Il criterio di ripartizione delle spese per il rifacimento dell'autorimessa: art. 1125 c.c.

Pubblicazione legale:

In merito alle spese straordinarie per il consolidamento strutturale, la giurisprudenza consolidata di merito e di legittimità ritiene applicabile in via analogica dell’art. 1125 c.c., in virtù della specifica e differente utilità che i condomini traggono dal bene oggetto degli interventi.

Per quanto concerne il criterio di riparto, l'art. 1125 in punto recita quanto segue: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.” (il sottolineato e grassetto sono aggiunti, ndr.), prevedendo quindi che la spesa debba essere divisa in tre parti:

– manutenzione straordinaria del solaio e della struttura sottostante il cortile, a copertura dei box e la relativa impermeabilizzazione: 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico dei proprietari esclusivi dei locali sottostanti (delle autorimesse).

 – pavimentazione (copertura del pavimento ex art. 1125 c.c.): se prevista, a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

– intonaco, tinta e decorazioni: se previsti, a carico dei condomini proprietari delle autorimesse sottostanti;

Chiaramente la suddivisione tra i condomini dovrà essere effettuata in base ai millesimi di proprietà ex art. 1123 co. 1 c.c. 

La possibilità di applicare tale criterio di riparto, è altresì confermata dalla Corte di Cassazione, la quale sul punto ha affermato che: “Sussistono allora – come messo in luce dagli arresti giurisprudenziali sopra riportati- , le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123 cod. civ., comma 2, 8/c– Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l’usura della pavimentazione del cortile è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini.” (Cass. n. 15841/2011, si veda anche Cass. n. 2243/2012, Cass. n. 10858/2010, Cass. n. 18194/2005, Tribunale di Roma sez. VII 19/02/2006, il sottolineato e il grassetto sono aggiunti, ndr.)

Nello stesso senso si è espresso di recente il Tribunale di Milano con la sentenza n. 4338/2023, affermando che: “va rammentato anche che integra consolidato indirizzo della giurisprudenza quello secondo cui “il solaio esistente che separa il piano sottostante da quello sovrastante di un edificio appartenente a proprietari diversi deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani perchè ha la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore. Es. costituisce infatti l'inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà, con utilità ed uso uguale per entrambe e correlativa inutilità per gli altri condomini. Coerentemente con questa funzione l'art. 1125 c.c. prevede che le spese per la manutenzione dei soffitti siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (cfr. Cass. n. 24266/2018 e Cass. n. 2011). La presunzione iuris tantum di proprietà comune di solai divisori tra un piano e l'altro vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura (v., da ultimo, Cass., 11/6/2018, n. 15048).”

Avv. Ruggiero Gorgoglione 

WR Milano Avvocati