Gerardo Marano
Avvocato Civilista
Informazioni generali
La vocazione e la competenza nel diritto sono i tratti distintivi dello Studio Legale Marano fin dalla sua fondazione, avviata dall’avvocato Gerardo Marano nel 2003. Lo Studio Legale Marano opera nei vari settori del diritto civile, con particolare riferimento al diritto condominiale, ai diritti reali, ai diritti delle obbligazioni, al recupero crediti, alle azioni da risarcimento danni derivanti da colpa medica e da fatto illecito in generale. In ambito stragiudiziale, l’attività di assistenza legale è rivolta principalmente alla redazione di pareri ed alla redazione e/o interpretazione dei contratti
Esperienza
Diritto civile
Diritto condominiale, diritti reali, diritti delle obbligazioni, recupero crediti, azioni da risarcimento danni
Altre categorie:
Diritto di famiglia, Eredità e successioni, Separazione, Divorzio, Diritto assicurativo, Recupero crediti, Pignoramento, Contratti, Ricorso al TAR, Diritto condominiale, Locazioni, Sfratto, Diritto dei trasporti terrestri, Incidenti stradali, Multe e contravvenzioni, Tutela del consumatore, Mediazione, Negoziazione assistita, Cassazione, Domiciliazioni.
Referenze
Ristrutturazioni edilizie e "superbonus" fiscale
Pubblicato su IUSTLABIl Decreto Legge n. 34/2020 (cd. decreto rilancio), convertito in Legge n. 77, del 17/07/2020, ha incrementato l’aliquota di detrazione fiscale al 110% (cd Superbonus) per alcune tipologie d’interventi edilizi, le cui spese siano sostenute nel periodo compreso tra il 01 luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021. La suddetta misura, introdotta dagli artt. 119 e ss del D.L. 34/2020, si affianca alle disposizioni normative che già disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (sismabonus), nonché quelli di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) per i quali, se non rientranti nell’ambito del cd Superbonus, restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente (art. 16- bis TUIR, articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013). L’art. 121 del D.L n. 34/2020 ha altresì introdotto la possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta del credito d’imposta corrispondente al 110% di quanto pagato per i lavori eseguiti (facoltà sempre consentita, attraverso il riparto in cinque rate annuali di pari importo ma con possibilità di utilizzo della detrazione nei soli limiti delle imposte annuali dovute e con impossibilità di utilizzo dell’eccedenza), per due ulteriori misure alternative e, specificamente: 1) cessione ad un terzo dell’importo della detrazione fiscale: in tal caso il privato paga i lavori e, successivamente all’esborso monetario, cede ad un terzo (banca, assicurazione, ecc.) l’importo corrispondente alla detrazione fiscale spettante, ricevendo in cambio dal terzo esattamente il corrispettivo monetario della detrazione fiscale ceduta, fatta eccezione dell’importo trattenuto dal terzo per l’operazione finanziaria; 2) cd sconto in fattura: in tal caso il privato non paga i lavori attraverso un esborso monetario ma attraverso la cessione anticipata all’impresa appaltatrice dell’importo della detrazione fiscale che spetterebbe sulla base dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti; successivamente, l’impresa esecutrice dei lavori può decidere se utilizzare l’importo corrispondente alla detrazione fiscale ricevuta come proprio credito d’imposta ovvero attraverso il trasferimento di tale importo ad un terzo (banca, assicurazione, ecc.), ricevendo in cambio dal terzo esattamente il corrispettivo monetario della detrazione fiscale ceduta, fatta eccezione dell’importo trattenuto dal terzo per l’operazione finanziaria. La detrazione fiscale spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti ad edifici condominiali, ad edifici plurifamiliari che dispongano di un accesso autonomo dall’esterno nonché ad abitazioni unifamiliari, fatta eccezione delle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli). Al fine di poter beneficiare della detrazione fiscale del 110% (cd Superbonus) è necessario che venga eseguita almeno una delle seguenti tipologie d’interventi (cd. “interventi trainanti” o “interventi principali”): 1) isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici (cd cappotto termine), compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno; 2) sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; 3) interventi antisismici di cui ai commi da 1bis a 1septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (cd. sismabonus). Inoltre, la suddetta detrazione fiscale spetta anche per ulteriori tipologie d’interventi (cd. “interventi trainati” di efficientamento energetico come, ad esempio, la sostituzione d’infissi interni, caldaie, ecc.), a condizione che tali interventi siano stati eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti precedentemente elencati ai capi 1 e 2 e, sempre nell’ipotesi in cui siano stati eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi trainanti precedentemente elencati ai capi 1, 2 e 3, spetta anche per le seguenti ulteriori tipologie di lavori: - installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici indicati all'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del Dpr n. 412/1993; - installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati. Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti o dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno ovvero, ove ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Possono beneficiare della suddetta misura: 1) i condomìni; 2) le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni limitatamente ad un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento della detrazione per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio; 3) gli Istituti Autonomi Case Popolari comunque denominati; 4) le Cooperative di abitazione a proprietà indivisa; 5) le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale; 6) le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’art. 5 co. 2 lett. c del decreto legislativo n. 242/99, limitatamente ai soli immobili o parti d’immobili adibiti a spogliatoi. La Circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate, del 08/08/2020, ha chiarito che riguardo agli interventi eseguiti su parti condominiali (parti comuni di un edificio costituito da due o più unità immobiliari distintamente accatastate e non possedute dal medesimo proprietario o in comproprietà ai medesimi soggetti) la detrazione spetta al singolo condomino limitatamente alla propria quota millesimale mentre per i soggetti che svolgono attività d’impresa, professioni od arti, la detrazione fiscale non spetta limitatamente agli interventi eseguiti sui beni immobili strumentali all’esercizio dell’attività ma spetta, invece, quando il bene partecipa alla spesa in relazione agli interventi da eseguire su parti condominiali. Pertanto, a titolo meramente esemplificativo, qualora un soggetto dovesse essere titolare in più stabili condominiali di più unità immobiliari, alcune accatastate a studio professionale ed altre ad unità abitativa non di lusso, e qualora dovessero essere deliberati lavori condominiali che possano fruire del cd Superbonus: il soggetto privato potrà portare in detrazione sempre il 110% del corrispettivo millesimale dei lavori condominiali eseguiti per la realizzazione del cd cappotto termico, non potrà mai portare in detrazione il corrispettivo dei lavori di efficientamento energetico (ad esempio spesa per infissi, caldaia, ecc.) eseguiti alle abitazioni accatastate a studio professionale, mentre, limitatamente alle unità abitative non di lusso e non accatastate a studio, potrà portare in detrazione il 110 % del corrispettivo dei lavori di efficientamento energetico eseguiti limitatamente a due appartamenti. La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” d’isolamento termico sugli involucri, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi: − 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari; − 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari; − 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale, se lo stesso è composto da più di otto unità. La Circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate, del 08/08/2020, ha chiarito che rientrano tra le spese detraibili anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno e che, anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco, incida su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi: - 20.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari; - 15.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale su “edifici unifamiliari” o unità immobiliari di “edifici plurifamiliari”, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro per unità immobiliare. In caso di realizzazione d’intervento “trainante” ed eventualmente “trainato” cd antisismico, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi: -96.000 euro nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari; -96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio. Inoltre, agli importi di spesa soprandicati, va aggiunto un ulteriore limite di spesa fino ad euro 48.000,00 per ogni unità immobiliare (in caso di edifici unifamiliari o plurifamiliari) o complessivo per edifici condominiali in caso d’installazione d’impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo realizzati congiuntamente ad uno degli interventi trainanti individuati dall’art. 119 del D.L. 34/2020 e con cessione in favore del GSE dell’energia non autoconsumata in sito. Per espressa previsione normativa, sono detraibili nella misura del 110 per cento, nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché le spese sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni. La detrazione, inoltre, spetta anche per talune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Si tratta, in particolare: − delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione); − degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori). Qualora il contribuente intenda optare per la cessione della detrazione fiscale a terzi o per lo sconto in fattura, in luogo della detrazione fiscale diretta, è necessario che la richiesta sia corredata anche dalla seguente ed ulteriore documentazione: 1) - visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus (rilasciato dai soggetti incaricati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni come dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro oppure rilasciato dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF); 2) - asseverazione da parte di un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati sono tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro. Sempre nell’ipotesi in cui il contribuente intenda optare per la cessione della detrazione fiscale a terzi o per lo sconto in fattura e, nel corso dell’ordinaria attività di controllo, l’Agenzia delle Entrate ovvero gli ulteriori organi preposti rilevino l’insussistenza dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle Entrate provvederà al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato degli interessi e delle sanzioni (dal 100% al 200% dei crediti inesistenti o illegittimamente inutilizzati) e, in presenza di concorso nella violazione (ossia in mancanza di buona fede), è prevista anche la responsabilità solidale del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari del credito, per il pagamento delle suddette somme.
