L’ordinanza di demolizione può essere definita
come quel provvedimento amministrativo con cui normalmente) viene
notificato un ordine da parte del Comune ove l’edificio interessato è
collocato, con cui si ordina di demolire un immobile privo di autorizzazioni, e
quindi, realizzato in maniera abusiva oppure in maniera difforme alla normativa
edilizia.
Ovviamente, trattandosi di atto amministrativo,
deve contenere dei requisiti essenziali e, inoltre, presenta una serie di particolarità su
cui la giurisprudenza si è spesso pronunciata.
In primis, la giurisprudenza ha più volte
ribadito che, trattandosi di atto per sua natura vincolato, non vi è alcuna
necessità di comunicare il cd avvio del procedimento al soggetto destinatario
dell’ordine di abbattimento.
Tale solco giurisprudenziale, oramai consolidato,
è stato ribadito e fatto proprio anche dal TAR Campania, Salerno, sez. I,
sent. 27 giugno 2022, n. 1864, secondo cui l’ordine “viene emesso quale sanzione per
l’accertamento dell’inosservanza di disposizioni urbanistiche secondo un procedimento
di natura vincolata precisamente tipizzato dal legislatore e rigidamente
disciplinato dalla legge; pertanto, trattandosi di un atto volto a reprimere un
abuso edilizio, esso sorge in virtù di un presupposto di fatto, ossia, l’abuso,
di cui l’interessato deve essere ragionevolmente a conoscenza, rientrando nella
propria sfera di controllo (Cons. Stato, n. 6424/2020)”.
Pertanto, l’ordinanza di demolizione non
richiede la previa instaurazione del contraddittorio con i suoi
destinatari in quanto deriva da un presupposto di fatto (l’abuso edilizio)
di cui gli stessi devono essere ragionevolmente a conoscenza.
Motivazione dell’ordinanza di demolizione
L’ordinanza di demolizione è un atto condizionato
e, pertanto non deve per forza motivare le ragioni di interesse pubblico,
e neppure deve contenere una comparazione degli interessi privati coinvolti, nè
una motivazione che dia conto della sussistenza di un interesse concreto ed
attuale alla demolizione. Sul punto, il TAR Campania, Salerno, sez. II,
nella sent. 24 giugno 2022, n. 1805, ha ricordato che l’ordinanza di
demolizione “è da ritenersi sorretta da adeguata e autosufficiente
motivazione, allorquando sia rinvenibile la compiuta descrizione (morfologica,
costruttiva, dimensionale, oltre che ubicativa, mediante puntuale indicazione
degli estremi di localizzazione geografica) delle opere abusive,
nonché l’individuazione delle violazioni accertate (realizzazione di un nuovi
organismi edilizi in assenza di permesso di costruire) e della normativa
applicata (art. 31 del d.p.r. n. 380/2001)” e “rimane affrancata dalla
ponderazione discrezionale del confliggente interesse al mantenimento in loco
della res, dove l’interesse pubblico risiede in re ipsa nella riparazione
(tramite ripristino dello stato dei luoghi) dell’illecito edilizio e, stante il
carattere permanente di quest’ultimo, non viene meno per il mero decorso del
tempo, insuscettibile di ingenerare affidamenti nel soggetto trasgressore”.
Prescrizione dell’abuso edilizio
Nella presente ipotesi di illecito amministrativo
esso ha carattere permanente e, come tale, non è soggetto a termini di
prescrizione. Per tale motivo, l’ordinanza di demolizione di abuso edilizio può
essere emessa anche a distanza di molti anni da quando è stato posto in essere
la realizzazione dell’opera abusiva.
Dagli abusi edilizi non può derivare
alcun legittimo affidamento per effetto del decorso del tempo o per
effetto della mancata vigilanza da parte dell’amministrazione.
Quando viene emessa Ordinanza di
demolizione
Tale provvedimento viene posto in
essere quando ci si riferisce ad abusi edilizi gravi. Le ipotesi tipiche sono
le seguenti:
·
interventi di ristrutturazione edilizia in
assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
·
opere eseguite in difformità dalle norme
urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
·
lavori eseguiti in assenza di permesso di
costruire, in totale difformità da esso o con variazioni essenziali;
·
interventi abusivi realizzati su suoli di
proprietà dello Stato, demaniale o di enti pubblici;
·
lottizzazione abusiva;
·
interventi eseguiti in parziale difformità dal
permesso di costruire;
·
opere eseguite senza titolo su aree assoggettate
da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a
vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad
interventi di edilizia residenziale pubblica;
Notifica dell’Ordinanza di demolizione e memorie ex
10 L. 241/1990
L'ordinanza di demolizione dev'essere
notificata al responsabile dell'abuso edilizio nonché ai proprietari
dell'immobile. Se manca la notifica dell'ordine di demolizione a uno dei
comproprietari, è illegittimo il provvedimento di acquisizione dell'area al
patrimonio comunale.
