Emptio non tollit locatum

Pubblicazione legale:

Emptio non tollit locatum

L’acquisto non sopprime la locazione, è un fondamentale principio giuridico in virtù del quale l'acquirente di un bene, che il venditore aveva in precedenza dato in locazione, è tenuto a rispettare il contratto di locazione stipulato dal suo dante causa con un terzo.

Ai sensi dell'Art. 1599 — Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.

"Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.

La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.

Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.

L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante".

La compravendita non elimina la locazione, dunque.

La vendita di un immobile locato non determina la rescissione del contratto di locazione, purché detto contratto sia stato concluso in data anteriore alla vendita stessa. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.

Qual è la Ratio Legis?

La norma è volta a regolare il contrasto tra il diritto dell'acquirente dell'immobile al pieno godimento (art. 1571 c.c.) ed il diritto del conduttore a continuare ad abitarlo. La regola è quella della prevalenza della locazione, spiegabile in base all'importanza primaria del diritto ad una abitazione.