Il contratto estimatorio
Pubblicato su IUSTLABL’uscita dalla drammatica crisi economica, innescata dal coronavirus Codiv-19, non potrà che avvenire attraverso un sostegno alle imprese da parte dello Stato e del sistema creditizio (inteso come sostegno finanziario e semplificazione burocratica), accompagnato da un’attività di “rieducazione” finanziaria in quanto lo stress test, al quale è stata sottoposta tutta la società civile, ha evidenziato in molti casi delle storture del sistema e, nello specifico, l’esistenza di una grande fetta di società fondata sull’affezione ai beni di consumo voluttuari ma priva delle minime risorse economiche per essere autosufficiente in situazioni d’improvvisa difficoltà. Sul piano etico, l’uscita dalla drammatica crisi economica potrà avvenire solo passando da una società fondata sull’egoismo e sull’individualismo ad una società maggiormente fondata su relazioni sociali sane ed autentiche, nonché connotate da minore diffidenza e maggiore “ fiducia” nel prossimo. In questo momento di grave difficoltà, la “ fiducia ” potrebbe forse essere un potente strumento per incoraggiare la ripresa dell’attività commerciale, attraverso la stipulazione di forme contrattuali non sempre prese in considerazione dagli operatori commerciali nella pratica corrente. Difatti, in concomitanza della crisi economica innescata dal coronavirus Codiv-19, molti commercianti al dettaglio hanno preferito disdire i loro ordini di acquisto di merci, fondati su contratti di compravendita, per la “ paura ” di dovere in ogni caso pagare al venditore-fornitore il corrispettivo della merce acquistata, alla consegna o nei termini pattuiti in contratto. A parere dello scrivente, in questa fase emergenziale il contratto di compravendita non si presenta come lo strumento più idoneo per “ iniettare fiducia ” nel settore del commercio al dettaglio di beni mobili non deperibili, in quanto tale tipologia contrattuale potrebbe essere temporaneamente sostituita dal contratto estimatorio, forse più idoneo a soddisfare le esigenze del momento. Il contratto estimatorio, disciplinato a livello normativo dall’art.1556 c.c., prevede che una parte (detto tradens) consegni una o più cose mobili all’altra (detto accipiens) e quest’ultima si obbliga a pagare il prezzo o a restituire le cose nel termine stabilito. A differenza del contratto di vendita, con tale tipologia contrattuale il venditore al dettaglio non è obbligato a corrispondere immediatamente il prezzo della merce al proprio fornitore ma, entro il termine stabilito nel contratto estimatorio, ha facoltà di restituirgli la merce invenduta e pagargli solo quella venduta assumendo, in tal modo, un rischio cd calcolato. Oltre a stipulare nella forma del contratto estimatorio le pattuizioni future, commercianti e fornitori potrebbero anche concordare la reviviscenza dei precedenti ordini non eseguiti, novando i vecchi contratti di vendita con tale diversa tipologia contrattuale, anche al fine di poter mettere in circolazione le giacenze di magazzino ad oggi invendute; con tale diversa tipologia contrattuale, inoltre, il commerciante al dettaglio avrebbe anche la possibilità di determinare un prezzo di vendita con un minore margine di profitto incentivando, nel contempo, i consumi di merce.