L’amministrazione, in questo caso, non può
prendere atto della inottemperanza all’ordine di demolizione.
Per effetto di tale vizio, tra l’altro,
l’amministrazione non può trascrivere il provvedimento di acquisizione nei
confronti del comproprietario a cui, l’ordine di demolizione non è stato
notificato (T.A.R. Napoli 5 luglio 2021, n. 4616).
Prima della notifica dell’ordinanza di
demolizione, normalmente essa è preceduta da una comunicazione di avvio del
procedimento.
Tuttavia, ciò non sempre accade e non è
obbligatoria per l’amministrazione in quanto l’ordinanza di demolizione è un
atto per sua natura vincolato e, pertanto, non è richiesto l’apporto
dell’interessato (TAR Napoli Sent. 8146 del 21 dicembre 2021).
Nel caso di comunicazione di avvio del
procedimento il destinatario del provvedimento ha un termine di 10 giorni per
poter proporre memorie che, a nostro avviso, e sempre opportuno proporre con
l’ausilio di un Avvocato specializzato nell’ambito del diritto amministrativo.
Irregolarità dei dati catastali e identificativi
dell’immobile nell’ordinanza di demolizione
I riferimenti catastali costituiscono elemento
essenziale del provvedimento successivo all’ordinanza di demolizione, di
acquisizione al patrimonio del Comune una volta che, l’Amministrazione, ha
preso atto che l’interessato non abbia eseguito la demolizione degli abusi.
Mentre, se a mancare sono i riferimenti catastali
dell’immobile ritenuto abusivo nell’ordinanza di demolizione, tale irregolarità
non rileva ai fini della validità del provvedimento amministrativo.
Tuttavia, l’ordinanza di demolizione deve
contenere una chiara e precisa descrizione delle opere, manufatti o lavori che
l’amministrazione ritiene realizzati in violazione di norme o prescrizioni
urbanistiche.
Istanza di sanatoria dell’abuso edilizio
Occorre premettere che l’istanza di sanatoria di eventuali abusi edilizi sospende l’efficacia dell’ordinanza di demolizione. Tuttavia, tale richiesta non rende di per sé inefficace l’ordinanza di demolizione in quanto, se l’istanza di sanatoria viene rigettata l’ordinanza di demolizione riacquista efficacia senza che l’amministrazione torni a notificare un nuovo ordine di demolizione (T.A.R. Lecce 27 agosto 2021, n. 1305; T.A.R. Napoli 2 agosto 2021 n. 5388).
Avv. Vincenzo Zecchino
Iscritto all'Ordine degli Avvocati di Roma, l'Avv. Vincenzo Zecchino fornisce assistenza e consulenza legale nell'ambito del diritto amministrativo, civile e tributario. Ha svolto la propria attività legale presso primari studi legali italiani e, dal 2022, svolge la propria attività presso il suo studio ACT Law Firm. L'Avv. Zecchino, laureato presso l'Università "La Sapienza" di Roma, ha conseguito un master in "Giurista di Impresa" presso Business School Meliusform e, nel 2022, ha conseguito l'abilitazione come mediatore presso l'istituto certificato Concilium A.D.R.. Dal 2023 svolge anche l'attività di DPO.
Precedenti esperienze presso primari studi italiani nell'ambito del diritto amministrativo mi hanno consentito di acquisire una solida preparazione ed una comprovata esperienza nell'ambito delle seguenti materie: Pubblico impiego; Appalti e contratti pubblici; Diritto di cittadinanza; silenzio della P.A. e procedure ex art. 117 cpa; accesso ex art. 22 e ss. l. 241/90 e accessi civici; concessioni demaniali
In tale ambito l'Avv. Vincenzo Zecchino ha prestato consulenze a diverse aziende italiane che operano nel settore delle gare d'appalto. Il predetto legale ha approfondito gli aspetti normativi di cui al d.lgs 50 del 2016, oltre che nell'ambito lavorativo, anche per il tramite di un master in diritto di impresa conseguito nell'anno 2020 ove ha approfondito tutte le fasi di affidamento e le fasi di esecuzione dei contratti di appalto sia nell'ambito dei lavori pubblici che nell'ambito dei servi e forniture.
Esperienza pluriennale dinanzi alle giurisdizioni amministrative. L'Avv. Zecchino, prima di fondare il proprio studio ACT Law Firm con sede in Roma, ha collaborato con primari studi legali che si occupavano principalmente di diritto amministrativo. Inoltre, ha trattato in via esclusiva numerosi contenziosi aventi ad oggetto la contestazione di procedure amministrative e l'impugnazione di provvedimenti emanati dalla P.A. fornendo la propria assistenza a privati ed aziende. Da ultimo, ha assistito una nota azienda di produzione energetica da fonte rinnovabili con richiesta al TAR Milano di rimessione alla Corte Costituzionale.
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