Avvocato Natascia Carignani a Lucca

Natascia Carignani

Avvocato esperto in diritto della famiglia

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SFRATTO PER MOROSITA'

Scritto da: Natascia Carignani - Pubblicato su IUSTLAB

Pubblicazione legale:

Cos’è lo sfratto

Lo sfratto per morosità è un procedimento che permette al locatore (spesso, il “padrone di casa”) di poter ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore (l’affittuario, o inquilino) in seguito alla morosità nel pagamento del canone pattuito. Si tratta di un procedimento speciale, tendenzialmente più rapido rispetto alle altre procedure, attivabile nel caso di persistente carenza nei pagamenti degli affitti.

È disciplinato dall’art. 658, comma 1 c.p.c. . La norma stabilisce che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. Necessita di alcuni presupposti e del rispetto di un procedimento che, in sintesi, andremo a riepilogare.

Quando si può ricorrere allo sfratto per morosità: i presupposti

Come anticipato, per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità è necessario il rispetto di alcuni presupposti essenziali. I più importanti sono due: vediamoli separatamente.

Contratto di locazione e sfratto per morosità

Il primo dei due presupposti fondamentali per l’attivazione della procedura di sfratto per morosità è legata alla presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale. Ne deriva che, di contro, non è possibile ricorrere all’azione di intimazione di sfratto di cui all’art. 658 c.p.c. sulla base – ad esempio – di un mero accordo verbale sussistente tra il proprietario e il conduttore.

Mancato pagamento dei canoni e sfratto per morosità

Il secondo dei due presupposti che sopra abbiamo definito come “fondamentali” per poter avviare la procedura di sfratto per morosità è legato al mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura viene stabilita – per gli immobili ad uso abitativo – dalla legge sull’equo canone, la l. 392/1978, nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o – nel termine previsto – dal mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

Ribadiamo ancora una volta come tale criterio trovi applicazione tuttavia per le sole locazioni ad uso abitativo, mentre non sia valido per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, come quelle commerciali. Per queste, invece, rimane operante il criterio dell’inadempimento di “non scarsa importanza”, di cui all’art. 1455 c.c., secondo il quale

Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.

Trattandosi di una definizione varia e non quantitativamente declinata, come nel caso delle locazioni abitative, dovrà essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento da parte del conduttore. La giurisprudenza oramai consolidata indica tuttavia che lo stesso principio già visto per le locazioni abitative, di cui alla l. 392/1978, può essere un parametro orientativo anche per le locazioni non abitative.

Procedimento sfratto per morosità: come richiederlo

Chiarito che cosa si intenda per sfratto per morosità e quali sono i suoi principali presupposti, cerchiamo di comprendere chi possa ricorrere al procedimento, e come si possa attivare lo sfratto per morosità.

Per quanto attiene la legittimazione alla procedura, appare chiaro come la legittimazione attiva spetti al locatore. La figura di questi può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità sulla base di un titolo o di un rapporto giuridico. La posizione del locatore deve però includere anche la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Sono legittimati ad agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario del bene. È escluso il caso in cui vi sia un manifesto dissenso da parte degli altri comproprietari. Di contro, come intuibile è il conduttore la parte cui spetterà la legittimazione passiva.

Per quanto concerne il procedimento di sfratto per morosità, generalmente il primo passo consiste nell’invio di una lettera di diffida da parte del locatore, una volta valutata la persistente morosità del locatario. L’invio di questa comunicazione è di solito effettuato per raccomandata con ricevuta di ritorno (o strumento equiparabile, anche digitale, come la PEC), nella quale si sollecita il pagamento dei canoni oggetto di morosità, ponendo un termine di riferimento trascorso il quale il locatario è invitato a lasciare libero l’immobile, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Nel caso in cui la diffida non sortisca gli effetti sperati dal locatore, costui agirà con un atto di intimidazione di sfratto per morosità, e contestuale citazione in udienza per la convalida (il tribunale competente è quello nella cui circoscrizione si trova la cosa locata), e con ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Le ipotesi per il conduttore

A questo punto, il conduttore può presentarsi all’udienza e fare opposizione, presentarsi e saldare la morosità, presentarsi e domandare al giudice il termine di grazie o, infine, non presentarsi. Cosa accade in ognuna di queste ipotesi?

Se il conduttore si presenta all’udienza e fa opposizione alla convalida, il giudice rinvierà l’esame delle cause di opposizione al giudizio ordinario. Sceglierà dunque se concedere o meno al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile.

