo, consistente nel miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio e, di riflesso, nella riduzione dei consumi. Si tratta, quindi, di un’opera di utilità generale, che beneficia tutti i condomini, inclusi i proprietari di locali interrati o con minore esposizione.

Inoltre, il cappotto termico è un’opera non suscettibile di utilizzazione separata, e non destinata a servire solo una parte dell’edificio. L’intervento, una volta eseguito, accresce il valore e il comfort dell’intero stabile, rendendo irrilevante il diverso grado di esposizione o fruibilità dei singoli immobili.

La Corte ha anche osservato che le delibere impugnate non erano state contestate per tempo e che la prima di esse, relativa all’approvazione dell’opera, era stata votata all’unanimità: elemento che escludeva la possibilità per i ricorrenti di invocare l’esonero dal contributo ai sensi dell’art. 1121 c.c., che presuppone un espresso dissenso.

La pronuncia conferma un principio di equità e razionalità: quando l’intervento migliora l’efficienza dell’intero edificio, le relative spese devono essere sostenute da tutti, senza eccezioni arbitrarie. Il cappotto termico non è un lusso, ma una necessità moderna, incentivata anche da misure fiscali, e i vantaggi che comporta, diretti o indiretti, ricadono su tutto il condominio.