Daniela Lombardo

Pubblicazione legale

Quando si perde una persona cara, le questioni pratiche non aspettano. Una delle prime decisioni da affrontare è se accettare o rinunciare all'eredità — e sbagliare può avere conseguenze economiche serie. Perché non è sempre conveniente accettare L'eredità non è fatta solo di beni: comprende anche i debiti del defunto. Chi accetta senza informarsi rischia di ritrovarsi a rispondere con il proprio patrimonio dei debiti ereditati — mutui non estinti, debiti fiscali, fatture non pagate. L'accettazione con beneficio d'inventario Esiste uno strumento che molti non conoscono: l'accettazione con beneficio d'inventario. Permette di accettare l'eredità limitando la responsabilità per i debiti al valore dei beni ereditati. È la scelta più prudente quando non si ha un quadro chiaro della situazione patrimoniale del defunto. La rinuncia Rinunciare all'eredità significa non acquisire né beni né debiti. Va fatta davanti a un notaio o al cancelliere del tribunale entro dieci anni dall'apertura della successione, ma attenzione: se si è già compiuto atti di gestione dei beni ereditari, la rinuncia potrebbe non essere più possibile. Il caso dei beni immobili Quando l'eredità comprende immobili — casa, terreni, capannoni — la gestione si complica. Occorre verificare la regolarità catastale e urbanistica, l'eventuale presenza di ipoteche, e coordinare la dichiarazione di successione con i tempi del rogito se si intende vendere. Eredi che non trovano accordo Tra i casi più delicati ci sono le successioni con più eredi in disaccordo. La divisione ereditaria può avvenire in modo stragiudiziale — con un accordo tra le parti — oppure tramite il tribunale. La via stragiudiziale è sempre preferibile: costa meno, è più rapida e preserva i rapporti familiari.

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La recente Corte di Cassazione con l'ord. n.9436 del 10 aprile 2025 ha stabilito che se il chiamato all' eredita' firma un preliminare di vendita di un bene ereditario si ritiene che egli abbia accettato tacitamente l'eredita' di cui si tratta. La firma del preliminare di vendita di un bene ereditario costituisce un atto incompatibile con la volonta' di rinunciare e presuppone la qualita' di erede. Nessun inadempimento per la mancata trascrizione dell'accettazione ma il promissario acquirente potra' agire ex art.2932 c.c. ed ottenere il trasferimento.

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La Cassazione con la recente ordinanza ( n.27784 del 17 Ottobre 2025) mette un punto fermo " usucapire la quota altrui non e' un fatto di inerzia ma di prova rigorosa. Perche' il possesso sia davvero esclusivo, servono comportamenti univoci, capaci di mostrare una volonta' di gestione uti dominus. Non bastano l'uso prevalente, manutenzione ordinaria o semplice disinteresse degli altri comproprietari ma serve una rottura chiara e inequivoca dell'assetto condominiale originario. Sul piano processuale, la Corte richiama due principi fondamentali: - il giudicato esterno va prodotto in forma rituale, pena l'infondatezza della censura; - con la doppia conforme il motivo ex art.360 n.5 c.p.c. e' sbarrato a meno che non si indichi la diversita' di rationes decidendi. Infine e' interessante la chiosa successoria: il legatario gravato da conto di legittima mantiene la legittimazione ad agire come erede, anche se ha rinunciato. Una decisione che richiama all'esigenza di comportamenti chiari e strategie processuali impeccabili quando si parla di usucapione tra comproprietari.