Quando invece il conduttore si presenta e salda la morosità, il procedimento si concluderà – come presumibile – con la migliore soddisfazione da parte del locatore e con la chiusura della stessa procedura.

Se il conduttore si presenta e domanda al giudice il termine di grazia (cioè un periodo entro il quale saldare il proprio debito), il giudice valuterà se assegnare un termine non superiore a 90 giorni. L’udienza sarà rinviata ad altra data non superiore ai 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato (termine, peraltro, valido solo per le locazioni abitative). Vi è inoltre l’opportunità che il locatore possa ricorrere all’apposito fondo per le morosità incolpevoli, di cui parleremo in separato approfondimento.

Quando non si presenta il conduttore

Se infine il conduttore non si presenta, o si presenta all’udienza ma sceglie di non fare opposizione, il giudice verificherà la sussistenza dei presupposti di cui sopra abbiamo brevemente riassunto. Emetterà quindi una ordinanza di convalida di sfratto. Sarà in tal sede stabilita la data entro la quale si potrà ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante intervento dell’ufficiale giudiziario.

Una volta che è stata emessa l’ordinanza, che costituisce un titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro la data che è stata stabilita dal giudice, il locatore – previa notifica dell’atto di precetto – e decorso un termine non inferiore a 10 giorni, potrà procedere con la monitoria di sgombero. Si tratta di un intervento di esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario. Questi, nel termine indicato al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per poter eseguire lo sfratto e immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.


Avv. Natascia Carignani - Avvocato esperto in diritto della famiglia

L’Avv. Carignani opera nell'ambito del diritto civile e prevalentemente si occupa di diritto di famiglia dall'inizio della sua esperienza professionale. Laureatosi all’Università di Giurisprudenza di Pisa ha fin da subito intrapreso la carriera legale seguendo quella che ritiene essere la sua vocazione: il diritto di famiglia. Durante la sua esperienza ha seguito centinaia di casi fra separazioni, divorzi e questioni patrimoniali.




Natascia Carignani

Esperienza


Diritto di famiglia

Ho seguito numerosi divorzi e separazioni, a partire dalle coppie con figli che non riescono più a convivere, fino ad arrivare ai casi più complessi di tradimento e di violenza familiare. La terminazione del rapporto coniugale comporta punti critici che mi trovo spesso ad affrontare, quali ad esempio l’affidamento e le questioni patrimoniali. Fornisco sia assistenza per il divorzio congiunto che giudiziale, qualora non si riuscisse ad ottenere un accordo condiviso. In quanto madre di due figli posso comprendere a fondo le dinamiche familiari non solo da un punto di vista legale ma anche pratico.


Separazione

Ho seguito separazioni di ogni tipo, seguendo coppie che non riescono più a convivere e che devono disciplinare la gestione dei figli. La terminazione del rapporto coniugale comporta punti critici che mi trovo spesso ad affrontare, quali ad esempio l’affidamento e le questioni patrimoniali. Ho seguito anche coppie con figli non unite in matrimonio che si sono rivolte al mio studio per disciplinare i loro rapporti e doveri genitoriali. Fornisco sia assistenza per la separazione consensuale che giudiziale, qualora non si riuscisse ad ottenere un accordo condiviso.


Divorzio

Ho seguito vari divorzi, dando ai coniugi qualsiasi tipo di supporto, sia legale che pratico. Accompagno i coniugi in tutto il percorso, dal primo incontro in studio sino alla definizione dei loro rapporti mediante emissione di un provvedimento da parte del Tribunale. Fornisco sia assistenza per il divorzio congiunto che giudiziale, qualora non si riuscisse ad ottenere un accordo tra i coniugi.


Altre categorie:

Diritto penale, Diritto civile, Recupero crediti, Pignoramento, Contratti, Violenza, Stalking e molestie, Reati contro il patrimonio, Locazioni, Sfratto, Domiciliazioni, Risarcimento danni.


Referenze

Esperienza di lavoro

Avvocato - Studio Legale Carignani

Dal 1/2017 - lavoro attualmente qui

Lo Studio Legale Carignani offre un’attività di consulenza ed assistenza legale in materia di famiglia, separazione e divorzio, unioni civili, modifiche condizioni, filiazione etc., dando una assistenza, anche telefonica, a causa delle problematiche che a volte nascono improvvisamente tra soggetti separati e con prole. Inoltre, lo Studio svolge attività di assistenza e consulenza nella redazione di testamenti, nelle divisioni, nelle azioni di riduzione ed in genere di contenzioso tra eredi.

