Dario De Noia

Pubblicazione legale

Nell’ambito delle compravendite immobiliari accade spesso che il contratto definitivo (rogito) presenti condizioni diverse rispetto a quanto stabilito nel contratto preliminare.) In casi come questo, l a Corte di Cassazione ( ordinanza n.12090/2024 ) ha stabilito i seguenti principi giuridici: 1. Prevalenza del contratto definitivo Una volta che le parti hanno stipulato il contratto definitivo, questo prende il posto del preliminare come unico riferimento per obblighi e diritti inerenti all’operazione. Il preliminare, che aveva la funzione di obbligare le parti a stipulare il definitivo, viene “superato” se il definitivo viene effettivamente concluso. 2.Presunzione di conformità alla volontà delle parti Si presume che il contenuto del contratto definitivo rispecchi la volontà delle parti nel momento della stipula. Per superare questa presunzione e far valere clausole o condizioni del preliminare che non sono state trasposte nel definitivo, è necessaria una prova specifica che le parti abbiano inteso che alcune obbligazioni sopravvivessero. 3.Forma scritta per immobili e limiti alla prova Quando l’oggetto è un bene immobile, l’accordo che intende far sopravvivere condizioni del preliminare deve essere espresso in forma scritta. Inoltre, la Corte chiarisce che non è ammessa la prova per testi (ossia sentire testimoni) per dimostrare che le parti avessero una volontà diversa da quella del contratto definitivo.

Intervista pubblica

Sito internet gestito direttamente dall'Avv. Dario De Noia, sotto forma di blog, in cui sono pubblicati articoli in materie giuridiche di cui lo studio si occupa (soprattutto diritto condominiale, tutela dei consumatori e sinistri stradali).

Pubblicazione legale

L'acquisto di un immobile ancora in fase di costruzione presenta rischi intrinseci, in particolare legati all'eventuale insolvenza o crisi dell'impresa costruttrice. Per tutelare la parte acquirente (la persona fisica), il Decreto Legislativo n. 122/2005 ha introdotto un pacchetto di garanzie inderogabili, che ogni costruttore è obbligato a fornire. Il nostro ruolo professionale è assistere il cliente nella verifica della corretta applicazione di tali norme, essenziali per la validità stessa del contratto. Le due garanzie cardine sono: 1. La Garanzia Fideiussoria (Tutela sul versato) Il costruttore è obbligato a consegnare all'acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare (o di qualsiasi atto che implichi il versamento di acconti), una fideiussione bancaria o assicurativa. Scopo: garantire la restituzione di tutte le somme (caparre e acconti) versate dall'acquirente al costruttore prima del trasferimento della proprietà. Operatività: la fideiussione è escutibile se il costruttore incorre in una situazione di crisi (come fallimento, pignoramento sull'immobile, liquidazione coatta) oppure se, al momento del rogito definitivo, non adempie all'obbligo di consegnare la Polizza Assicurativa Decennale. Sanzione: la mancata consegna della fideiussione al momento del preliminare è sanzionata con la nullità del contratto , che può essere fatta valere solo dall'acquirente. 2. La Polizza Assicurativa Indennitaria Decennale (Tutela sul costruito) All'atto del trasferimento della proprietà (il rogito definitivo), il costruttore ha l'obbligo di contrarre e consegnare all'acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale . Scopo: coprire i danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi, come previsto dall'art. 1669 del codice civile. L'efficacia decorre dalla data di ultimazione dei lavori. Durata e Copertura: la polizza copre per dieci anni i vizi che compromettono la stabilità dell'edificio o che ne pregiudicano in modo rilevante l'uso o il godimento. Sanzione: anche in questo caso, la mancata consegna della polizza al momento del rogito comporta la nullità del contratto.

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La Corte di Cassazione (sentenza n. 32944/2024) ha stabilito che la vendita di un immobile privo di certificato di abitabilità o agibilità può portare alla risoluzione del contratto , ma solo se la mancanza è grave e non sanabile , tale da rendere l’immobile inidoneo all’uso abitativo . Il certificato di abitabilità è una caratteristica essenziale di un’abitazione, poiché attesta il rispetto dei requisiti di sicurezza, igiene e salubrità. Tuttavia, la sua assenza non comporta automaticamente l’annullamento della compravendita: occorre valutare caso per caso quanto il difetto incida sulla possibilità di utilizzare e commerciare il bene. Se l’immobile presenta difformità strutturali tali da impedirne la regolarizzazione, la vendita può configurarsi come “aliud pro alio” (cioè bene diverso da quello promesso), legittimando l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno .