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Il mercato immobiliare del Veneto Orientale — San Donà di Piave, Jesolo, Musile di Piave, Noventa di Piave, Meolo e comuni limitrofi — è in continua evoluzione. Acquistare casa in questa zona significa muoversi in un territorio con caratteristiche specifiche: immobili spesso di costruzione anni '70-'90, terreni agricoli trasformati in edificabili, abitazioni con storia successoria complessa. Conoscere i rischi tipici di quest'area può fare la differenza tra un acquisto sereno e anni di problemi. Le irregolarità edilizie più frequenti nel Veneto Orientale Nella provincia di Venezia e Treviso è comune trovare immobili con piccole difformità rispetto ai titoli edilizi depositati in comune: verande chiuse, soppalchi aggiunti, modifiche interne non autorizzate. Queste irregolarità non sempre emergono da una semplice visura catastale — richiedono una verifica specifica presso il comune competente. Prima di firmare il preliminare è fondamentale accertarsi che lo stato di fatto corrisponda ai titoli edilizi depositati. Il problema delle successioni incomplete Molte abitazioni nel Veneto Orientale hanno passato di mano attraverso successioni non completamente regolarizzate — dichiarazioni di successione presentate ma volture catastali non eseguite, oppure eredi che hanno venduto senza che tutti i coeredi avessero accettato formalmente l'eredità. Acquistare un immobile con queste problematiche espone a rischi seri, che possono emergere anche anni dopo il rogito. Il ruolo dell'avvocato nella compravendita locale A differenza di quanto avviene nelle grandi città, nel Veneto Orientale molte compravendite avvengono tramite piccole agenzie locali o direttamente tra privati, spesso senza un'adeguata verifica legale preliminare. Un controllo legale prima del compromesso — verifica urbanistica, catastale, ipotecaria e successoria — costa molto meno di una controversia successiva e protegge l'acquirente da rischi che il notaio non è tenuto a verificare. Cosa verificare prima di firmare Prima di sottoscrivere qualsiasi proposta o preliminare nella provincia di Venezia e Treviso è consigliabile verificare: la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, l'assenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, la regolarità della catena dei passaggi di proprietà, lo stato dei rapporti condominiali se l'immobile fa parte di un condominio. L'Avv. Daniela Lombardo assiste acquirenti e venditori in tutte le fasi della compravendita immobiliare nella provincia di Venezia e Treviso, con particolare presenza nell'area di San Donà di Piave, Jesolo, Meolo e comuni limitrofi.

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Il condominio è uno degli ambiti dove nascono più controversie tra privati. Nella provincia di Venezia e Treviso — con un patrimonio immobiliare fatto di molti edifici degli anni '70 e '80 ora in fase di ristrutturazione — le liti condominiali sono in aumento, soprattutto per lavori straordinari, Superbonus e ripartizione delle spese. Le controversie più frequenti nel Veneto Nell'area di San Donà di Piave, Jesolo, Meolo, Paese e Treviso le controversie condominiali più comuni riguardano: delibere per lavori straordinari contestati, ripartizione delle spese tra proprietari e inquilini, morosità di singoli condomini, infiltrazioni e danni da parti comuni, installazione di impianti fotovoltaici e climatizzatori. Il Superbonus ha moltiplicato le liti condominiali Negli ultimi anni il Superbonus 110% ha generato un numero elevato di controversie condominiali in tutto il Veneto. Delibere approvate con quorum contestati, lavori iniziati e non completati, responsabilità per i debiti contratti dall'amministratore — sono situazioni che stanno arrivando sempre più spesso davanti ai tribunali di Venezia e Treviso. Come tutelarsi La via stragiudiziale — mediazione o negoziazione assistita — è spesso la soluzione più efficace per le controversie condominiali. Permette di risolvere la lite in tempi molto più rapidi rispetto al giudizio ordinario, con costi ridotti e preservando i rapporti con i vicini. In molti casi è anche obbligatoria per legge prima di procedere in giudizio. I termini da rispettare Le delibere condominiali vanno impugnate entro 30 giorni dalla comunicazione. Le azioni per danni da parti comuni hanno termini diversi a seconda della natura del danno. Aspettare troppo può precludere la possibilità di tutela — in caso di dubbi è fondamentale consultare un avvocato tempestivamente. L'Avv. Daniela Lombardo assiste condomini, proprietari e amministratori nella provincia di Venezia e Treviso.

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Quando un condominio decide la sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, la delibera assembleare deve rispettare regole precise. Se qualcosa non va, i condomini hanno il diritto di impugnarla — ma i tempi sono strettissimi. Quando una delibera è impugnabile Una delibera condominiale può essere annullata nei seguenti casi: quorum assembleari non rispettati, errori nella convocazione dell'assemblea, lesione dei diritti di singoli condomini. Non tutte le irregolarità hanno lo stesso peso: alcune rendono la delibera nulla in assoluto, altre semplicemente annullabile su richiesta. Il termine di 30 giorni: perché è così importante Chi vuole impugnare una delibera ha solo 30 giorni dalla sua comunicazione per agire. Trascorso questo termine, anche una delibera irregolare diventa definitiva e vincolante per tutti i condomini. Non aspettare di "vedere come va" — ogni giorno perso è un'opportunità in meno di tutela. Il caso specifico del riscaldamento centralizzato La sostituzione o trasformazione dell'impianto centralizzato è una delle decisioni più delicate in ambito condominiale. Impatta su costi, comfort e diritti di tutti i condomini. Per questo la legge richiede maggioranze qualificate e una corretta informazione preventiva di tutti i partecipanti. Cosa fare se hai dubbi sulla delibera Se hai ricevuto la comunicazione di una delibera che non ti convince, il primo passo è una verifica legale rapida: controllare i quorum, la convocazione, il verbale. Un'analisi tempestiva può fare la differenza tra tutelare i tuoi diritti e perderli per sempre. L'Avv. Daniela Lombardo assiste condomini e proprietari nella provincia di Venezia e Treviso. Per una consulenza: 388 153 3616.