Il procedimento per convalida di sfratto
Pubblicato su IUSTLABIl procedimento per convalida di sfratto, regolamentato dall'art. 657 c.p.c. e seguenti, si colloca nell'ambito delle locazioni di beni immobili ed è caratterizzato dalla specialità e dalla sommarietà del rito. Trattasi di procedimento che viene introdotto con atto di citazione, avente effetti di natura sia sostanziale che processuale, nonché avente natura c.d. complessa, perché deve contenere sia ''l'intimazione'' (di licenza o di sfratto) che la ''citazione'' (Cass. 9.3.1981, n. 1323). Trattasi, inoltre, di procedimento che viene definito con un provvedimento di natura giurisdizionale definitivo (convalida) e provvisorio (ordinanza non impugnabile), avente efficacia di cosa giudicata sostanziale. Nell'ambito del procedimento per convalida di sfratto rientrano le seguenti tipologie: A) licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione; B) sfratto per morosità. A) LICENZA E SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE La licenza per finita locazione deve essere notificata al conduttore anteriormente alla scadenza del contratto (contrariamente a quanto previsto per lo sfratto per finita locazione, che deve essere notificato successivamente alla scadenza, purché sia esclusa la rinnovazione del contratto). Con la notifica tempestiva dell'atto - che assume anche natura e funzione sostanziale di disdetta, qualora pervenga a controparte nel termine previsto dalla legge - si evita la rinnovazione del contratto. Il relativo procedimento si conclude con una condanna anticipata o c.d. ''condanna in futuro'', in quanto il giudice emette un provvedimento di convalida che produce i suoi effetti solo in epoca successiva alla data della sua emissione, ossia successivamente alla scadenza del contratto. Il mandato alle liti conferito al difensore è riferito non solo alla rappresentanza processuale ma anche alla rappresentanza negoziale dell'istante. Inoltre, se è stata indicata nella licenza per finita locazione una data errata (antecedente a quella legale) il locatore (e per esso il suo difensore) può rettificare il termine finale di cessazione della locazione, ciò costituendo una ''emendatio libelli'' e non una ''mutatio libelli'' (Cass. 10.4.1992, n. 4390). Sia la licenza per finita locazione che lo sfratto per finita locazione presuppongono l'invio della disdetta, ossia la comunicazione rivolta dal locatore al conduttore (da recapitarsi almeno sei mesi prima della scadenza per le locazioni ad uso abitativo ed almeno dodici o diciotto mesi per quelle ad uso diverso) per significare che, alla scadenza prevista in contratto, lo stesso non sarà rinnovato. Diverso dalla disdetta è il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, regolamentato dall'art. 3 L. 431/98 per le locazioni ad uso abitativo e dall'art. 29 L. 392/78 per le locazioni ad uso diverso. La disdetta: - essendo atto unilaterale recettizio, si deve provare che sia pervenuta all'indirizzo del destinatario (Cass. 28.9.1998, n. 9696); - può essere contenuta anche in un atto processuale, come l'atto di intimazione di licenza per finita locazione (Cass. 2.8.1995, n. 8443); - sarà onere del destinatario fornire la prova di non avere avuto notizia della disdetta (Cass. 19.12.1997, n. 12866) o che la raccomandata non contenga la dichiarazione di disdetta (Cass. 28.5.1991, n. 6024); - per il principio della libertà di forma (se non è prevista in contratto una particolare forma), la disdetta può essere comunicata anche a mezzo di telegramma o telex (Cass. 12.1.2006, n. 409), o con raccomandata semplice con attestazione dell'ufficio postale di averla consegnata (Cass. 24.1.1995, n. 804), oppure anche in assenza di sottoscrizione, purché sia ratificata dalla parte interessata con l'atto di citazione (Cass. 23.11.1994, n. 9916), oppure con raccomandata a mano (purché il destinatario sottoscriva apposita ricevuta); - può essere validamente comunicata con lettera raccomandata anche da un mandatario incaricato verbalmente dal locatore (Cass. 19.11.1995, n. 9890). Legittimazione attiva - non è necessaria la proprietà del bene, ma solo la sua disponibilità (Cass. 11.11.1994, n. 9491), che non sia di fatto, ma tragga origine da un rapporto o titolo giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione od il godimento (Cass. 25.8.1982, n. 4714); - in caso di sublocazione (se prevista nel contratto) spetta al locatore nei confronti del conduttore sublocatore; - può agire chi ha acquistato a titolo derivativo la proprietà o l'usufrutto del bene locato (ma non per