La qualificazione dei contratti relativi ai negozi dei centri commerciali: Affitto di ramo d'azienda o locazione?

Pubblicazione legale:

Introduzione

Con la  sentenza n. 3888 del 17 febbraio 2020 la Corte di Cassazione ha affrontato una questione di grande importanza pratica, ossia la distinzione tra il contratto di affitto di ramo d'azienda e il contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, con particolare riferimento ai locali situati all'interno dei centri commerciali. La corretta qualificazione di tali contratti è cruciale, poiché determina l'applicazione delle norme imperative poste a tutela del conduttore, come quelle previste dalla legge n. 392 del 1978.

I criteri stabiliti dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 3888/2020

La Corte di Cassazione ha chiarito che la qualificazione di un contratto come affitto di ramo d'azienda o locazione di immobile ad uso commerciale non può basarsi esclusivamente sul nomen iuris attribuito dalle parti, ma deve essere effettuata in base alla sostanza del rapporto contrattuale. In particolare, la Corte ha individuato due criteri fondamentali per distinguere le due fattispecie:

• L'organizzazione preesistente: Perché si possa parlare di affitto di ramo d'azienda, è necessario che il complesso di beni oggetto del contratto sia già organizzato e idoneo a costituire un'azienda o un ramo di essa. In altre parole, deve esistere una struttura organizzativa preesistente che consenta l'esercizio immediato di un'attività economica. Se tale organizzazione manca, non si può parlare di affitto di ramo d'azienda, ma di locazione di immobile.

• La centralità dell'immobile: Nel caso in cui l'immobile oggetto del contratto rivesta un ruolo centrale e gli eventuali beni accessori (come attrezzature o licenze) siano strumentali all'utilizzo dell'immobile stesso, il contratto deve essere qualificato come locazione di immobile ad uso commerciale. Questo criterio è particolarmente rilevante nei centri commerciali, dove spesso i contratti vengono qualificati come affitti di ramo d'azienda, ma in realtà riguardano principalmente l'utilizzo di un immobile.

La prevalenza dell'elemento immobiliare

Un aspetto cruciale della sentenza è la prevalenza dell'elemento immobiliare. La Corte ha sottolineato che, se l'immobile è lo stato grezzo o privo delle attrezzature necessarie per l'esercizio di un'attività economica, non può configurarsi un affitto di ramo d'azienda. In tali casi, il contratto deve essere qualificato come locazione di immobile ad uso commerciale, soggetto alle norme imperative della legge n. 392 del 1978.

Un esempio concreto di questa applicazione è stato fornito dalla Corte in relazione a un caso in cui il locale oggetto del contratto era privo di attrezzature e autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio di un'attività commerciale. In tale contesto, la Corte ha ritenuto che non fosse possibile configurare un complesso organizzato di beni e, di conseguenza, ha qualificato il contratto come locazione di immobile.

Le conseguenze della qualificazione del contratto

La qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso commerciale comporta l'applicazione delle norme imperative della legge n. 392 del 1978, che prevede una serie di tutele a favore del conduttore. Tra queste, le più rilevanti sono:

• - Durata minima del contratto: La legge n. 392/1978 stabilisce che i contratti di locazione commerciale devono avere una durata minima di sei anni, rinnovabili per altri sei anni, salvo specifiche eccezioni.

• -Diritto di prelazione: Il conduttore ha il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile locato.

• - Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale: Al termine del contratto, il conduttore ha diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, qualora l'attività svolta nell'immobile abbia creato un valore aggiunto.

Al contrario, se il contratto viene qualificato come affitto di ramo d'azienda, tali tutele non si applicano, poiché l'oggetto del contratto non è un immobile, ma un complesso organizzato di beni destinati all'esercizio di un'attività economica.

Conclusione

La sentenza n. 3888/2020 della Corte di Cassazione ha fornito criteri chiari per distinguere tra affitto di ramo d'azienda e locazione di immobile ad uso commerciale, con particolare riferimento ai locali dei centri commerciali. La qualificazione dipende dalla presenza o meno di un complesso organizzato di beni idonei a costituire un'azienda. Se l'elemento prevalente è l'immobile e i beni accessori sono strumentali al suo utilizzo, il contratto deve essere qualificato come locazione di immobile, con conseguente applicazione delle tutele previste dalla legge n. 392 del 1978.

Le informazioni contenute nel presente articolo hanno carattere generale e non intendono esprimere un parere o fornire una consulenza di natura legale.