Acquisto di un immobile in costruzione: quali garanzie per l'acquirente?

Pubblicazione legale:

L'acquisto di un immobile ancora in fase di costruzione presenta rischi intrinseci, in particolare legati all'eventuale insolvenza o crisi dell'impresa costruttrice.

Per tutelare la parte acquirente (la persona fisica), il Decreto Legislativo n. 122/2005 ha introdotto un pacchetto di garanzie inderogabili, che ogni costruttore è obbligato a fornire. Il nostro ruolo professionale è assistere il cliente nella verifica della corretta applicazione di tali norme, essenziali per la validità stessa del contratto.

Le due garanzie cardine sono:

1. La Garanzia Fideiussoria (Tutela sul versato)

Il costruttore è obbligato a consegnare all'acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare (o di qualsiasi atto che implichi il versamento di acconti), una fideiussione bancaria o assicurativa.

Scopo: garantire la restituzione di tutte le somme (caparre e acconti) versate dall'acquirente al costruttore prima del trasferimento della proprietà.

Operatività: la fideiussione è escutibile se il costruttore incorre in una situazione di crisi (come fallimento, pignoramento sull'immobile, liquidazione coatta) oppure se, al momento del rogito definitivo, non adempie all'obbligo di consegnare la Polizza Assicurativa Decennale.

Sanzione: la mancata consegna della fideiussione al momento del preliminare è sanzionata con la nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall'acquirente.

2. La Polizza Assicurativa Indennitaria Decennale (Tutela sul costruito)

All'atto del trasferimento della proprietà (il rogito definitivo), il costruttore ha l'obbligo di contrarre e consegnare all'acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale.

Scopo: coprire i danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi, come previsto dall'art. 1669 del codice civile. L'efficacia decorre dalla data di ultimazione dei lavori.

Durata e Copertura: la polizza copre per dieci anni i vizi che compromettono la stabilità dell'edificio o che ne pregiudicano in modo rilevante l'uso o il godimento.

Sanzione: anche in questo caso, la mancata consegna della polizza al momento del rogito comporta la nullità del contratto.