usucapione, non vi è legittimazione ad esperire l'azione di sfratto: Cass. 26.10.1992, n. 11767); - per successione mortis causa (l'erede o il legatario); - in caso di decesso dell'usufruttuario, il nudo proprietario; - se vi sono più locatori, ciascuno dei comproprietari può agire autonomamente in giudizio, in mancanza di dissenso espresso degli altri locatori; che, se in possesso di una quota maggioritaria, dovrebbero costituirsi in giudizio per opporsi all'azione (Cass. 5.4.1995, n. 4005); - se il trasferimento della proprietà avviene dopo la cessazione del rapporto, ex art. 1602 c.c., legittimazione ad agire ha l'originario locatore (Cass. 5.5.2000, n. 5699). Legittimazione passiva in caso di pluralità di conduttori - in caso di comunione legale tra coniugi, legittimato passivo è solo il coniuge che ha stipulato il contratto (Cass. 17.8.1990, n. 8370); - sussiste litisconsorzio necessario di tutti i conduttori in caso di sfratto per morosità (Cass. 11.11.1984, n. 6504); - in caso di decesso del conduttore, succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, il convivente more uxorio (Corte Cost., sent. n. 404/1988), nonché, in caso di separazione o scioglimento del matrimonio o degli effetti civili dello stesso, l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal Giudice (Cass. 14.2.1992, n. 1831). Ciò ex art. 6 L. 392/78; - se, dopo la morte, restano nella detenzione dell'immobile soggetti diversi da quelli indicati nell'art. 6 L. 392/78, nei loro confronti dovrà proporsi azione ordinaria di rilascio per detenzione senza titolo; - in caso di cessione del contratto, ex art. 36 L. 392/78, opponibile al locatore, il cessionario (e non il conduttore originario; ma ciò ove il conduttore non abbia liberato il conduttore cedente dalle obbligazioni: Cass. 5305/96) B) SFRATTO PER MOROSITA' Il locatore può intimare al conduttore sfratto per morosità in caso di: - mancato pagamento del canone (nella domanda di convalida deve ritenersi contenuta anche la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) trascorsi 20 gg. dal termine concordato in contratto ; - mancato pagamento degli oneri necessari per un importo superiore a due mensilità del canone (art. 5 L. 392/78 - Corte Cost. n. 377/1988 - Corte Cass. 24.11.2004, n. 22369); Il canone deve essere pagato in contanti ed al domicilio del locatore, salvo diversa previsione contrattuale. Non ha valore liberatorio: - l'invio di un vaglia (Cass. 23.1.2006, n. 1226); - l'invio di un assegno (ove tale modalità non sia prevista nel contratto: Cass. 21.12.2004, n. 23695); - il deposito dell'importo dei canoni su di un libretto bancario (Cass. 26.3.81, n. 1770); - l'adempimento dell'obbligazione da parte di un terzo in presenza del rifiuto del locatore (Cass. 13.1.2002, n. 1). Il procedimento per convalida di sfratto non si applica in caso di: a) avvenuta cessazione del rapporto di locazione (non ammissibilità, poi, dello sfratto per morosità); b) occupazione di fatto dell'immobile (senza titolo) se nell'immobile sono rimasti soggetti diversi da quelli previsti dall'art. 6 della l. 392/78 (subentro nel contratto) (Cass. 22.5.2001, n. 6965). Esempio: erede non convivente; c) diniego motivato di rinnovazione del contratto alla prima scadenza (art. 29 L. 392/78 e art. 3 L. 431/98) - Apposito procedimento previsto dall'art. 30 della L. 392/78 (con ricorso); d) comodato di beni immobili urbani (Cass. 15.1.2003, n. 485); e) affitto di azienda, quando l'oggetto del contratto è costituito da un complesso unitario di beni immobili e mobili organizzati globalmente per la produzione di beni e servizi (Cass. 4.2.2004, n. 1243) - necessità dell'azione ordinaria di cognizione, ex art. 447 bis c.p.c. (rito locatizio); f) contratto di pensione e di alloggio in residence (Cass. 4.2.1987 n. 1067); g) contratto di leasing immobiliare (c.d. contratto tripartito: finanziamento, locazione, promessa di vendita); h) rapporti agrari (Cass. 4.1.2000, n. 77) di competenza esclusiva delle sezioni specializzate agrarie del Tribunale; i) locazione di fatto prevista dall'art. 13, 5° c., L. 431/98, per nullità insanabile del contratto, per mancanza della forma scritta del contratto (art. 1 L. 431/98) o per mancanza di registrazione, ex art. 1, c. 346, L. 311/2004 - c.d. ''legge finanziaria'', a decorrere dal 1.1.2005); j) l'intervenuta risoluzione anticipata del contratto per mutuo consenso delle parti; k) affitto di beni immobili produttivi ex art 1615 c.c., come la concessione dello sfruttamento di un terreno quale cava per estrarre materiale inerte (Cass. n. 6039/98).
