Emanuela Timperi

Esperienza di lavoro

Ho svolto su incarico del Tribunale di Tivoli la funzione di Custode Giudiziario e Professionista Delegato alle vendite immobiliari in asta: ciò mi ha permesso di rafforzare la conoscenza delle procedure esecutive immobiliari, dalla fase successiva al pignoramento fino alla vendita in asta, incontrando casistiche sempre diverse.

Pubblicazione legale

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza (n. 7612/2022). Al la luce di tale pronuncia, il promittente acquirente che venga a conoscenza dell'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto di compravendita, seppur garantito come libero da pesi, si può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data non siano state cancellate. Il promissario acquirente che si sottragga alla stipula a causa di ciò non incorre in condotta inadempiente.

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Aste Giudiziarie Immobiliari Chi presente offerta di acquisto per partecipare ad un'asta giudiziaria immobiliare (oggi in prevalenza telematiche: ciò consente di poter partecipare per immobili anche geograficamente distanti) e si aggiudica l'immobile deve tener presente che entro il termine indicato (se non indicato vale il termine di legge) dovrà eseguire il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione (oltre naturalmente le spese accessorie relative all'acquisto): diversamente si decade e non solo si perde l'immobile (aggiudicato in via provvisoria) ma anche la cauzione già versata al momento della partecipazione. Quando si chiude la vendita si è infatti aggiudicatari in via provvisoria , con il pagamento del prezzo intero (e delle spese) si diventa aggiudicatari in via definitiva.

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Preliminare di vendita di un immobile con difformità edilizie: il contratto non sempre viene meno. Con la recente ordinanza n. 18051/2023 la Corte di Cassazione ha, in sintesi, stabilito che la risoluzione di un contratto preliminare non è sempre e comunque scontata in caso di difformità dell’immobile. Se le difformità edilizie contestate dall’acquirente sono in parte sanate e/o comunque di entità tale da risultare sanabili, egli deve concedere al venditore il tempo necessario per realizzare gli interventi idonei alla regolarizzazione. Dunque il preliminare può conservare la sua validità.

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Se un erede rinuncia ad un'eredità dopo averla accettata anche solo tacitamente, questa rinuncia non ha nessun valore. L'accettazione dell'eredità non è revocabile, dunque è definitiva e nessuna revoca o rinuncia successiva può rimuoverla. E' quanto recentemente stabilito dalla Corte di Cassazione Civile con ordinanza n. 1735/2024.

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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Parliamo di IPOTECA. L'ipoteca consente ad un creditore di avere una garanzia di soddisfare il suo credito. Le ipoteche sono di tre tipologie: volontaria, legale e giudiziale, a seconda della loro origine. Può infatti essere per volontà del debitore (caso del mutuo), oppure derivare da un provvedimento del giudice (sentenza, decreto ingiuntivo). Su uno stesso immobile possono anche essere iscritte più ipoteche. Quando si vuole acquistare un immobile è necessario essere informati dell'esistenza di ipoteche (e della loro natura) per evitare brutte sorprese o comunque trovare una soluzione per tempo.

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Quando uno dei coniugi viene a mancare quello superstite può conservare il diritto di abitare nella casa coniugale. E se la coppia in vita aveva più immobili, come casa al mare o in montagna? Il coniuge ha un diritto di abitazione su ognuna di esse? Secondo la Corte di Cassazione n. 7128/2023 NO. Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola “c asa adibita a residenza familiare” , e cioè la casa in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del coniuge. Il diritto di abitazione perciò è escluso per eventuali altri immobili (es: casa al mare, montagna) che la coppia utilizzava saltuariamente, in quanto per residenza familiare si deve intendere un unico alloggio, che coincide con la casa abituale della coppia.

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Il contratto preliminare resta valido anche se non vengono indicati i confini e i dati catastali dell'immobile oggetto di compravendita, a condizione che l'immobile sia comunque descritto in base ad altri elementi e non sia possibile generare futuri dubbi, al momento della vendita definitiva, sulla sua esatta identificazione e riconoscibilità. E' il contenuto della recente ordinanza della Cassazione Civile Sez. II n. 5536/2024.

