Barbara Alessandra Iossa

Pubblicazione legale

Per comprendere come e quando impugnare una delibera assembleare condominiale, occorre partire dal presupposto che, in tema di condominio, esistono le seguenti regole: - le decisioni assunte dall’assemblea dell’edificio sono obbligatorie per tutti i condomini, anche per chi ne è contrario; - le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento sono annullabili; - l’impugnazione della deliberazione deve essere esercitata nel termine di decadenza di 30 giorni. Chi può impugnare la delibera? Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, può adire l’autorità giudiziaria chiedendone, la nullità nei casi tassativamente previsti dalla legge, oppure l’annullamento. Quando impugnare la delibera condominiale? Nei casi di nullità della delibera , l’impugnazione può essere fatta in ogni tempo, mentre nel caso di annullamento , andrà fatta nel termine perentorio di trenta giorni. A titolo esemplificativo, sono da considerarsi nulle le delibere : - prive degli elementi essenziali (oggetto indeterminato o indeterminabile); - con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume come nel caso di deliberazione di non rispettare le norme di prevenzione in materia di incendi); - con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea; - che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino. Ad esempio abbattere un terrazzo privato per erigere un ascensore; - che stabilisca un criterio di ripartizione delle spese condominiali diverso dalle tabelle millesimali e dei criteri previsti per legge. Sono da considerarsi annullabili le delibere aventi ad oggetto vizi : - relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (come nel caso di ordine del giorno incompleto generico, tale da non consentire di comprenderne preventivamente la relativa portata); - relativi alle maggioranze richieste (ad esempio deliberate da una maggioranza insufficiente). Il suddetto termine di 30 giorni decorre dalla data di approvazione della delibera condominiale per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti . Trattasi di termine previsto a pena di decadenza , il che significa che decorso infruttuosamente tale termine, non sarà più possibile contestare la delibera, che conseguentemente diverrà inoppugnabile ed efficace nei confronti di tutti i condomini. Vista la tempistica così stringente, è, dunque, opportuno attivarsi nel più breve tempo possibile contattando il proprio Avvocato di fiducia per valutare l’esistenza dei presupposti per impugnare il verbale assembleare. Bisogna precisare che l’impugnativa di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria . È legittimato ad impugnare la delibera annullabile solo quel condomino che era assente o dissenziente. Inoltre, per impugnare la delibera condominiale bisogna presentare, entro il suddetto termine di 30 giorni, una richiesta obbligatoria di tentativo di mediazione, presso un organismo presente nella città ove si trova il più vicino tribunale competente a decidere . Se la mediazione non ha successo, ovvero non si raggiunge un accordo o se il condominio non si costituisce , decorre nuovamente un termine di 30 giorni per presentare l’impugnazione giudiziale della delibera condominiale. Se, invece, la mediazione ha successo , si procederà a modificare la delibera secondo quanto concordato durante la mediazione. Autotutela del condominio e revoca della delibera In tal caso, il condominio, in “autotutela,” previa riconvocazione dell’assemblea, può decidere di revocare la delibera impugnata e sostituirla con un’altra. Pertanto, i condomini possono votare una delibera che sostituisca quella impugnata (abrogandola o modificandola). L’impugnativa della delibera condominiale va proposta con ricorso, ovvero con atto di citazione, nella cancelleria del giudice competente (tribunale o giudice di pace a seconda del valore) ed il contraddittorio si instaura quando l’atto di citazione per l’impugnativa della delibera condominiale è notificata all’amministratore di condominio. La competenza territoriale del giudice si individua in base al luogo in cui si trova l’immobile.