Illegittimità dell'addebito delle spese personali

Pubblicazione legale:

Uno dei temi maggiormente controversi è la legittimità dell'addebito delle stesse previsto nel rendiconto consuntivo.

Il Condominio infatti può addebitare spese personali qualora rispondano al principio di "utilizzazione differenziata" (art. 1123 co 2 c.c.) del bene comune, tuttavia in tale caso l'addebito personale sarebbe legittimo e non qualora lo stesso rappresenti una forma di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

Molteplici sono invece i casi in cui tale addebito di spese di non sarebbe legittimo:

• Riparazioni per danni causati dal condomino

In tale ipotesi non può considerarsi legittima la delibera con cui l'assemblea addebiti le eventuali riparazioni effettuate sulle parti comuni o sulle unità private senza che vi sia un accertamento giudiziale, l'addebito infatti costituirebbe una forma di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. (In tal senso T. Milano sent. 3332 del 3.4.2019)

• Opere eseguite su parti private

Secondo la Cassazione (sent. 305 del 12.1.2016) è nulla la delibera che preveda il riparto di spese su parti private (es il pavimento dei balconi) ciò per eccesso di potere, in quanto in linea generale l'assemblea non può assumere decisioni impattanti sulla proprietà del singolo.

• Acquisizione di informazioni per completare il registro anagrafico

In assenza di collaborazione da parte del condomino, è legittimo l'addebito della spesa da parte dell'amministratore relativamente alle spese sostenute per le ricerche anagrafiche.

• Spese legali 

Secondo la Cassazione (sent. 751 del 18.1.2018) è nulla la delibera che pone a carico del singolo condomino le spese legali, prima che queste vengano accertate giudizialmente.

• Comunicazioni e chiarimenti dell'amministratore

Le comunicazioni a chiarimento correlate a comunicazioni ordinarie o straordinarie potrebbero essere inquadrate tra le spese personali addebitabili, dovendo però valutarsi la natura dell'attività resa e se quindi la stessa corrisponda al principio di utilizzazione differenziata del servizio in favore del singolo.

Fermo restando quanto sopra, merita uno spunto di riflessione l'effetto che avrebbe il voto favorevole del condomino che contesti la spesa personale a suo carico. Nelle ipotesi di nullità, infatti, il rendiconto è sempre impugnabile anche in caso di voto favorevole; tuttavia, in assenza di impugnazione, si potrebbe ritenere che l'approvazione espressa con voto favorevole e la mancata successiva impugnazione possa valere quale riconoscimento di quel debito specifico. In punto di riconoscimento di debito l'interpretazione non può però considerarsi univoca.

WR Milano Avvocati