La recuperabilità del credito del Condominio con il pignoramento immobiliare

Pubblicazione legale:

Nel corso della mia attività professionale mi è capitato più volte di partecipare ad assemblee condominiali per illustrare ai condomini — spesso fortemente preoccupati — le conseguenze giuridiche e pratiche derivanti dall’inadempimento di uno di loro nel pagamento delle quote.

Accade infatti con notevole frequenza che i proprietari di unità immobiliari — e talvolta persino gli stessi amministratori — non siano pienamente consapevoli del fatto che la morosità di un singolo condomino può tradursi, in concreto, in un aggravio economico per gli altri, talvolta chiamati a coprire temporaneamente o definitivamente le somme non versate. È inoltre diffusa, ma errata, la convinzione secondo cui gli importi anticipati dagli altri condomini siano sempre e comunque recuperabili, sul presupposto che il debitore, in quanto proprietario di un immobile, resti in ogni caso assoggettabile a pignoramento con esito satisfattivo.

È quindi opportuno fornire alcuni chiarimenti di base, accessibili anche ai non addetti ai lavori.

1) Obbligo di attivazione per il recupero del credito

In presenza di un condomino moroso, l’amministratore ha il preciso dovere giuridico di attivarsi tempestivamente per il recupero delle somme dovute. Tale obbligo è previsto dalla legge e la sua omissione può comportare responsabilità professionale.

Non di rado, tuttavia, il soggetto inadempiente versa in condizioni economiche precarie, prive di redditi stabili e di beni aggredibili, ad eccezione dell’unità immobiliare sita nel fabbricato condominiale.

2) Responsabilità patrimoniale personale del debitore

Occorre ricordare che il debito condominiale grava esclusivamente sul soggetto proprietario dell’immobile. Se l’appartamento è intestato unicamente al Sig. Mario Rossi, non saranno chiamati a rispondere dei suoi debiti né il coniuge né i figli, anche se economicamente capienti. Vale il principio generale secondo cui il debitore risponde delle proprie obbligazioni con tutti i beni presenti e futuri.

Qualora però tali beni siano inesistenti o incapienti, l’azione esecutiva risulta, di fatto, infruttuosa.

A differenza di quanto avveniva in epoche remote, l’ordinamento moderno non prevede sanzioni personali per l’insolvenza: il debitore privo di beni non subisce conseguenze penali per il mero mancato pagamento del debito civile.

3) Il limite della garanzia rappresentata dall’immobile

La sola titolarità di un immobile non garantisce necessariamente il soddisfacimento del creditore. Spesso chi si trova in difficoltà finanziaria ha già ottenuto finanziamenti bancari assistiti da ipoteca sull’abitazione. L’ipoteca attribuisce alla banca un diritto di prelazione sul ricavato della vendita forzata.

Ne consegue che il condominio, pur attivandosi giudizialmente, può trovarsi in posizione postergata rispetto al creditore ipotecario. Se, ad esempio, un immobile viene venduto all’asta per 100.000 euro a fronte di un credito ipotecario di 200.000 euro, l’intero ricavato sarà destinato alla banca, mentre il condominio non percepirà alcuna somma, pur avendo sostenuto spese legali per l’azione intrapresa.

4) La peculiarità del debito condominiale

A differenza dei normali rapporti commerciali, il condominio non può interrompere i rapporti economici con il debitore inadempiente. L’unità immobiliare resta inserita nel fabbricato e continua a generare costi di gestione durante tutta la procedura esecutiva, spesso pluriennale. Il debito del condomino moroso, pertanto, tende ad aumentare nel tempo fino al trasferimento dell’immobile a un nuovo proprietario a seguito della vendita forzata.

Si è posto il problema se gli oneri condominiali maturati durante la procedura esecutiva debbano essere soddisfatti con precedenza sul ricavato della vendita. L’orientamento prevalente è negativo.

La legge riconosce la prededucibilità di tali oneri soltanto nell’ambito delle procedure fallimentari dell’impresa proprietaria; nel caso di ordinario pignoramento immobiliare, invece, salvo rare eccezioni, il condominio non gode di alcun privilegio e resta esposto al rischio di mancato recupero.

5) Le spese condominiali e il vantaggio per i creditori

La situazione presenta profili di evidente criticità. Le spese condominiali sono spesso destinate alla conservazione e manutenzione dell’edificio: pulizia, assicurazione del fabbricato, compenso dell’amministratore, manutenzioni ordinarie e straordinarie, interventi sulle facciate e sugli impianti. Tali attività contribuiscono a preservare — e talvolta ad accrescere — il valore dell’immobile pignorato.

È quindi evidente che anche i creditori procedenti beneficiano indirettamente di tali spese, poiché un immobile ben mantenuto tende a realizzare un prezzo di vendita più elevato. Nonostante ciò, in assenza di specifica previsione normativa, il condominio che ha anticipato tali costi non gode di un diritto di prelazione sul ricavato.

Può quindi verificarsi che l’intero prezzo d’asta venga assorbito dal creditore ipotecario, favorito anche — indirettamente — dalle spese di conservazione sostenute dagli altri condomini.

6) Esigenza di riforma e conseguenze pratiche

Sussistono solide ragioni per sostenere l’opportunità di una riforma legislativa che riconosca la prededucibilità degli oneri condominiali maturati durante la procedura esecutiva, trattandosi di costi sostenuti nell’interesse dell’intera massa dei creditori.

In concreto, può accadere che un credito condominiale iniziale di 10.000 euro resti integralmente insoddisfatto a causa della prevalenza del credito ipotecario bancario, mentre le ulteriori quote maturate nel corso della procedura restano definitivamente a carico degli altri condomini in regola, mediante ripartizione del disavanzo.

Costituisce parziale elemento di tutela la previsione dell’art. 63 disp. att. c.c., che stabilisce la responsabilità solidale tra venditore e acquirente dell’unità immobiliare per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente .

Soltanto parziale però, perchè se il credito è sorto prima della gestione precedente (rispetto alla vendita dell'immobile -o meglio, rispetto al decreto di trasferimento del giudice) non opererà solidarietà alcuna ed il nuovo proprietario non sarà tenuto ad alcuna contribuzione.