Emanuela Timperi

Pubblicazione legale

LA RINUNCIA ABDICATIVA ALLA PROPRIETA' DI UN IMMOBILE NON CONVENIENTE  Principio rivoluzionario qu ello sancito recentemente dalla giurisprudenza quello della possibilità della RINUNCIA ABDICATIVA, precisamente dalla Corte di Cassazione Sezioni Unite con sentenza n 23093 2025, che si è occupata di dismissione della proprietà privata. In sintesi, la Suprema Corte ha sancito la validità dell’atto di rinuncia cosiddetta abdicativa alla proprietà di un immobile, se motivato da ragioni personali e precisamente quando la proprietà in questione è ritenuta dal proprietario antieconomica, non conveniente, che porta solo costi e di cui desidera disfarsene. La rinuncia abdicativa non consiste nell'abbandono di fatto dell'immobile da parte del suo proprietario, ma si compie attraverso un vero e proprio atto giuridico. Vedremo a breve se e come l a legge si adeguerà a questo principio.

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A volte si teme di partecipare ad un'asta giudiziaria per paura di perdere i soldi versati al momento della presentazione dell'offerta di acquisto (la cosiddetta CAUZIONE) se l'immobile viene poi aggiudicato da altri. L'offerente in realtà non perde soldi perchè al momento della chiusura dell'asta la cauzione viene restituita a colui che non si è aggiudicato l'immobile. Invece, in caso di aggiudicazione, l'importo della cauzione verrà detratto dal prezzo di aggiudicazione, quindi andrà versata la differenza.

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A volte un'eredità può avere dei debiti: a questo punto il chiamato all'eredità, prima di muoversi, dovrà prima valutare se sia conveniente o meno per lui accettare l'eredità, caricandosi così di debiti non suoi. Al proposito, quando si teme che l'eredità possa essere svantaggiosa o comunque presenti dei debiti, il chiamato all'eredità può tutelare facendo una DICHIARAZIONE DI ACCETTAZIONE CON BENEFICIO DI INVENTARIO, così da tenere separato il proprio patrimonio da quello del defunto. La dichiarazione di accettazione con beneficio di inventario va proposta nelle forme e nei termini previsti dalla legge.

Esperienza di lavoro

Ho svolto su incarico del Tribunale di Tivoli la funzione di Custode Giudiziario e Professionista Delegato alle vendite immobiliari in asta: ciò mi ha permesso di rafforzare la conoscenza delle procedure esecutive immobiliari, dalla fase successiva al pignoramento fino alla vendita in asta, incontrando casistiche sempre diverse.

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Nel corso della nostra vita firmiamo vari CONTRATTI, di diverso tipo, come: ✅appalto di lavori ✅acquisto di merce o servizi ✅finanziamenti/prestiti/mutui con banche e finanziarie ✅contratto di affitto abitativo o commerciale ✅contratti di lavoro ✅contratto di compravendita di immobili e preliminari Un contratto non è semplice foglio.. è molto di più: Impegna chi lo firma e deve essere equo e giusto per entrambi. UN BUON CONTRATTO ci tutela e non ci fa correre inutili rischi. E' bene informarsi, esaminare bene il contratto che ci viene sottoposto per la firma: non sottovalutare l'importanza di un contratto BEN STUDIATO E BEN SCRITTO per non pagarne il prezzo dopo!

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Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza (n. 7612/2022). Al la luce di tale pronuncia, il promittente acquirente che venga a conoscenza dell'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto di compravendita, seppur garantito come libero da pesi, si può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data non siano state cancellate. Il promissario acquirente che si sottragga alla stipula a causa di ciò non incorre in condotta inadempiente.

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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Quando uno dei coniugi viene a mancare quello superstite può conservare il diritto di abitare nella casa coniugale. E se la coppia in vita aveva più immobili, come casa al mare o in montagna? Il coniuge ha un diritto di abitazione su ognuna di esse? Secondo la Corte di Cassazione n. 7128/2023 NO. Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola “c asa adibita a residenza familiare” , e cioè la casa in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del coniuge. Il diritto di abitazione perciò è escluso per eventuali altri immobili (es: casa al mare, montagna) che la coppia utilizzava saltuariamente, in quanto per residenza familiare si deve intendere un unico alloggio, che coincide con la casa abituale della coppia.

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Se un'attività commerciale è costretta ad uno STOP forzato per un periodo di tempo a causa di eventi estranei come l'aver subito infiltrazioni al locale, o perchè un'apparecchiatura è difettosa e inutilizzabile, c'è il diritto al risarcimento per LUCRO CESSANTE. Infatti l'interruzione temporanea un'attività può comportare una perdita economica ed è passibile di risarcimento: si parla in questo caso di danno per lucro cessante, cioè il mancato guadagno che si ipotizza quell'azienda avrebbe potuto ottenere nelle giornate di fermo se non ci fosse stato l'evento dannoso. Chiaramente il titolare deve dare la prova del danno da lucro cessante, affidandosi al parere di un esperto per formalizzare in maniera corretta la richiesta.

