Esercizio attività turistico-ricettiva e/o locazione turistica: opponibilità al terzo acquirente delle clausole contenute nel regolamento condominiale

Pubblicazione legale:

In tema di opponibilità al terzo acquirente delle clausole contenute nel regolamento condominiale limitative dell'esercizio del diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, occorre valutare e verificare due condizioni che rivestono importanza fondamentale ai fini che ci occupano. Come statuito dal Tribunale di Roma (Sentenza n.9105/2020) tali condizioni alternativamente richieste sono: “a) che il regolamento sia richiamato nel contratto di compravendita, unitamente alle singole clausole costitutive dello ius in re aliena gravante sull'immobile che ne forma oggetto; b) che, prima della trascrizione del contratto di compravendita concluso dal terzo acquirente, sia stato trascritto il regolamento contrattuale, con la specifica menzione anche delle relative clausole limitative; ciò in quanto, qualificandosi simili pesi gravanti sulla singola unità abitativa come servitù atipiche reciproche, trova applicazione la relativa disciplina in tema di trascrizione”. Laddove l’opponibilità del divieto regolamentare al terzo acquirente non affondi le proprie radici nell’avvenuta trascrizione, resta da valutare attentamente l’eventuale opponibilità di tale divieto sulla base del mero richiamo del regolamento contrattuale all’interno dell’atto di acquisto (questo sì contenuto seppur non con il riferimento alle singole clausole limitative). In un caso nel quale “la parte acquirente si dichiara a conoscenza che quanto qui acquistato fa parte di un fabbricato in condominio e pertanto si impegna per sé, eredi ed aventi causa, ad osservare le norme di legge in materia e quelle particolari del regolamento di condominio, alla parte acquirente ben noto”, il Tribunale di Verona con sentenza n. 739/2021 aveva concluso in senso favorevole al terzo acquirente (e quindi per la non opponibilità del divieto regolamentare) in quanto “tale richiamo - che si limita, testualmente, a ribadire un principio generale, senza dare conto della natura contrattuale o assembleare del regolamento, senza riferire gli estremi dello stesso, senza precisare da chi e quando esso sia stato predisposto - è formulato in termini eccessivamente generici, sostanzialmente configuranti una mera clausola di stile dal contenuto squisitamente tautologico, di certo non implicante un concreto, effettivo e puntuale richiamo nei necessari termini poc’anzi riferiti (cfr. Cass. civ., n.5657/2015 e Cass. civ., n. 3104/2005, nel merito, Trib. Roma, n. 12102 del 9.09.2020)”.

Tale orientamento che propende per la non opponibilità al terzo acquirente del divieto regolamentare in caso sia di mancata trascrizione del regolamento, sia in presenza di un mero richiamo generico allo stesso nell’atto di acquisto, sembra essere in giurisprudenza quello prevalente. In tal senso vedasi il principio di diritto affermato dalla Cassazione civile con sentenza n.24526/2022: “Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una relatio perfecta attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto d'acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso” (Sulla stessa linea, ex plurimis, anche Cass.civ. n.21024/2016 e Tribunale Catania n.1333/2022). In senso difforme (ma non espressamente contrario) si pone un altro orientamento giurisprudenziale che propende per l’opponibilità al terzo delle clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, indipendentemente dalla trascrizione, in forza del solo richiamo nell’atto di acquisto purché, tuttavia, tali clausole limitative “siano enunciate in modo chiaro ed esplicito” (Cass. civ n.4529/2022).

Una recentissima sentenza del Tribunale di Milano n.4947/2024 (che richiama proprio la Cassazione n.4529/2022) sembra (ma come si vedrà solo apparentemente) giungere ad una conclusione opposta (e quindi sfavorevole). Nel caso affrontato dal Tribunale nell’atto di rogito era inserita la seguente dicitura “La parte acquirente dichiara di ben conoscere - specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d’uso - ed accettare il regolamento condominiale che disciplina lo stabile e si impegna ad osservarlo e a farlo osservare dai propri aventi causa a qualsiasi titolo, con conseguente assunzione da parte dello stesso di valenza contrattuale”. Sebbene, dunque, non vi fosse un esplicito richiamo alle singole clausole del regolamento, in tale circostanza il Giudice ha concluso come segue “Non vi è, dunque, un mero richiamo al regolamento condominiale bensì la esplicita dichiarazione di conoscenza ed accettazione specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d’uso. La dedotta assenza di trascrizione della servitù, nella fattispecie, non può conseguentemente essere opposta dai convenuti che, infatti, vi hanno espressamente e consapevolmente aderito”. Il Giudice ha dunque ribadito come la trascrizione non sia necessaria per l’opponibilità così come l’espressa menzione e trascrizione delle singole clausole ma ha ritenuto decisiva per l’opponibilità “la esplicita dichiarazione di conoscenza ed accettazione specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d’uso”.

Secondo la richiamata e prevalente giurisprudenza, pertanto - seppur con qualche criticità e statuizione in senso difforme (anche se non in senso espressamente contrario) - sarebbero inopponibili al terzo acquirente le clausole limitative di un regolamento contrattuale non trascritto prima del rogito e in assenza in tale atto di acquisto di un esplicito e chiaro richiamo alle clausole limitative, non potendo considerarsi sufficiente il mero generico richiamo al regolamento.