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ANCATA CORRISPONDENZA TRA CONFINE CATASTALE E REALE Se il confine catastale non corrisponde al confine reale (cioe' quello fisico) ci sono alcune azioni che puoi intraprendere per regolarizzare la situazione. IN CASO DI ACCORDO rivolgersi a un tecnico il quale fara' un rilievo topografico, verifichera' la corrispondenza tra confine reale e catastale, redige una proposta di aggiornamento. Se il confine viene accettato da tutti il tecnico puo' presentare un tipo mappale con il consenso di tutti il catasto non ha un valore probatorio ma è solo una rappresentazione fiscale quindi non determina in modo definitivo la proprieta' IN CASO DI DISACCORDO atto di riconfinazione azione di regolamento dei confini se la differenza e' minima _ aggiornamento se la differenza e' importante ma non litigiosa_ riconfinamento e aggiornamento se la differenza e' importante e c'è conflitto_ mediazione e in caso di accordo negativo causa.

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Si tratta di una domanda banale ma in realta' e' una delle cause piu' frequenti di conflitti tra vicini. La risposta e' affermativa in quanto non esiste alcuna norma che vieti l'uso del bagno in orari notturni, inoltre l'igiene personale rientra tra i diritti fondamentali del condomino e il regolamento condominiale non nè può proibire l'uso a determinate ore. Ne consegue che il vero limite non e' l'orario ma il rumore. Infatti la legge guarda ad un solo criterio ovvero la normale tollerabilità delle immissioni sonore. Se l'uso della doccia o degli scarichi produce rumori anomali, ripetuti ed oggettivamente disturbanti oltre la normale soglia di tollerabilità solo allora si parla di illecito.

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Nel dibattito condominiale il sottotetto rappresenta una delle aree piu' controverse. Molti lo danno per scontato come pertinenza dell'ultimo piano. La giurisprudenza invece ragiona in modo molto piu' rigoroso. Se il titolo di proprieta' non dice nulla, il sottotetto si presume condominiale. Non perche' sia piu' accessibile ma perche' puo' avere una funzione utile per l'intero edifico. Il sottotetto e' parte comune qualora ha dimensioni utilizzabili, ospita impianti comuni, contribuisce alla protezione e alla funzionalita' del fabbricato e non e' attribuito espressamente a un singolo condomino nei titoli di provenienza. Ne consegue che se anche l'accesso possa avvenire solo dall'ultimo piano il sottotetto comunque non e' di proprieta' esclusiva del proprietario dell'ultimo piano. Puo' appartenere al proprietario dell'ultimo piano solo se non e' praticabile, serve esclusivamente come camera d'aria isolante, non ha utilita' comune ed esiste un titolo chiaro che lo attribuisce a quell'unita'. Quindi il punto chiave non e' l'uso abituale ma la funzione oggettiva dello spazio.

