Carlo Maggio

Sentenza giudiziaria

La cliente lamentava l'inattività del Condominio nel porre termine ad infiltrazioni provenienti dalla facciata condominiale e dal lastrico, che perduravano da oltre 10 anni, nonostante le ripetute richieste di intervento e danneggiavano parte delle pareti dell'appartamento. La presenza delle infiltrazioni ha impedito la locazione dell'immobile, con la conseguenza che oltre al danno diretto, è stato chiesto anche il risarcimento per la mancata percezione di frutti civili, che il Giudice ha riconosciuto. La sentenza è stata poi recentemente confermata anche in appello, con il rigetto integrale del gravame proposto dal condominio.

Pubblicazione legale

IL CONDUTTORE DI UN NEGOZIO POSTO AL PIANO TERRA DI UN EDIFICIO CONDOMINIALE SI VEDE OPPORRE IL DIVIETO, DA PARTE DELL'AMMINISTRATORE, ALLA INSTALLAZIONE DI INSEGNE SULLA FACCIATA. E' LEGITTIMO? Il conduttore di un locale ad uso commerciale, con ingresso dalla pubblica via, intende porre sulla facciata una insegna che identifica la sua attività commerciale. Nel contratto di locazione il conduttore si era impegnato a rispettare il regolamento di condominio. L'amministratore del fabbricato, dopo l'installazione della insegna gli intima di rimuoverla in virtù di una delibera assembleare votata all'unanimità dei condomini che stabilisce il divieto di porre insegne sulla facciata. Il divieto è inserito nel successivo regolamento di condominio, adottato a maggioranza ma non trascritto e non sottoscritto da tutti i condomini, tra i quali il proprietario del negozio. Il conduttore è tenuto a rimuovere l'insegna? Il quesito ruota intorno alla natura dei regolamenti di condominio ed alla possibilità di imporre limitazioni al godimento della cosa comune o anche imporre servitù a carico delle proprietà individuali. Come noto esistono due tipi di regolamenti: quelli assembleari, ovvero approvati in assemblea e quelli contrattuali. I regolamenti contrattuali possono essere approvati a maggioranza in assemblea ed hanno la natura di strumenti di regolamentazione nell'uso della cosa comune e dei servizi. Come tali, contenendo solo norme regolamentari, non possono imporre limitazioni ai diritti individuali dei condomini né al godimento delle proprietà private. I regolamenti contrattuali, come suggerisce il nome, hanno natura di contratti, pertanto devono essere approvati all'unanimità dei condomini o stipulati tra i condomini o ancora imposti dall'unico proprietario dell'immobile all'atto della vendita delle singole unità. Trattandosi di un contratto che incide sui diritti di proprietà dei singoli, necessita della forma scritta ad substantiam (al pari di un atto costitutivo di diritti reali) e pertanto deve essere sottoscritto da tutti i condomini / comproprietari e non può essere imposto dalla maggioranza alla minoranza. Al fine di essere opponibile ai successivi acquirenti il regolamento contrattuale deve essere trascritto nei registri immobiliari, essendo insufficiente, per maggioritaria giurisprudenza, il mero richiamo effettuato nell'atto di vendita del singolo immobile. Ciò perchè il diritto reale non trascritto non è opponibile ai terzi e la disciplina della trascrizione è irrinunciabile. In ultimo si deve evidenziare che il contenuto del limite imposto da un regolamento contrattuale, avendo sostanzialmente la natura di servitù, deve essere dettagliatamente descritto ed individuato, non potendosi ritenere valide le statuizioni contenenti divieti generici o indeterminati. Alla luce di ciò il conduttore può mantenere l'insegna, poiché il regolamento non ha natura contrattuale e il divieto non può essere imposto al proprietario locatore. Avv. Carlo Maggio

Sentenza giudiziaria

Con il ricorso ex art. 1129 c.c. veniva chiesta la rimozione dell'amministratore del condominio, imputandogli gravi mancanze, tra le quali il mancato aggiornamento dell'anagrafe condominiale, che aveva comportato la perdita di crediti nei confronti dei morosi e l'inosservanza di una disposizione dirigenziale ordinante all'amministratore di eliminare una situazione di abuso edilizio. Il Tribunale ha integralmente accolto la domanda.