Balconi aggettanti in un condominio: a chi spettano le spese per il rifacimento?

Scritto da: Matteo Raimondi - Pubblicato su IUSTLAB

Pubblicazione legale:

In riferimento ai balconi aggettanti (cioè quelli che, a differenza dei così detti ad incasso, sporgono dalla facciata) la giurisprudenza (vedasi da ultimo la Cassazione n.7603/2017) ha più volte affermato il principio secondo cui "L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva"; ciò "salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea".

In buona sostanza, fermo restando il principio della proprietà privata/esclusiva dei singoli condomini in riferimento ai balconi aggettanti, fa eccezione il caso in cui le lavorazioni su tali balconi vadano ad incidere sul decoro architettonico.

Una più recente sentenza del Tribunale di Milano n.6076/2019 fa maggiore luce su cosa si intenda per decoro architettonico e quali lavorazioni sui balconi ricomprenda: "I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare sita in un edificio condominiale e appartengono perciò in via esclusiva al proprietario di questa, salvo i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore, i quali devono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Da ciò consegue che possono essere ripartite tra tutti i condomini le sole spese relative ai rivestimenti e ai frontalini e non anche quelle relative alle ringhiere e all'intonaco dei balconi di competenza dei proprietari delle relative singole unità immobiliari. Ciò posto, il Tribunale ha ritenuto che la delibera dell'assemblea condominiale oggetto di causa nella fattispecie fosse nulla laddove l'assemblea aveva deliberato sull'esecuzione dei lavori per il rifacimento delle facciate e dei balconi, andando al di là dei propri poteri, ovvero deliberando su beni, quali frontalini, parapetti e solette, ringhiere, che esulano dalle parti comuni".

In poche parole occorrerà capire, caso per caso - in base ai lavori effettivamente oggetto della delibera assembleare -, se verrà fatto un distinguo tra le lavorazioni ad uso esclusivo e quelle che (anche in riferimento ai balconi aggettanti) possono essere oggetto di delibera assembleare in quanto relative a parti comuni.

Se così non dovesse essere, potrebbe configurarsi l'ipotesi di nullità, quantomeno parziale, della delibera.

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Matteo Raimondi

Avvocato esperto in Diritto Immobiliare (Compravendita, Locazione e Condomini)