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I NTERESSANTE SENTENZA IN MATERIA DI SUCCESSIONI Se i figli restano nella casa genitoriale dopo la morte di uno dei due, sono da ritenersi automaticamente eredi del defunto? NO "La permanenza dei figli in quella casa, la quale prima della morte trovava la sua giustificazione nella relazione familiare con i genitori, continua a trovare la sua giustificazione in quel medesimo rapporto anche dopo l’apertura della successione, proseguito con il solo genitore titolare del diritto" (Corte di Cassazione 2026). Tale aspetto è rilevante nei casi in cui il chiamato all'eredità non è certo di voler accettare l'eredità del genitore defunto, magari per la presenza di debiti.

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IMPORTANTE NOVITA' SULL'EREDITA' L'erede che fa causa per lesione della quota di legittima non è tenuto a dimostrare sin da subito il valore, al centesimo, della propria quota: all'avvio è sufficiente provare la composizione del patrimonio per dare almeno un'idea che la lesione ci sia stata poi darne un valore matematico in corso di causa attraverso le prove. Cass. Civile ordinanza n. 20954/2025

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E' stata di recente a pprovata la riforma sulla vendita di immobile ricevuto in DONAZIONE. Ciò consente una maggiore facilità nella compravendita di beni oggetto di donazioni. Prima della riforma: L’acquirente rischiava di perdere l’immobile che poteva essere rivendicato dagli eredi del donante Il venditore aveva difficoltà a vendere l’immobile ricevuto in donazione in quanto i possibili acquirenti temevano il rischio di doverlo restituire Le banche non concedevano facilmente mutui per acquisti di immobili frutto di donazione Ora: L’ acquirente non perde l’immobile proveniente da donazione E’ agevolata la compravendita di immobili provenienti da donazione

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INDENNITA' AL COEREDE: Il coerede che utilizza - lui soltanto - un bene ereditario, deve riconoscere agli altri coeredi un'indennità per il mancato utilizzo, se gli era stata rivolta dagli altri richiesta di avere il possesso. Il diritto all'indennità per gli altri decorre dal momento in cui essi dichiarano di voler rientrare nel possesso del bene ereditario, che si riconosce nella richiesta di consegna delle chiavi. Infatti secondo la Corte di Cassazione (n. 31626/2025) " La richiesta di consegna delle chiavi da parte dei coeredi, se finalizzata a rientrare nel godimento del bene, interrompe la legittimità dell’uso esclusivo da parte di uno solo, anche se inizialmente avvenuto con il consenso di tutti....La richiesta delle chiavi non aveva altro significato se non quello di ottenere il possesso del bene, essendo diretta a far cessare quella situazione di occupazione esclusiva che, sebbene iniziata con il consenso di tutti, era divenuta illegittima"

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VIZI OCCULTI IMMOBILE ACQUISTATO Parliamo di vizi occulti e di tutele per l'acquirente. Innanzitutto, per VIZI OCCULT I si intendono: vizi che non erano visibili prima dell'acquisto vizi che non potevano essere noti anche ad un acquirente attento Esistono comunque possibili tutele, purchè attivate nel rispetto dei termini e forme di legge, che, a seconda dei casi, possono essere: la risoluzione del contratto la riduzione del prezzo e risarcimento del danno

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Molti immobili in Italia non sono stati edificati in maniera regolare, presentano abusi di cui alcuni sanabili, altri insanabili. Spesso si ereditano per successione degli immobili abusivi e ciò rende difficile la divisione tra gli eredi. Sul punto è decisivo l'orientamento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n. 25021/2019: Testualmente “ Gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L.n. 47 del 1985 art. 40 comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L.n. 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967” In sintesi se la divisione ereditaria ha ad oggetto immobili abusivi, il Giudice adito non può pronunciarsi. Ciò perché la divisione di una comunione ereditaria è un atto tra vivi (tra gli eredi) e, pertanto, vanno applicate le stesse norme sulla regolarità urbanistica previste in sede di rogito notarile di compravendita.

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Semplici consigli pratici per partecipare ad un'asta giudiziaria senza rischi

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Lo stato di famiglia prova che un determinato soggetto è parente del defunto, dunque è un chiamato all’eredità, ma non prova anche che abbia accettato l’eredità. Dunque la presenza di un familiare nello stato di famiglia del defunto non fa concludere che quel familiare sia divenuto per legge erede. E' in sintesi il principio stabilito dalla Corte di Cassazione con Ordinanza n. 817 /2025. "L a produzione del certificato dello stato di famiglia è idonea a dimostrare l'allegata relazione familiare e, dunque, la qualità di soggetto che deve ritenersi chiamato all'eredità, ma non anche la qualità di erede, posto che essa deriva dall'accettazione espressa o tacita, non evincibile dal certificato".