Pubblicazione legale:
Il divieto di patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. presuppone che il trasferimento sia preordinato a garantire un'obbligazione futura, con effetto traslativo subordinato all'inadempimento. Non opera, invece, quando il negozio è funzionale alla soddisfazione di un credito già scaduto e insoluto (Cass. n. 19694/2022): in questa ipotesi la vendita ha causa solutoria — lecita — e non di garanzia.
I clienti, coniugi acquirenti di un immobile residenziale a Napoli con rogito notarile del novembre 2003, sono stati convenuti in giudizio a oltre tredici anni di distanza dal rogito dal venditore, che chiedeva la declaratoria di nullità della compravendita assumendo che essa fosse stata stipulata non per finalità di scambio ma a garanzia di un prestito.
La difesa ha documentato: l'esistenza, già prima della compravendita, di un credito di € 240.000 verso l'attore, rimasto insoluto; il pagamento del saldo mediante assegni circolari coevi al rogito; l'estinzione, da parte degli acquirenti, dell'ipoteca preesistente sull'immobile (€ 246.000) per liberare il bene a favore del mutuo bancario.
Il Tribunale di Napoli ha rigettato la domanda principale, affermando:
1) Cass. 19694/2022: «il divieto di patto commissorio non è configurabile qualora il trasferimento avvenga allo scopo di soddisfare un precedente credito rimasto insoluto». La ratio dell'art. 2744 c.c. è impedire che il creditore si appropri del bene per il caso di inadempimento futuro; non si applica quando l'inadempimento si è già verificato e il trasferimento ha funzione solutoria.
2) Insussistenza degli indici tipici della vendita-garanzia (provvisorietà del trasferimento, sproporzione tra prezzo e valore, coercizione del venditore, collegamento funzionale con un'obbligazione restitutoria coeva).
3) La dichiarazione in rogito di un prezzo inferiore a quello effettivamente convenuto — pratica all'epoca diffusa per ridurre il carico fiscale — non integra di per sé un indice di patto commissorio, una volta accertata documentalmente la congruità del prezzo effettivo.
4) È stata accolta la domanda riconvenzionale dei coniugi per il pagamento dei canoni del successivo contratto di locazione, scaduti e impagati.
La sentenza conferma il consolidato indirizzo per cui il divieto di patto commissorio non comprende il negozio traslativo con causa solutoria, e offre un esempio paradigmatico dell'importanza della ricostruzione documentale nelle controversie su vicende negoziali risalenti.
