Emanuela Timperi

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Aste Giudiziarie Immobiliari Chi presente offerta di acquisto per partecipare ad un'asta giudiziaria immobiliare (oggi in prevalenza telematiche: ciò consente di poter partecipare per immobili anche geograficamente distanti) e si aggiudica l'immobile deve tener presente che entro il termine indicato (se non indicato vale il termine di legge) dovrà eseguire il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione (oltre naturalmente le spese accessorie relative all'acquisto): diversamente si decade e non solo si perde l'immobile (aggiudicato in via provvisoria) ma anche la cauzione già versata al momento della partecipazione. Quando si chiude la vendita si è infatti aggiudicatari in via provvisoria , con il pagamento del prezzo intero (e delle spese) si diventa aggiudicatari in via definitiva.

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Se un erede rinuncia ad un'eredità dopo averla accettata anche solo tacitamente, questa rinuncia non ha nessun valore. L'accettazione dell'eredità non è revocabile, dunque è definitiva e nessuna revoca o rinuncia successiva può rimuoverla. E' quanto recentemente stabilito dalla Corte di Cassazione Civile con ordinanza n. 1735/2024.

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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Quando uno dei coniugi viene a mancare quello superstite può conservare il diritto di abitare nella casa coniugale. E se la coppia in vita aveva più immobili, come casa al mare o in montagna? Il coniuge ha un diritto di abitazione su ognuna di esse? Secondo la Corte di Cassazione n. 7128/2023 NO. Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola “c asa adibita a residenza familiare” , e cioè la casa in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del coniuge. Il diritto di abitazione perciò è escluso per eventuali altri immobili (es: casa al mare, montagna) che la coppia utilizzava saltuariamente, in quanto per residenza familiare si deve intendere un unico alloggio, che coincide con la casa abituale della coppia.

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Il contratto preliminare resta valido anche se non vengono indicati i confini e i dati catastali dell'immobile oggetto di compravendita, a condizione che l'immobile sia comunque descritto in base ad altri elementi e non sia possibile generare futuri dubbi, al momento della vendita definitiva, sulla sua esatta identificazione e riconoscibilità. E' il contenuto della recente ordinanza della Cassazione Civile Sez. II n. 5536/2024.

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NON VALE L’ACCETTAZIONE DI UNA PROPOSTA DI ACQUISTO VIA E-MAIL Secondo recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 22012/2023, in punto di diritto non è ritenuta valida l’accettazione della proposta di acquisto di un immobile che sia avvenuta tramite l’invio di semplice e-mail in quanto ciò non consente di determinare con certezza il suo autore. “Il messaggio di posta elettronica (e-mail) privo di firma elettronica non ha l'efficacia della scrittura privata prevista dall' art. 2702 c.c. quanto alla riferibilità al suo autore apparente, attribuita dal Codice dell'amministrazione digitale solo al documento informatico sottoscritto con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale”. Diverso sarebbe il caso in cui l’accettazione della proposta di acquisto fosse contenuta in un documento firmato digitalmente dalla parte interessata, apposta con gli strumenti di firma elettronica. La conseguenza è che ritenendosi non valida l’accettazione della proposta di acquisto, l’affare non si è concluso, con conseguente inesistenza del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare.

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Nella successione senza o con testamento esiste la quota di legittima, che spetta di diritto ad alcuni familiari più stretti del defunto. Se esiste un testamento e questo non rispetta la quota di legittima, può essere impugnato con un'apposita causa, detta azione di riduzione, nei termini di legge. Il testamento rimane comunque valido ed efficace se e finchè non venga impugnato dagli interessati, nei termini di legge. Può esserci la lesione della quota di legittima anche quando il defunto abbia compiuto in vita atti di donazione che si riflettono sull'asse ereditario. Tali tipi di situazioni possono essere risolte in via bonaria, mediante la discussione di un possibile accordo tra eredi, e in caso di disaccordo ricorrere all'azione contenziosa.

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SULL' ACQUISTO IN ASTA GIUDIZIARIA L'immobile acquistato in asta giudiziaria è pulito da pignoramento e ipoteche iscritte contro il proprietario espropriato: gli organi del Tribunale provvedono a cancellarle con il decreto di trasferimento. Possono però esistere pesi giuridici diversi da pignoramento e ipoteche, che per legge non possono essere cancellate data la loro particolare natura e finalità. E' importante perciò leggere bene la perizia di stima, ove le informazioni tecniche e giuridiche vengono riportate, per verificare se esistono pesi non cancellabili e valutare così la convenienza di un possibile acquisto prima di procedere all'offerta.