Pubblicazione legale

La Corte di Cassazione , con l’ ordinanza n. 1443/2025 , ha ribadito la responsabilità della struttura sanitaria in caso di intervento chirurgico diverso da quello concordato, sottolineando l’importanza del principio di autodeterminazione del paziente che si affida alle cure mediche. Il caso Una paziente, che avrebbe dovuto essere sottoposta ad artroscopia, è stata invece operata con un intervento di riallineamento rotuleo, senza averlo autorizzato né essere stata informata in modo specifico. Il Tribunale ha riconosciuto un risarcimento in suo favore, ritenendo l’intervento diverso e ingiustificato rispetto al consenso espresso. La responsabilità medica In situazioni come questa, medico e struttura sanitaria possono essere ritenuti responsabili: Sotto il profilo contrattuale → per inadempimento dell’obbligazione assunta con il paziente; Sotto il profilo extracontrattuale → per colpa professionale, se la modifica dell’intervento non è dipesa da un’urgenza contingente o imprevedibile. Il paziente può richiedere il risarcimento dei danni, sia patrimoniali (spese, perdite economiche) sia non patrimoniali (danno morale, biologico, alla dignità e all’autodeterminazione). I diritti del paziente In caso di intervento diverso da quello concordato, il paziente ha diritto a: 🩺 Essere informato in modo completo, chiaro e comprensibile sull’intervento da eseguire; ✍️ Esprimere un consenso libero e informato; 🚫 Rifiutare l’intervento o richiedere una diversa opzione terapeutica; 📁 Accedere alla cartella clinica, comprensiva di tutta la documentazione del trattamento, dal ricovero alle dimissioni; ⚖️ Ottenere il risarcimento del danno in caso di violazione del consenso informato o di esecuzione di un intervento non concordato. In sintesi L’intervento chirurgico effettuato senza il consenso specifico del paziente costituisce una violazione grave del diritto all’autodeterminazione e può comportare la responsabilità civile di medico e struttura sanitaria, anche in assenza di errore tecnico nell’esecuzione dell’operazione.

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A partire dal 1° marzo 2023 è stata introdotta un'importante novità che snellisce e velocizza le procedure per la liberazione degli immobili e la restituzione delle aziende in caso di inadempimento o cessazione del titolo. Grazie alla modifica dell'articolo 657 del codice di procedura civile, il rito speciale e accelerato dello sfratto (tradizionalmente riservato ai contratti di locazione) è ora applicabile anche a due figure contrattuali molto diffuse: 1. Il Comodatario di Beni Immobili (Contratto di Comodato) In precedenza, per ottenere la restituzione di un immobile concesso in comodato (uso gratuito) quando il comodatario si rifiutava di liberarlo, il proprietario doveva ricorrere alla procedura ordinaria di cognizione, notoriamente più lunga e complessa. Ora i n caso di mancata restituzione dell'immobile alla scadenza (se prevista) o dopo la richiesta di rilascio, il proprietario ha a disposizione uno strumento processuale più rapido ed efficace per rientrare nel possesso del proprio bene. 2. L'Affittuario di Azienda (Contratto di Affitto d'Azienda) La stessa semplificazione si applica al contratto di affitto d'azienda. L'affittante che necessita di recuperare l'azienda (intesa come complesso di beni organizzati per l'esercizio dell'impresa, es. locali, attrezzature, avviamento, ecc.) alla scadenza del contratto o per morosità dell'affittuario, può ora utilizzare il procedimento per convalida di sfratto. Si velocizza la tutela del concedente e si riduce significativamente il tempo necessario per rientrare nella disponibilità dell'azienda, aspetto cruciale per la continuità dell'attività imprenditoriale e per limitare i danni economici derivanti dall'inadempimento.