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Superbonus e Condominio: La Guida Completa alle Agevolazioni Fiscali 2026 Il Superbonus ha rappresentato una delle misure fiscali più rivoluzionarie degli ultimi anni per la riqualificazione degli edifici condominiali in Italia. Sebbene la sua fase più generosa si sia conclusa, è importante comprendere cosa resta di questa agevolazione e quali alternative sono disponibili per i condomìni nel 2026. Superbonus: La Situazione Attuale Nel 2026 il Superbonus scende al 65% ed è accessibile esclusivamente ai condomìni che hanno deliberato i lavori entro il 15 ottobre 2024, presentato la CILAS entro il 31 dicembre 2024 e completato almeno il 60% dei lavori entro la fine del 2025. Per tutti gli altri condomìni, questa misura eccezionale si è praticamente conclusa. L'unica eccezione riguarda i territori colpiti dal sisma a partire dal 24 agosto 2016 nei Comuni delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, dove il Superbonus al 110% rimane in vigore per interventi di ricostruzione, a condizione che le istanze siano state presentate prima del 30 marzo 2024. Le Agevolazioni Disponibili per i Condomìni nel 2026 La buona notizia è che, nonostante la fine del Superbonus ordinario, la Legge di Bilancio 2026 ha confermato i principali bonus edilizi mantenendo le aliquote del 50% per l'abitazione principale e del 36% per le altre unità. Queste misure rappresentano strumenti ancora molto vantaggiosi per i condomìni. Bonus Ristrutturazione Il bonus ristrutturazione consente di detrarre il 50% delle spese per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo sulle parti comuni degli edifici condominiali. Tra gli interventi ammissibili rientrano la sostituzione di infissi, il rifacimento di tetti e facciate, la cablatura degli edifici e la bonifica dall'amianto. Il limite massimo di spesa è fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, con la detrazione ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Ecobonus L'Ecobonus è dedicato agli interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni condominiali. L'aliquota detraibile per il 2026 è del 36%, calcolata sulle spese sostenute sia da proprietari sia da altri soggetti aventi diritto . Gli interventi ammissibili includono il miglioramento dell'isolamento termico (cappotto termico), la sostituzione di impianti di climatizzazione con soluzioni più efficienti come le pompe di calore, e l'installazione di pannelli solari termici. È importante notare che dal 2026 sono escluse le spese per la sostituzione di caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili, in linea con gli obiettivi europei di sostenibilità. Sismabonus Per gli interventi antisismici sulle parti comuni degli edifici condominiali, il Sismabonus prevede una detrazione del 50% per la prima casa e del 36% per le seconde case . Gli interventi possono comportare il passaggio a una o due classi di rischio sismico inferiore, con un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Bonus Mobili ed Elettrodomestici Il bonus mobili è stato prorogato per il 2026 con detrazione al 50% su una spesa massima di 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Questa agevolazione è subordinata all'esecuzione di un intervento edilizio agevolato e l'acquisto deve avvenire successivamente alla data di inizio lavori. Come Funziona la Detrazione nei Condomìni Nel contesto condominiale, il meccanismo funziona in modo specifico. Le detrazioni vengono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Ogni proprietario detrae la propria quota in dieci rate annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi. Per beneficiare dell'aliquota maggiorata del 50%, è necessario che: L'intervento riguardi l'abitazione principale del condomino Il proprietario sia titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile L'immobile sia adibito ad abitazione principale I pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico "parlante", che contenga tutti i dati richiesti dalla normativa fiscale per la tracciabilità delle spese. L'Iter Decisionale in Assemblea Per avviare lavori condominiali con i bonus fiscali, è necessaria una delibera assembleare. La normativa prevede quorum facilitati per gli interventi di riqualificazione energetica e antisismica: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio. Questa regola favorisce le decisioni rispetto alle maggioranze ordinarie previste dal codice civile, rendendo più agevole l'approvazione di interventi importanti per la riqualificazione dell'edificio.

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Nel panorama attuale, i professionisti legali si trovano a gestire diverse questioni complesse legate al Superbonus. Ecco le principali problematiche: 1. Contenzioso su cessione del credito e sconto in fattura La principale area di criticità riguarda i crediti "incagliati". Molti contribuenti hanno ceduto crediti che ora le banche e gli intermediari non riescono a monetizzare, generando contenziosi tra cedenti, cessionari e fornitori. I legali devono gestire cause per inadempimento contrattuale e responsabilità nelle catene di cessione. 2. Sequestri e indagini per frode fiscale L'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno intensificato i controlli, portando a numerosi sequestri di crediti e procedimenti penali per: False asseverazioni tecniche Lavori inesistenti o sovrafatturati Irregolarità nelle cessioni I legali sono chiamati a difendere sia professionisti tecnici che imprese coinvolte. 3. Recupero crediti da parte dell'Amministrazione finanziaria L'Agenzia delle Entrate sta recuperando crediti ritenuti illegittimi, con avvisi di accertamento che colpiscono: I beneficiari originari degli interventi I cessionari dei crediti I professionisti che hanno rilasciato visti di conformità 4. Responsabilità dei professionisti (tecnici e fiscalisti) Proliferano le cause di responsabilità professionale contro: Tecnici asseveratori accusati di errori nelle pratiche Commercialisti per visti di conformità irregolari General contractor per mancato completamento lavori 5. Dispute condominiali Nei condomini emergono conflitti su: Ripartizione delle spese tra chi ha usufruito del bonus e chi no Delibere impugnate per irregolarità procedurali Responsabilità dell'amministratore di condominio 6. Problemi con le modifiche normative retroattive Le continue modifiche legislative (riduzione aliquote, blocco cessioni) hanno creato incertezza su interventi già avviati, generando contenziosi su chi debba sopportare i maggiori oneri. 7. Fallimenti di imprese e crediti non pagati Il fallimento di molte imprese edili e società di intermediazione creditizia ha lasciato cantieri incompiuti e crediti non monetizzati, con complesse questioni di diritto fallimentare e tutela dei creditori.