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Caduta in R.S.A. Accade con frequenza che l’anziano ricoverato in una RSA, spesso non deambulante, riporti fratture a seguito di cadute, con conseguenze pesanti per la salute o la necessità di subire un intervento chirurgico. Quando all'interno dei locali della Struttura il paziente riporta una caduta e conseguenti traumi fisici, la R.S.A è responsabile quando l'evento si sia verificato per sua negligenza, in quanto non c'è stata la dovuta vigilanza o non si sia fatto il necessario per evitarlo. La R.S.A infatti per contratto è tenuta a fornire al paziente le cure mediche, assistenza infermieristica e la vigilanza. Il venir meno di questo obbligo contrattuale è un inadempimento e comporta responsabilità per la Struttura e il risarcimento dei danni in favore del paziente lesionato.

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Il mantenimento al figlio maggiorenne da parte del genitore permane qualora la condizione di persistente mancanza di autosufficienza economica del figlio dipenda, in via diretta ed in modo incolpevole, da peculiari e specifiche ragioni individuali di salute che impediscono, almeno fino al momento della decisione, di reperire un’attività lavorativa. Ordinanza n. 32/2025 Corte di Cassazione Civile. Dunque l’esistenza di patologie certificate da cui è affetto il figlio (nel caso trattato dall’Ordinanza trattavasi di patologia psichiatrica) comporta l’obbligo di mantenimento da parte del genitore, almeno fin quando tale patologia non si riduca o scompaia, non essendo più di ostacolo al reperimento di un'occupazione lavorativa.

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Prima casa impignorabile dall'Agenzia delle Entrate E' quanto ribadito di recente dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 32759/2024: " l’azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell’esecuzione o per iniziativa dell’agente della riscossione, se l’espropriazione ha ad oggetto l’unico immobile di proprietà del debitore, che non sia bene di lusso e sia destinato ad abitazione del debitore, il quale ivi abbia la propria residenza anagrafica". Ciò significa che l'Agenzia delle Entrate non può espropriare al debitore l'immobile che rappresenta la sua abitazione principale (cd prima casa) e che non rientri nelle categorie catastali di lusso (ville, villini).

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L’avvio di azioni legali da parte del chiamato all’eredità può significare accettazione tacita se esse non hanno solo lo scopo di mantenere e preservare l'integrità dei beni ereditari, ma non potrebbero essere avviare se non nella qualità di erede. Il chiamato all’eredità che avvii azioni legali a difesa della proprietà dei beni ereditari, Azioni di riduzione contro lesione di legittima, Azioni di divisione dei beni ereditari, Impugnazione di testamento, Intervento in una causa già esistente, manifesta in maniera tacita la volontà di accettare l'eredità: non può essere diversamente interpretato il suo comportamento. Pertanto se si è in dubbio se accettare o meno un’eredità di un parente, occorre comportarsi con consapevolezza e attenzione finchè non si è sicuri della propria scelta.

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Parliamo di assegnazione casa coniugale dopo il divorzio..... Quando la sentenza di divorzio non dispone espressamente l'assegnazione della casa coniugale, il diritto ad abitarvi si perde: ciò avviene anche se al tempo era stata assegnata in sede di separazione. E' un concetto importante nell'ottica di regolamentare i rapporti economici tra due ex coniugi dopo il divorzio, soprattutto quando la casa è cointestata, espresso di recente dalla Corte di Cassazione Civile con Ordinanza n. 7425/2025. "C on la pronuncia di cessazione degli effetti civili del matrimonio viene meno lo stato di separazione dei coniugi e, con esso, la regolamentazione dei rapporti tra i medesimi, anche per quanto riguarda l'eventuale assegnazione della casa familiare ad uno di loro; pertanto, il coniuge assegnatario della casa coniugale in sede di separazione, che sia anche comproprietario dell'immobile, qualora la sentenza di divorzio non ne preveda l'assegnazione, non ha più diritto all'utilizzo esclusivo del bene".

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Semplici consigli pratici per partecipare ad un'asta giudiziaria senza rischi

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Lo stato di famiglia prova che un determinato soggetto è parente del defunto, dunque è un chiamato all’eredità, ma non prova anche che abbia accettato l’eredità. Dunque la presenza di un familiare nello stato di famiglia del defunto non fa concludere che quel familiare sia divenuto per legge erede. E' in sintesi il principio stabilito dalla Corte di Cassazione con Ordinanza n. 817 /2025. "L a produzione del certificato dello stato di famiglia è idonea a dimostrare l'allegata relazione familiare e, dunque, la qualità di soggetto che deve ritenersi chiamato all'eredità, ma non anche la qualità di erede, posto che essa deriva dall'accettazione espressa o tacita, non evincibile dal certificato".

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Quando in un contratto si parla di clausole VESSATORIE? Nei casi di contratti tra un privato consumatore e un fornitore di servizi si incontrano clausole vessatorie, che prevedono condizioni o obblighi a sfavore della parte più debole (consumatore). In presenza di clausole vessatorie, ci si può rivolgere al Giudice per far accertare la vessatorietà e far annullare i loro effetti.