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Il medico risponde dei danni derivanti dall’omessa o inesatta informazione che impedisca alla gestante di esercitare consapevolmente la facoltà di interrompere la gravidanza, purché sussista un grave pericolo per la salute fisica o psichica della donna e sia dimostrato, anche per presunzioni, che la stessa avrebbe scelto l’interruzione se correttamente informata. A confermarlo la Corte di Cassazione con l'ordinanza n.18327/2023. Il caso Una coppia agiva per ottenere il risarcimento del danno conseguente a un errore nei test di screening prenatale (erronea elaborazione dei dati, con risultato falsamente rassicurante). La Corte d’appello aveva rigettato la domanda, ritenendo non provato che la donna avrebbe optato per l’aborto e che sussistesse un grave pericolo per la salute, valorizzando la sua successiva capacità di affrontare la nascita del figlio con disabilità. La decisione La Cassazione ha censurato la decisione di merito, chiarendo che: la valutazione del “grave pericolo per la salute” deve essere effettuata ex ante, cioè con riferimento al momento della mancata informazione, non sulla base della reazione successiva della madre; la prova della volontà abortiva può essere fornita anche per presunzioni gravi, precise e concordanti; la scelta di non sottoporsi all’amniocentesi non può essere considerata autonoma se basata su un’informazione erronea; In sintesi L’errore informativo in ambito prenatale può integrare responsabilità civile se priva la donna della possibilità di scegliere consapevolmente l’interruzione di gravidanza. La prova della volontà abortiva e del pericolo per la salute va valutata ex ante, anche tramite presunzioni logiche.

Pubblicazione legale

Con la sentenza n. 10816/2019 e l’ordinanza n. 10819/2019 la Cassazione, rivoluzionando l’interpretazione delle norme assicurative sulle micro-lesioni, precisa che la prova rigorosa delle stesse non deve essere fornita necessariamente con gli esami diagnostici strumentali. Ci sono patologie, infatti, che possono essere rilevate solo e anche con una semplice visita medica. Imporre sempre gli esami diagnostici per una contrattura o un rachide cervicale significa imbrigliare la professione medica in automatismi e vincoli probatori, che si pongono in contrasto con la tutela costituzionale del diritto alla salute. Per cui non si può affermare che una lesione di lieve entità non esiste solo perché non documentata dal referto per immagini “sulla base di un automatismo che vincoli, sempre e comunque, il riconoscimento dell’invalidità permanente ad una verifica di natura strumentale. La Cassazione precisa inoltre che “Il rigore che il legislatore ha dimostrato di esigere – che, peraltro, deve caratterizzare ogni tipo di accertamento in tale materia – non può essere inteso, però, come pure alcuni hanno sostenuto, nel senso che la prova della lesione debba essere fornita esclusivamente con l’accertamento clinico strumentale“. Infatti sono possibili casi in cui si può “giungere ad una diagnosi attendibile anche senza ricorrere a detti accertamenti, tenuto conto del ruolo insostituibile della visita medico legale e dell’esperienza clinica dello specialista.”

Pubblicazione legale

L’ Asl, assegnataria della competenza in materia di randagismo, deve risarcire i danni subiti in un sinistro provocato dall’improvvisa condotta di un cane incustodito. E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 22522/2019 del 10 settembre 2019, con la quale ha rigettato le doglianze formulate da un’Asl che si era vista condannare a rifondere, in favore di una automobilista, i danni cagionati da un cane randagio che aveva impattato sulla sua autovettura, durante il transito su una strada statale. La Corte ha ribadito ancora una volta che il principio generale è quello di radicare la responsabilità civile per i danni causati dai cani randagi nell’ente o enti cui è attribuito dalla legge (ed in particolare dalle singole leggi regionali attuative della legge quadro nazionale n. 281 del 1991) il dovere di prevenire il pericolo specifico per l’incolumità della popolazione, e cioè il compito della cattura e della custodia dei cani vaganti o randagi. Sulla base di questo principio generale la Asl è il soggetto individuato dalla normativa regionale quale competente in materia di prevenzione del fenomeno del randagismo.

Pubblicazione legale

Il proprietario-condomino, anche concedendo in locazione la propria unità immobiliare non è esonerato da responsabilità nel caso in cui il proprio conduttore violi il regolamento condominiale.