Esperienza di lavoro

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Pubblicazione legale

DIVORZIO CONGIUNTO O GIUDIZIALE

Pubblicato su IUSTLAB

Il divorzio congiunto è una procedura giudiziaria con la quale si persegue l’obiettivo dello scioglimento del matrimonio . La “particolarità” rispetto agli altri procedimenti che hanno come obiettivo quello di conseguire una simile finalità, è legata al fatto che la procedura è avviata consensualmente da entrambi i coniugi , dopo aver stabilito di comune accordo le condizioni che dovranno disciplinare la fine del proprio vincolo coniugale (a titolo di esempio non esaustivo: la gestione dei beni comuni , l’ assegno divorzile , le visite ai figli , e così via). Da quanto sopra dovrebbe esser piuttosto chiara la differenza tra il divorzio congiunto e divorzio giudiziale . Quest’ultimo identifica infatti un procedimento finalizzato alla cessazione degli effetti del matrimonio avviato su ricorso di uno solo dei due coniugi, anche se l’altro non ha prestato il consenso. Ne deriva che generalmente si ricorre al divorzio giudiziale quando tra i due coniugi non è stato possibile trovare un accordo su come andrà “gestita” la parte finale del proprio matrimonio, e gli effetti conseguenti. Si tratta in buona sostanza del procedimento omologo a quello di separazione consensuale : anche in questo caso è necessario il previo accordo dei coniugi per la formalizzazione degli accordi. La domanda congiunta di divorzio Introdotto quanto sopra, e accennato brevemente quali sono le caratteristiche e le finalità del divorzio congiunto, possiamo certamente rammentare come la procedura del divorzio congiunto segua un iter ben più rapido ed economico rispetto a quello che andrebbe a caratterizzare il divorzio giudiziale. Peraltro, così come il divorzio giudiziale, anche il divorzio congiunto prevede che la forma con la quale presentare la domanda sia quella del ricorso , indirizzato al tribunale competente (quello nel luogo di residenza o di domicilio di uno dei due coniugi). La domanda di divorzio congiunto dovrà necessariamente includere alcuni elementi essenziali ai fini della validità del ricorso quali, in particolare: i fatti e gli elementi di diritto sui quali si fonda la domanda di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei propri effetti civili (in caso di matrimonio concordatario); l’esistenza di figli di entrambi i coniugi; le condizioni relative ai figli e ai rapporti economici; le ultime dichiarazioni dei redditi di ogni componente della coppia; l’atto di matrimonio, lo stato di famiglia, il certificato di residenza di entrambi i coniugi, la copia autentica del verbale di separazione consensuale o della sentenza di separazione giudiziale e la nota di iscrizione a ruolo. Divorziare mediante la negoziazione assistita Con il Decreto Legge 132 del 2014 si è reso possibile divorziare congiuntamente anche a mezzo dell’istituto della “ negoziazione assistita “ . La negoziazione assistita non è alto che un mezzo attraverso il quale i coniugi possono raggiungere e perfezionare un accordo . Tale accordo è valido anche in presenza di figli minori. Può essere formalizzato davanti ai rispettivi difensori. L’utilizzo di questo istituto presuppone ovviamente che ci sia un accordo su tutti gli aspetti, anche patrimoniali, riguardanti il divorzio. Ai coniugi non sarà dunque necessario presenziare ad alcuna udienza . Lo studio legale si occuperà poi del deposito degli accordi intercorsi presso la Procura della Repubblica . Solitamente il nulla osta (necessario per il caso in cui vi siano figli non autosufficienti) è concesso entro pochi giorni dal deposito. L’avvocato avrà infine il compito, entro dieci giorni dalla sottoscrizione degli accordi raggiunti, di trasmettere i relativi documenti al competente Ufficio di Stato Civile presso il Comune in cui il matrimonio è stato celebrato. Il fine è quello dell’annotazione a margine dell’atto di matrimonio della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Divorzio congiunto: la presenza dei coniugi Una volta che i coniugi hanno presentato il ricorso per divorzio congiunto, le parti verranno chiamate a comparire personalmente davanti al giudice per il tentativo di conciliazione . Anche in questa procedura, è prevista l’audizione dei coniugi. Il giudice che tenderà ad accertare che la comunione tra i due non possa essere ricostituita o conservata, e che le condizioni stabilite dai coniugi non siano contrarie all’interesse della prole. Una volta effettuate tali verifiche, e riscontrata l’esistenza degli elementi soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge, il giudice pronuncerà