La vigente normativa condominiale
Pubblicato su IUSTLABIl condominio si configura come un particolare tipo di comunione che si instaura all’interno di un fabbricato, in cui coesistono contemporaneamente parti dello stabile di proprietà esclusiva (unità immobiliari) con parti dello stabile di proprietà comune, rappresentate da strutture, impianti e servizi (elencati a titolo esemplificativo dall’art. 1117 del codice civile e che si presumono comuni salvo che il contrario non risulti dal titolo) legati alle unità abitative da una relazione di accessorietà necessaria, che consentono il migliore godimento delle stesse ( Cass. Civ., Sez. Un., 31/01/2006 n. 2046) e sui quali i singoli condomini hanno un diritto proporzionato al valore della loro proprietà individuale. Questo tipo di comunione si genera in modo “forzoso” ossia automaticamente e senza che occorra un atto costitutivo del condominio, per la mera coesistenza di almeno due unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi che condividono strutture di proprietà comune (è il caso del cd condominio minimo). Fino al 2014, la definizione di condominio era sempre stata frutto dell’elaborazione della dottrina e della giurisprudenza, tant’è che la prima definizione normativa di tale istituto la troviamo in un normativa speciale, il Decreto Legislativo 04/07/2014 n. 102, Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore), laddove l’art 2 lett. f) definisce il condominio come: “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”. In passato era opinione comune che la disciplina del suddetto istituto riguardasse solo gli edifici che si estendevano in senso verticale. Tuttavia, nel 2005, la giurisprudenza di legittimità ( Cass. Civ., Sez. II, 18/04/2005 n. 8066 ) è intervenuta precisando che la disciplina del condominio trova applicazione anche relativamente a quelle costruzioni adiacenti che si sviluppano in senso orizzontale (come le villette a schiera) dotate di strutture, impianti e servizi indicati dall’art. 1117 c.c. che hanno una relazione di accessorietà rispetto alla proprietà individuale. La riforma del condominio ha chiarito definitivamente i dubbi circa l’applicazione della disciplina del condominio anche alle costruzioni che si sviluppano in senso orizzontale in quanto la L. 220/12 ha introdotto l’art. 1117 bis cc, il quale prevede che le norme sul condominio trovano applicazione in tutti i casi in cui più unità immobiliari o edifici o addirittura più condomìni abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Peraltro, il nuovo articolo 1117 bis c.c. ha previsto addirittura la possibilità per condomìni autonomi di condividere beni comuni o altri servizi, riconoscendo così a livello normativo la figura del cd supercondominio, in precedenza di elaborazione giurisprudenziale, ossia quella situazione che si viene a creare quando i singoli condomìni hanno un loro amministratore ed una loro tabella per i servizi appartenenti solo al singolo edificio mentre per i servizi comuni del supercondominio esiste una tabella ad hoc ed un amministratore ad hoc. La giurisprudenza recente ( Cass. Civ., Sez. Un., 18/04/2019 n. 10934 ) definisce il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti, ossia come un soggetto giuridico dotato di una limitata autonomia ma sfornito di personalità distinta da quella dei singoli proprietari delle unità immobiliari, tant’è vero che il singolo condomino risponde personalmente dell’inadempimento delle obbligazioni pecuniarie condominiali o, ad esempio, può intervenire in un processo in cui è parte il condominio in persona dell’amministratore ed in cui si controverte sul diritto di proprietà o su diritti reali vantati sui beni comuni (non relativamente ad azioni inerenti la gestione delle parti comuni, come il pagamento di somme di denaro), potendo addirittura impugnare personalmente la sentenza, in caso d’inerzia del condominio per evitare gli effetti sfavorevoli. La materia condominiale trae le sue fonti in primis dal codice civile (articoli che vanno dal 1117 al 1139, nonché dal 1100 al 1116 che rappresentano le norme sulla comunione e che trovano applicazione quando le singole fattispecie non sono espressamente disciplinate dalle norme in materia di condominio, secondo quanto previsto dall’art. 1139 c.c.) e dalle disposizioni d’attuazione del codice civile (articoli che vanno dal 61 al 72); in via subordinata dal regolamento di condominio, che può essere di natura contrattuale o assembleare e