POTERI E OBBLIGHI DELL'AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO

Pubblicazione legale:

Una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (Cassazione Civile, sez. II Num. 1630 Anno 2020), ha affrontato un tema molto caro ai nostri lettori, ovvero se il condominio- ed il suo amministratore- abbiano una autonoma legittimazione processuale e sostanziale rispetto all'accertamento dei diritti reali- nel caso di specie, usucapione delle parti comuni da parte di condomini nei cui confronti l'amministratore aveva agito per richiedere il rilascio di parti comuni abusivamente occupate.

Rispetto a questo tema, la Suprema Corte ha avuto modo di ribadire che l'amministratore è sempre legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per ottenere il rilascio di un bene condominiale anche mediante la richiesta di demolizione di opere, essendo il recupero del bene essenziale per l'ulteriore fruizione dello stesso bene da parte di tutti i condomini. (conformi, ex plurimis Cass. Civ. Sez. 3, Sent. n. 1768 del 2012, Cass. Civ. Sez. 2, Sent. n. 18207 del 2017, Cass. Civ.Sez. 2, Sent. n. 16631 del 2007, Sez. 2, Sent. n. 16230 del 2011).

A tale legittimazione processuale attiva consegue anche la legittimazione processuale passiva del condominio e del suo amministratore – e non i singoli condomini- a resistere in caso di conseguenti azioni di accertamento da parte di un condomino sulle parti comuni.

Come anticipato, però, la sentenza dà anche lo spunto per affrontare, oltre al tema in questione, anche il tema più generale relativo ai poteri conferiti agli amministratori di condominio.

Come certamente noto , l'art. 1130 del codice civile, che disciplina i poteri conferiti all'amministratore, è stato interamente modificato e sostituito dalla versione prevista dall’art. 10, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.

Tale modifica legislativa, rientrante nella più ampia modifica delle norme che regolamentano la disciplina del Condominio degli edifici, è stata il frutto di una sistematica applicazione degli arresti giurisprudenziali e dei contributi dottrinari che hanno riguardato la materia condominiale negli ultimi 40 anni.

Come certamente a tutti i nostri lettori noto la nuova formulazione dell'articolo 1130 del codice civile, risulta essere quindi la seguente:

"L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni

dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio,

eseguire gli adempimenti fiscali;

curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza i incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore di condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

E' evidente che, rispetto alla precedente versione, molto più sintetica e lacunosa, la nuova versione risulti molto più articolata ed esplicativa.

Tra le principali novità si individuano i seguenti obblighi a carico dell'amministratore di condominio:

l'obbligo di procedere agli adempimenti fiscali;

provvedere alla tenuta di nuovi registri obbligatori ed alla conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini, nonché lo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

l'obbligo di consegna al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

la redazione di un rendiconto condominiale annuale di gestione e la convocazione dell'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni.

Senza addentrarci in questa sede nell'istituto dell'amministrazione condominiale quale mandato con rappresentanza rientrante nell'alveo del più generale mandato di cui all'art. 1708 del codice civile- che diverrà oggetto di un altro futuro articolo- è necessario, dal punto di vista ermeneutico, comprendere se l'elencazione dei poteri e degli obblighi indicati nella norma in discorso sia tassativa o meramente esemplificativa ed in secondo luogo se i suddetti poteri possano essere ampliati o ridotti in base ad una previsione regolamentare ad hoc. Questo perchè l'art. 1133 del codice civile prevede espressamente che le decisioni dell'amministratore assunte nell'esercizio dei propri poteri siano vincolanti nei confronti dei condomini.

Secondo una tesi restrittiva, l'elencazione dell'art. 1130 è una elencazione tassativa e quindi i poteri e gli obblighi dell'amministratore siano solo quelli in quella norma previsti.

Secondo una opposta tesi, l'elencazione contenuta nella suddetta norma è meramente esemplificativa e non esaustiva.

La tesi preferibile è quella secondo cui l'elencazione contenuta nell'art. 1130 vada interpretata nella sua massima estensione (c.d. Interpretazione estensiva), anche alla luce delle normative di settore.

Secondo questa tesi, pertanto, quando si precisa che l'amministratore ha "l'obbligo di consegna al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso", tale obbligo si estende anche al conduttore di un immobile per le spese di sua competenza e si estende anche alla consegna di tutta la documentazione di natura contabile, fiscale, antiriciclaggio nonchè di tutta la documentazione di natura condominiale che possa interessare al condomino, in base a normative di settore.

Il secondo tema, ovvero se il regolamento possa prevedere ulteriori poteri o obblighi, ovvero possa ridurre l'elenco testè citato, necessita di alcuni chiarimenti.

Rispetto ai regolamenti redatti anteriormente al 1942 (anno di emanazione dell'attuale codice) è evidente che gli stessi siano stati modificati ex lege nelle parti non coerenti con l'attuale normativa.

Per i regolamenti successivi al 1942- ed ancor più, successivi al 2013, per i condomini di nuova costruzione- il discorso è più complesso.

Sono certamente ammissibili regolamenti che stabiliscano poteri ed obblighi per l'amministratore in numero minore rispetto a quelli indicati nell'art. 1130 del c.c ovvero che subordino un determinato esercizio di un potere all'obbligo di preventiva delibera autorizzativa da parte dell'assemblea.

Questione più sottile e complessa per i regolamenti che prevedano poteri magiori rispetto in capo all'amministratore, in quanto si deve distinguere tra potere che inerisca alle parti comuni (es. Potere di alienare le parti comuni senza obbligo di preventiva delibera assembleare, comunque sempre consigliabile a tutela dell'amministratore medesimo) certamente ammissibile, da potere che incida su diritti individuali- anche se preordinato all'interesse comune- (es. potere dell'amministratore di bloccare l'accesso alla proprietà privata di un condomino nell'interesse del condominio).

Su quest'ultima possibilità, chi scrive ritiene che la compressione di un diritto individuale possa avvenire solo ed esclusivamente in base ad un potere esercitato su mandato del titolare di quel diritto individuale.

In caso contrario il potere dell'amministratore verrà esercitato in modo arbitrario e come tale passibile di risarcimento del danno.