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NON VALE L’ACCETTAZIONE DI UNA PROPOSTA DI ACQUISTO VIA E-MAIL Secondo recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 22012/2023, in punto di diritto non è ritenuta valida l’accettazione della proposta di acquisto di un immobile che sia avvenuta tramite l’invio di semplice e-mail in quanto ciò non consente di determinare con certezza il suo autore. “Il messaggio di posta elettronica (e-mail) privo di firma elettronica non ha l'efficacia della scrittura privata prevista dall' art. 2702 c.c. quanto alla riferibilità al suo autore apparente, attribuita dal Codice dell'amministrazione digitale solo al documento informatico sottoscritto con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale”. Diverso sarebbe il caso in cui l’accettazione della proposta di acquisto fosse contenuta in un documento firmato digitalmente dalla parte interessata, apposta con gli strumenti di firma elettronica. La conseguenza è che ritenendosi non valida l’accettazione della proposta di acquisto, l’affare non si è concluso, con conseguente inesistenza del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare.

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Nella successione senza o con testamento esiste la quota di legittima, che spetta di diritto ad alcuni familiari più stretti del defunto. Se esiste un testamento e questo non rispetta la quota di legittima, può essere impugnato con un'apposita causa, detta azione di riduzione, nei termini di legge. Il testamento rimane comunque valido ed efficace se e finchè non venga impugnato dagli interessati, nei termini di legge. Può esserci la lesione della quota di legittima anche quando il defunto abbia compiuto in vita atti di donazione che si riflettono sull'asse ereditario. Tali tipi di situazioni possono essere risolte in via bonaria, mediante la discussione di un possibile accordo tra eredi, e in caso di disaccordo ricorrere all'azione contenziosa.

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SULL' ACQUISTO IN ASTA GIUDIZIARIA L'immobile acquistato in asta giudiziaria è pulito da pignoramento e ipoteche iscritte contro il proprietario espropriato: gli organi del Tribunale provvedono a cancellarle con il decreto di trasferimento. Possono però esistere pesi giuridici diversi da pignoramento e ipoteche, che per legge non possono essere cancellate data la loro particolare natura e finalità. E' importante perciò leggere bene la perizia di stima, ove le informazioni tecniche e giuridiche vengono riportate, per verificare se esistono pesi non cancellabili e valutare così la convenienza di un possibile acquisto prima di procedere all'offerta.

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Semplici consigli pratici per partecipare ad un'asta giudiziaria senza rischi

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REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE Ogni condominio deve avere un registro anagrafico aggiornato con i nomi dei proprietari. L'Amministratore deve conoscere i nomi per convocarli in assemblea e per le altre varie richieste. I condomini devono informarlo di eventuali variazioni di proprietà (successione, vendita, donazione, usucapione). L'Amministratore, in assenza di aggiornamenti, li richiede periodicamente ai condomini, che devono rispondere entro 30 giorni. Diversamente l'Amministratore esegue le ricerche da solo, ma addebita i costi per detta ricerca ai diretti interessati.

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E' ammissibile la risoluzione preliminare di compravendita se il garage interrato, pertinenza della casa che si sta acquistando, risulti essere troppo pendente rispetto alle regole urbanistiche. L'acquirente può richiedere la risoluzione del preliminare di compravendita per grave inadempimento se Il garage interrato pertinenza della casa non è quindi utilizzabile a causa dell'eccessiva pendenza della rampa di accesso (oltre a quanto dovrebbe essere) e che comporta una difficoltà nella manovra se si ha dimestichezza alla guida, nè può essere diversamente utilizzato come locale deposito. Naturalmente la risoluzione per grave inadempimento comporta la restituzione della caparra versata. Cassazione Civile n. 15309/2024

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Recentissima sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n. 35385 del 18.12.2023) introduce un nuovo principio secondo il quale, in sede di determinazione dell'assegno di divorzio, può essere considerato il periodo di convivenza prematrimoniale. "Nei casi peculiari in cui il matrimonio si ricolleghi a una convivenza prematrimoniale della coppia, avente i connotati di stabilità e continuità, in ragione di un progetto di vita comune, dal quale discendano anche reciproche contribuzioni economiche, laddove emerga una relazione di continuità tra la fase «di fatto» di quella medesima unione e la fase «giuridica» del vincolo matrimoniale, va computato anche il periodo della convivenza prematrimoniale, ai fini della necessaria verifica del contributo fornito dal richiedente l’assegno alla conduzione familiare e alla formazione del patrimonio comune e personale di ciascuno dei coniugi, occorrendo vagliare l’esistenza, durante la convivenza prematrimoniale, di scelte condivise dalla coppia che abbiano conformato la vita all’interno del matrimonio e cui si possano ricollegare, con accertamento del relativo nesso causale, sacrifici o rinunce, in particolare, alla vita lavorativa/professionale del co niuge economicamente più debole, che sia risultato incapace di garantirsi un mantenimento adeguato, successivamente al divorzio».