può, in alcuni casi, derogare alla disciplina codicistica. Dopo ben settant’anni anni dall’entrata in vigore, il codice civile e le disposizioni d’attuazione del codice civile hanno subito significative modifiche per effetto dell’entrata in vigore della legge n. 220/12 (cd legge di riforma del condominio) che, succintamente, ha riguardato i seguenti settori: 1) La destinazione d’uso (art. 1117 ter c.c.) delle parti comuni, che oggi può essere modificata per soddisfare esigenze condominiali ed è possibile solo grazie ad una maggioranza assembleare rafforzata, consistente nel voto favorevole dei 4/5 del valore dell’edificio e dei 4/5 dei partecipanti al condominio, il tutto preceduto da un avviso di convocazione dell’assemblea che deve rispettare alcuni requisiti, ossia deve essere affisso negli spazi comuni per non meno di trenta giorni consecutivi e, inoltre, deve pervenire al condomino almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea – allorquando, in via generale, l’avviso di convocazione deve pervenire almeno cinque giorni prima – e deve indicare, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso. 2) Le innovazioni condominiali (art. 1120 c.c.), ossia quegli interventi che non rientrano nella manutenzione (interventi che consistono nel mantenere in efficienza e funzionalità i beni e servizi comuni, attraverso riparazioni, sostituzioni di singoli componenti o sostituzione dell’intero bene rispettandone, però, l’originaria destinazione) ma consistono nella realizzazione di nuove opere prima non esistenti nel condominio (ad esempio un ascensore, un autoclave) oppure consistono in modifiche sostanziali di beni comuni già esistenti che comportino una trasformazione radicale del bene stesso nella struttura oppure nella destinazione d’uso. Ebbene, prima della riforma, le innovazioni (consentite) venivano sempre deliberate, ai sensi dell’art. 1136 co. 5 c.c., con il voto favorevole della “maggioranza dei partecipanti al condominio” che rappresentava i 2/3 del valore dell’edificio mentre oggi vengono deliberate, in linea “ordinaria”, con la “maggioranza degli intervenuti in assemblea” che rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio ed è prevista una maggioranza ridotta (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti la metà del valore dell’edificio) per le innovazione “cd speciali”, ossia per quelle opere ed interventi finalizzati a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti, finalizzati ad eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico, a realizzare i parcheggi, a realizzare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per la registrazione di qualunque flusso informativo, nonché per lo sfruttamento di fonti di energia rinnovabile. Per tali innovazioni speciali è prevista la possibilità, anche per un solo condominio, di richiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea, quando sia interessato all’adozione di una delle suddette delibere. 3) La figura dell’amministratore (artt. da 1129 a 1131 c.c. ed artt. 64 e 71 bis disp. att. c.c.), la cui nomina è oggi obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto, è possibile solo quando il soggetto designato abbia determinati requisiti di onorabilità (intesi come assenza di determinate condanne penali e mancato inserimento nel registro dei protesti), un diploma di scuola secondaria di secondo grado e quando si sottoponga ad un’adeguata formazione professionale, iniziale e successiva, in materia condominiale (tali due ultimi requisiti non sono necessari quando l’amministratore venga designato tra i condomini dello stabile - sul punto vedasi art. 71 bis disp att c.c.). Inoltre, è necessario che all’atto dell’accettazione dell’incarico e di ogni rinnovo l’amministratore indichi analiticamente il suo compenso per l’attività svolta, a pena di nullità dell’incarico stesso. Da ultimo, sono stati previsti tutta una serie di obblighi a carico di tale organo, indicati dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. (ad es.: - comunicazione dei dati anagrafici, professionali e del codice fiscale in sede di accettazione della nomina e di rinnovo dell’incarico; - tenuta dei registri di anagrafe condominiale - contabilità – nomina e revoca dell’amministratore – verbali di assemblea; - utilizzo del conto corrente condominiale; - convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno finanziario, nonché convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore oppure per la revoca di