il divorzio con sentenza. Nel caso contrario, invece, il tribunale emetterà i provvedimenti urgenti in favore del coniuge debole e dei figli, nominando un giudice istruttore. Presupposti per il divorzio congiunto Ad ogni modo, per poter pronunciare divorzio congiunto con sentenza non si potrà che verificare la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge. Questi devono essere costituiti dalla presenza di almeno una delle seguenti condizioni: i coniugi sono separati legalmente da almeno 6 mesi (in caso di separazione consensuale) o da almeno 12 mesi (in caso di separazione giudiziale); uno dei due coniugi è stato condannato per un reato per cui il nostro ordinamento prevede una pena pari all’ergastolo o superiore a 15 anni; in alternativa, per un reato – a prescindere dalla pena – individuati dall’art. 3 della legge sul divorzio (ad esempio, tentato omicidio ai danni del coniuge); uno dei due coniugi è cittadino straniero e ha ottenuto l’annullamento o lo scioglimento del matrimonio all’estero, o ha contratto un nuovo matrimonio all’estero; il matrimonio non è stato consumato; uno dei due coniugi ha visto passare in giudicato la sentenza di rattifica dell’attribuzione del sesso. I costi del divorzio congiunto o consensuale Per quanto concerne i costi del divorzio congiunto , così come abbiamo anticipato in apertura del nostro approfondimento, tale ipotesi è certamente la più economica tra le ipotesi di divorzio. Pertanto, oltre ad essere la procedura che grava meno sugli aspetti psicologici della coppia, è altresì l’iter che comporta costi più contenuti rispetto a una procedura giudiziale. Gli onorari professionali variano, a seconda delle modalità scelte, dai mille ai tremila euro circa a coniuge. Con la negoziazione assistita i costi possono essere inferiori. Ricordiamo in tal senso che il contributo unificato per il procedimento di divorzio congiunto è pari a 43 euro, e non è prevista alcuna marca da bollo. I documenti necessari per la procedura di divorzio consensuale Quando è presentato il ricorso per ottenere il divorzio congiunto, oppure si procede con negoziazione assistita , è necessario allegare: L’estratto integrale dell’atto di matrimonio, da richiedersi presso l’ufficio Stato Civile del Comune di celebrazione del matrimonio. Lo Stato di Famiglia di ciascun coniuge, da richiedersi presso l’ufficio anagrafe del Comune di residenza di ciascun coniuge. I certificati di residenza di ciascun coniuge da richiedersi presso l’ufficio anagrafe del Comune di residenza. La copia autentica del verbale di separazione consensuale con i relativo decreto di omologa oppure della sentenza di separazione giudiziale con la relativa attestazione che la stessa sia passata in giudicato. Tali documenti possono richiedersi presso la Cancelleria del Tribunale che ha pronunciato i relativi provvedimenti. Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni di ciascun coniuge. Copia dei documenti di identità e dei codici fiscali di ciascun coniuge. Divorzio congiunto e assistenza dell’avvocato Sempre in relazione ai costi di tale procedura – ma non solo – è opportuno ricordare come contrariamente a quanto avviene nel divorzio giudiziale, dove ogni coniuge deve necessariamente essere rappresentato da un diverso difensore, nel divorzio congiunto la coppia potrà essere rappresentata in giudizio da un unico avvocato . Nel caso il divorzio sia congiunto ma a mezzo di negoziazione assistita, sarà invece necessaria l’assistenza di un avvocato per ciascun coniuge. Rammentiamo altresì come da alcuni anni opinione giurisprudenziale comune abbia chiarito come la presentazione della domanda di divorzio mediante ricorso debba essere effettuata ricorrendo alla difesa tecnica. Non è dunque possibile limitarsi alla sola presentazione personale. A rendere più trasparente tale aspetto è stata la nota sentenza Cass. n. 6365/2011 , con i giudici della Suprema Corte che hanno evidenziato come il provvedimento di divorzio congiunto abbia carattere decisorio, e dunque preveda l’osservanza della regola della difesa tecnica, trattandosi di un provvedimento che può incidere su status e su diritti soggettivi, e che viene assunto mediante una sentenza che è destinata a passare in giudicato. In altri termini, gli ermellini hanno sottolineato come il fatto che il divorzio sia congiunto non significa che sia consensuale. Spetta solamente al tribunale la verifica dei suoi presupposti di legge. Come abbiamo già visto, i presupposti sono costituiti dalla rispondenza dell’accordo all’interesse della prole delle condizioni concordate dagli istanti.

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