Emanuela Timperi

Pubblicazione legale

LA RINUNCIA ABDICATIVA ALLA PROPRIETA' DI UN IMMOBILE NON CONVENIENTE  Principio rivoluzionario qu ello sancito recentemente dalla giurisprudenza quello della possibilità della RINUNCIA ABDICATIVA, precisamente dalla Corte di Cassazione Sezioni Unite con sentenza n 23093 2025, che si è occupata di dismissione della proprietà privata. In sintesi, la Suprema Corte ha sancito la validità dell’atto di rinuncia cosiddetta abdicativa alla proprietà di un immobile, se motivato da ragioni personali e precisamente quando la proprietà in questione è ritenuta dal proprietario antieconomica, non conveniente, che porta solo costi e di cui desidera disfarsene. La rinuncia abdicativa non consiste nell'abbandono di fatto dell'immobile da parte del suo proprietario, ma si compie attraverso un vero e proprio atto giuridico. Vedremo a breve se e come l a legge si adeguerà a questo principio.

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A volte si teme di partecipare ad un'asta giudiziaria per paura di perdere i soldi versati al momento della presentazione dell'offerta di acquisto (la cosiddetta CAUZIONE) se l'immobile viene poi aggiudicato da altri. L'offerente in realtà non perde soldi perchè al momento della chiusura dell'asta la cauzione viene restituita a colui che non si è aggiudicato l'immobile. Invece, in caso di aggiudicazione, l'importo della cauzione verrà detratto dal prezzo di aggiudicazione, quindi andrà versata la differenza.

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RECUPERO CREDITI Sia ai privati che alle aziende capita di dover recuperare un credito per: ❎Fatture non pagate ❎Canoni di affitto non versati ❎Finanziamento non rimborsato E' opportuno muoversi quanto prima per evitare la prescrizione. Inoltre più tempo si perde più si riducono le possibilità di ottenere risultati, poichè l'ammontare del credito aumenta. Soprattutto per un'azienda il mancato recupero della liquidità può mettere in crisi la sua stessa sopravvivenza. I passi da fare: 🔹 occorre una lettera di messa in mora e formale diffida ad adempiere 🔹se non vi è pagamento, richiedere un decreto ingiuntivo 🔹 promuovere procedure di pignoramento

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A volte un'eredità può avere dei debiti: a questo punto il chiamato all'eredità, prima di muoversi, dovrà prima valutare se sia conveniente o meno per lui accettare l'eredità, caricandosi così di debiti non suoi. Al proposito, quando si teme che l'eredità possa essere svantaggiosa o comunque presenti dei debiti, il chiamato all'eredità può tutelare facendo una DICHIARAZIONE DI ACCETTAZIONE CON BENEFICIO DI INVENTARIO, così da tenere separato il proprio patrimonio da quello del defunto. La dichiarazione di accettazione con beneficio di inventario va proposta nelle forme e nei termini previsti dalla legge.

Esperienza di lavoro

Ho svolto su incarico del Tribunale di Tivoli la funzione di Custode Giudiziario e Professionista Delegato alle vendite immobiliari in asta: ciò mi ha permesso di rafforzare la conoscenza delle procedure esecutive immobiliari, dalla fase successiva al pignoramento fino alla vendita in asta, incontrando casistiche sempre diverse.

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Quando uno dei coniugi viene a mancare quello superstite può conservare il diritto di abitare nella casa coniugale. E se la coppia in vita aveva più immobili, come casa al mare o in montagna? Il coniuge ha un diritto di abitazione su ognuna di esse? Secondo la Corte di Cassazione n. 7128/2023 NO. Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola “c asa adibita a residenza familiare” , e cioè la casa in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del coniuge. Il diritto di abitazione perciò è escluso per eventuali altri immobili (es: casa al mare, montagna) che la coppia utilizzava saltuariamente, in quanto per residenza familiare si deve intendere un unico alloggio, che coincide con la casa abituale della coppia.

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Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza (n. 7612/2022). Al la luce di tale pronuncia, il promittente acquirente che venga a conoscenza dell'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto di compravendita, seppur garantito come libero da pesi, si può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data non siano state cancellate. Il promissario acquirente che si sottragga alla stipula a causa di ciò non incorre in condotta inadempiente.

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Se un erede rinuncia ad un'eredità dopo averla accettata anche solo tacitamente, questa rinuncia non ha nessun valore. L'accettazione dell'eredità non è revocabile, dunque è definitiva e nessuna revoca o rinuncia successiva può rimuoverla. E' quanto recentemente stabilito dalla Corte di Cassazione Civile con ordinanza n. 1735/2024.