Caso legale seguito

Il nostro Studio ha recentemente ottenuto un risarcimento di € 17.405,76 a favore della Signora Carmela, vittima di un grave errore durante una procedura di routine di estrazione dentaria. La Storia: Un'Estrazione Trasformatasi in Emergenza La Signora Carmela si era sottoposta a una semplice estrazione del molare per risolvere un dolore persistente. Purtroppo, l'intervento si è trasformato in un incubo a causa di un errore chirurgico grave da parte del dentista. Durante l'estrazione, un frammento di dente è stato spinto involontariamente dal professionista in una zona delicata e pericolosa: la cavità nasale (o seno mascellare). Il corpo estraneo, non rimosso né rilevato dal dentista, ha messo a rischio la salute della nostra assistita. A causa del mancato riconoscimento dell'errore e della successiva complicazione, la Signora Carmela è stata costretta a sottoporsi a un urgente intervento chirurgico riparatore per rimuovere il frammento osseo che stava migrando pericolosamente. Questo evento ha causato alla nostra cliente un notevole danno biologico e sofferenza fisica. Abbiamo prontamente assistito la Signora Carmela nell'avviare l'azione legale per responsabilità professionale contro l'odontoiatra. L'azione si è conclusa con il riconoscimento pieno della responsabilità medica. Abbiamo ottenuto un risarcimento complessivo di € 17.405,76, una somma che copre il danno biologico permanente, le spese mediche sostenute e il risarcimento per il trauma subito.

Caso legale seguito

Il Tribunale di Trani ha ordinato all'amministratore di consegnare tutti i documenti condominiali che si rifiutava di mostrare al nostro assistito! Il contenzioso nasce dalla persistente e ingiustificata opposizione dell'amministratore di condominio a consegnare ad un cliente dello studio – un condomino – una serie di documenti fondamentali per la corretta verifica della gestione. Non si trattava di una semplice richiesta di copia, ma di un vero e proprio esercizio del diritto di accesso e di controllo del condomino, come stabilito dalla legge. Dopo i tentativi stragiudiziali falliti, l'unica via per tutelare il diritto del cliente è stata l'azione legale. Lo studio legale ha quindi presentato un ricorso al fine di acquisire rapidamente i documenti richiesti. Il Tribunale di Trani, con la sua decisione del febbraio 2024, ha accolto pienamente le nostre tesi. Il Giudice ha riconosciuto che il rifiuto dell'amministratore non era supportato da alcuna valida motivazione legale e ha ribadito il diritto sacrosanto di ogni condomino a prendere visione e ottenere copia di tutta la documentazione inerente alla gestione condominiale. La condanna per l'amministratore non si è limitata solo all'obbligo di consegnare immediatamente tutti i documenti richiesti, ma ha incluso anche la liquidazione delle spese legali a carico della parte soccombente, a riprova della fondatezza del ricorso.

Pubblicazione legale

Non è responsabile il locatore del mancato ottenimento da parte del conduttore delle autorizzazioni amministrative utili allo svolgimento dell’attività economica. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 5968/2019, decidendo in favore del proprietario di un immobile, in merito ad un ricorso di una società che, nelle more della locazione di un immobile ad uso commerciale, aveva invocato la risoluzione del rapporto per inadempimento della parte locatrice. La Suprema Corte, nell’ordinanza in oggetto, statuisce che, in tema di rapporto locatizio, la conoscenza avuta dal conduttore dell’inidoneità dell’immobile stesso all’uso che ha motivato la sottoscrizione del contratto di locazione, importa accettazione del rischio economico di possibile inutilizzo dell’immobile per i propri scopi commerciali. Di conseguenza non si possono riscontrare i presupposti per la richiesta di una risoluzione del contratto di cui all’art. 1578 cod. civ. nel caso in cui non vengano rilasciate dalla Pubblica Amministrazione le concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dell’immobile locato. Infatti, a parere della Corte di Cassazione, “l’omesso rilascio delle concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative all’uso dell’immobile dato in locazione, non può essere di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, nella ricorrenza di una concreta utilizzazione del bene da parte del conduttore, come nel caso sottoposto al suo esame”, precisando tuttavia che l’inadempimento del locatore, nel caso di mancato ottenimento delle autorizzazioni amminist

Caso legale seguito

Salvatore e Lara, volevano festeggiare una ricorrenza importante con un viaggio a Parigi. Ma non avevano fatto i conti con una famosa compagnia low cost; una volta giunti in aeroporto si accorgevano del volo cancellato. Grazie all’Avv. Dario De Noia, oggi Salvatore e Lara hanno ottenuto un risarcimento per danni da vacanza rovinata di 2.000 euro.