Trasferire un immobile nell'accordo di separazione: che cosa hanno chiarito le Sezioni Unite

Pubblicazione legale:

Nella grande maggioranza delle separazioni consensuali e dei divorzi congiunti che definisco, l'accordo non si limita a stabilire chi paga che cosa: prevede che un immobile passi da un coniuge all'altro, oppure direttamente ai figli. Per anni la prassi dei tribunali su questo punto è stata disomogenea, e c'era chi riteneva necessario un successivo atto notarile per rendere il trasferimento efficace.

Che cosa hanno stabilito le Sezioni Unite

Con la sentenza del 29 luglio 2021 n. 21761 le Sezioni Unite della Corte di cassazione hanno chiarito che le clausole dell'accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto con cui i coniugi trasferiscono fra loro, o a favore dei figli, il diritto di proprietà o altri diritti reali su beni immobili sono valide e producono effetti traslativi immediati. Non serve un atto successivo per perfezionare il trasferimento.

Il verbale d'udienza come atto pubblico

Il passaggio tecnico che rende possibile tutto questo riguarda il verbale: redatto dal cancelliere, esso costituisce atto pubblico ai sensi dell'art. 2699 c.c., con fede privilegiata fino a querela di falso quanto alla provenienza e ai fatti che il pubblico ufficiale attesta essere avvenuti in sua presenza. È per questo che l'accordo, una volta omologato o recepito nella sentenza, è titolo idoneo alla trascrizione ai sensi dell'art. 2657 c.c.

I documenti che non possono mancare

Qui sta la parte pratica, ed è quella su cui vedo più errori. La trascrizione richiede l'attestazione del cancelliere che le parti hanno prodotto gli atti e reso le dichiarazioni previste dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985: identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate e dichiarazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto. A questi si affiancano gli adempimenti urbanistici. La mancanza della documentazione oggettiva incide sulla validità dell'atto; la verifica sulla titolarità soggettiva, invece, non ne condiziona la sorte.

Perché conviene, e non solo per i costi

Inserire il trasferimento nell'accordo evita un passaggio ulteriore e i suoi tempi, ma soprattutto tiene insieme in un solo testo l'intero assetto economico della crisi: chi prende che cosa, a fronte di che cosa. Nei patrimoni articolati è esattamente ciò che impedisce le riaperture successive, quando una parte sostiene che quel trasferimento era il corrispettivo di un altro impegno e l'altra lo nega.

Che cosa portare al primo incontro

Atto di provenienza, visura catastale aggiornata e planimetria, titoli edilizi o attestazione di conformità urbanistica, situazione dell'eventuale mutuo e del suo accollo. Con questi documenti l'accordo si scrive; senza, si rimanda.

Questo testo ha finalità informativa e non sostituisce l'esame del caso concreto.