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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Le donazioni fatte in vita possono essere messe in discussione dopo la morte. Chi ha interesse: l'erede che non ha ricevuto nulla o ha ricevuto meno degli altri, meno della quota che spetterebbe per legge. Chiaramente vanno esaminati gli atti di donazione. In questi casi di parla di istituti giuridici come la collazione e la riduzione.

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Se un'attività commerciale è costretta ad uno STOP forzato per un periodo di tempo a causa di eventi estranei come l'aver subito infiltrazioni al locale, o perchè un'apparecchiatura è difettosa e inutilizzabile, c'è il diritto al risarcimento per LUCRO CESSANTE. Infatti l'interruzione temporanea un'attività può comportare una perdita economica ed è passibile di risarcimento: si parla in questo caso di danno per lucro cessante, cioè il mancato guadagno che si ipotizza quell'azienda avrebbe potuto ottenere nelle giornate di fermo se non ci fosse stato l'evento dannoso. Chiaramente il titolare deve dare la prova del danno da lucro cessante, affidandosi al parere di un esperto per formalizzare in maniera corretta la richiesta.

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IMPORTANTE NOVITA' SULL'EREDITA' L'erede che fa causa per lesione della quota di legittima non è tenuto a dimostrare sin da subito il valore, al centesimo, della propria quota: all'avvio è sufficiente provare la composizione del patrimonio per dare almeno un'idea che la lesione ci sia stata poi darne un valore matematico in corso di causa attraverso le prove. Cass. Civile ordinanza n. 20954/2025

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Con il contratto di fideiussione un soggetto, detto appunto fideiussore, si obbliga con il creditore, per contratto, a garantire il pagamento di un’obbligazione assunta dal debitore principale (di prassi parliamo di impegno al rimborso di mutuo o finanziamento), garantendo per lui. Dunque il creditore (di solito banche o assicurazioni) ha a sua tutela la presenza di una figura terza che garantisce. Ciò significa che laddove il debitore principale non sia adempiente, il creditore può rivolgersi al fideiussore, il quale provvederà a pagare al posto dell'obbligato e con il proprio patrimonio. Occorre leggere sempre attentamente i contratti di fideiussione sottoposti per la firma ed essere al corrente delle conseguenze legali di questo tipo di contratto.

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E' stata di recente a pprovata la riforma sulla vendita di immobile ricevuto in DONAZIONE. Ciò consente una maggiore facilità nella compravendita di beni oggetto di donazioni. Prima della riforma: L’acquirente rischiava di perdere l’immobile che poteva essere rivendicato dagli eredi del donante Il venditore aveva difficoltà a vendere l’immobile ricevuto in donazione in quanto i possibili acquirenti temevano il rischio di doverlo restituire Le banche non concedevano facilmente mutui per acquisti di immobili frutto di donazione Ora: L’ acquirente non perde l’immobile proveniente da donazione E’ agevolata la compravendita di immobili provenienti da donazione

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Semplici consigli pratici per partecipare ad un'asta giudiziaria senza rischi

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Pillola del giorno: I DIRITTI NON SONO ETERNI! I diritti hanno una "scadenza", cioè si possono far valere entro il termine previsto dalla legge. Si parla perciò di PRESCRIZIONE DEL DIRITTO. La legge prevede diversi termini di prescrizione, a seconda del tipo di diritto che si deve tutelare: può essere decennale, ma ci sono anche termini di prescrizione più brevi: dipende dall'oggetto (se si vuole recuperare un credito, oppure impugnare un testamento, o chiedere un risarcimento ecc). Si può inoltre interrompere la prescrizione se si interviene in tempo con atti appositi. E' bene perciò non rimuginare e stare fermi troppo a lungo se si vuole far valere il proprio diritto e rivolgersi ad un esperto per le opportune informazioni legali.

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Lo stato di famiglia prova che un determinato soggetto è parente del defunto, dunque è un chiamato all’eredità, ma non prova anche che abbia accettato l’eredità. Dunque la presenza di un familiare nello stato di famiglia del defunto non fa concludere che quel familiare sia divenuto per legge erede. E' in sintesi il principio stabilito dalla Corte di Cassazione con Ordinanza n. 817 /2025. "L a produzione del certificato dello stato di famiglia è idonea a dimostrare l'allegata relazione familiare e, dunque, la qualità di soggetto che deve ritenersi chiamato all'eredità, ma non anche la qualità di erede, posto che essa deriva dall'accettazione espressa o tacita, non evincibile dal certificato".