La delibera assembleare è necessaria per la mediazione obbligatoria in materia condominiale – Cass. n. 10846/2020

Pubblicazione legale:

Chi intenda esercitare in giudizio un'azione relativa, fra l'altro, ad una controversia in materia condominiale, è tenuto in via preliminare ad esperire il procedimento di mediazione obbligatoria ai sensi del medesimo D.Lgs. n. 28 del 2010.

L'art. 71-quater disp.att. c.c. precisa che le controversie in materia di condominio, ai sensi del citato art. 5 D.Lgs. n. 28 del 2010, si intendono quelle relative alla violazione o dall'errata applicazione degli artt. da 1117 a 1139 c.c. e da 61 a 72 disp.att.c.c. In assenza dell'esperimento del procedimento di mediazione la domanda giudiziale sarà improcedibile.

La sentenza in commento esamina alcuni aspetti giuridici in materia condominiale di grande interesse pratico tra cui la capacità di stare in giudizio dell'amministratore condominiale e la legittimazione a conciliare.

Nel caso in esame il Giudice di Pace di Roma aveva dichiarato improcedibile la domanda proposta dal condominio nei confronti di una condomina morosa di oneri condominiali in quanto l'attore non aveva attivato la procedura di mediazione a causa della omessa adozione da parte dell'assemblea condominiale di apposita delibera. Nel giudizio di gravame instaurato dal condominio attore il Tribunale confermava la decisione del Giudice di Pace rilevando il mancato svolgimento della mediazione di cui al D.Lgs. 28/2010 per esclusiva responsabilità del condominio.

In seguito il condominio presentava ricorso in Cassazione al fine di ottenere la riforma della precedente decisione. La Suprema Corte rigettava il ricorso confermando l'impostazione dettata dal Tribunale di Roma.

In particolare, secondo la Cassazione, il tenore letterale dell'art. 71 quater disp. att. c.c., comma 3, conduce alle medesime conclusioni del Tribunale ossia che il tentativo di mediazione non può essere esperito laddove l'amministratore di condominio intervenga a tale incontro sprovvisto della delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. comma 2.

Il fatto che la fattispecie per la quale è stato instaurato il giudizio (recupero spese condominiali) sia ricompresa nelle attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c., e pertanto, il medesimo sia legittimato ad agire in giudizio senza necessità della delibera assembleare (art. 1131 c.c.) non giustifica l'assenza di apposita deliberazione assembleare che lo autorizzi specificatamente ad intervenire al procedimento di mediazione. La ratio di tale tesi è riscontrabile nell'assenza in capo all'amministratore di autonomi poteri di disposizione dei diritti sostanziali connessi alla mediazione stessa, in altri termini il potere di transigere e conciliare non è attribuito ex lege all'amministratore (Cass. n. 8473/2019).

Spetta infatti all'assemblea (e non all'amministratore) il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a conciliare, fissando gli eventuali limiti dell'attività transattiva affidatagli (cfr. Cass. n. 821/2014; Cass. Sez. n. 1994/1980). Parimenti, l'art. 1129 c.c., comma 9 (sempre introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) obbliga l'amministratore ad "agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea", non rientrando, quindi, tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell'assemblea.

La massima della sentenza in esame è la seguente:

“Nelle liti condominiali sottoposte all’obbligo di mediazione (tali essendo quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme di diritto comune sul condominio negli edifici e quelle promosse per la riscossione dei contributi condominiali), l’amministratore di condominio è tenuto a procurarsi, eventualmente previo differimento dell’incontro di mediazione, la delibera autorizzativa adottata dall’assemblea con il voto di condomini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del fabbricato. Ove ciò non avvenga, secondo l’ordinanza n. 10846 della Suprema Corte, la mediazione non può essere neppure avviata e le domande giudiziali proposte dal condominio sono improcedibili”.