quello esistente quando ne venga fatta richiesta; - esecuzione delle delibere dell’assemblea e dei provvedimenti dell’autorità giudiziaria ed amministrativa; - evitare confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore o di altri condomini; - divieto di cancellare, presso i pubblici registri immobiliari, le iscrizioni e trascrizioni a favore del condominio per un credito insoddisfatto; - curare in modo diligente l’azione di cognizione ed esecutiva per la riscossione delle somme dovute al condominio; - fornire al condomino, che ne faccia richiesta, attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso; - convocare immediatamente l’assemblea per comunicare il contenuto di un atto di citazione che esorbita dalle sue attribuzioni), al cui inadempimento consegue il diritto per ogni singolo condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità (indicate, solo a titolo esemplificativo, dall’art. 1129 n. 12 c.c.). 4) La trasparenza condominiale che, già esaminata riguardo alla figura dell’amministratore (obbligo di comunicare i dati anagrafici ed obbligo di far transitare le somme di denaro sul conto corrente condominiale), ha investito soprattutto la redazione del bilancio consuntivo o rendiconto (art. 1130 bis c.c.) che, oggi, deve essere composto necessariamente da tre documenti (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa) i quali devono consentire ai singoli condomini di poter verificare le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio. Inoltre, è prevista: - la possibilità per l’assemblea di nominare un revisore della contabilità condominiale; - la possibilità dei condomini di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese; - la possibilità, nei condomìni con almeno dodici unità immobiliari, di nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini, con funzioni consultive e di controllo. 5) L’assemblea condominiale (artt. 1136 e 1137 c.c. – 66 e 67 disp. att. c.c.), laddove è stato modificato il quorum costitutivo di prima convocazione (2/3 del valore dei partecipanti al condominio e la “maggioranza dei partecipanti al condominio”, laddove in passato era richiesta la maggioranza dei 2/3 anche dei partecipanti e non solo dei millesimi) ed è stato introdotto il quorum costitutivo per le assemblee di seconda convocazione, in passato non richiesto (1/3 del valore ed un 1/3 dei partecipanti al condominio). Inoltre, è stato previsto un diverso quorum deliberativo per le decisioni relative alla gestione ordinaria assunte nelle assemblee di seconda convocazione (maggioranza intervenuti in assemblea ed 1/3 del valore dell’edifico, quando in passato era previsto che il voto favorevole dell’assemblea rappresentasse comunque 1/3 del valore ed 1/3 dei partecipanti al condominio) e per le decisioni riguardanti le innovazioni (maggioranza degli intervenuti in assemblea e 2/3 del valore dell’edificio, quando in passato era richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore). E’ stato introdotto l’obbligo della delega scritta, il divieto di conferire deleghe all’amministratore, una limitazione nel conferimento di deleghe quando nell’edificio i condomini sono più di venti (art. 67 disp. att. c.c.) ed è stata introdotta la possibilità di consentire l’impugnazione della delibera di assemblea condominiale, contraria alla legge o al regolamento di condominio, non solo all’assente ed al dissenziente ma anche all’astenuto (art. 1137 c.c.). Un’altra rilevante novità riguarda l’introduzione della mediazione obbligatoria in tutte le controversie in materia condominiale (art 71 quater disp. att. c.c.), inclusa l’impugnazione delle delibere illegittime. Proprio in tale ambito la mediazione nasconde delle insidie qualora proposta prima della notifica della citazione e nel termine decadenziale di 30 giorni dalla delibera illegittima (per i condomini dissenzienti e per quelli astenuti) ovvero nel termine di 30 giorni dalla notifica della delibera illegittima (per i condomini assenti). In riferimento a detto termine decadenziale, infatti, vi sono due orientamenti giurisprudenziali contrastanti: - il primo, che attribuisce all’istanza di mediazione proposta un’efficacia interruttiva del termine per l’impugnazione per cui, in caso di fallimento della mediazione, ai fini della successiva notifica dell’atto di citazione (che, anche alla luce della modifica dell’art. 1137 c.c., si presenta come l’atto idoneo all’impugnazione delle delibere di condominio illegittime – tuttavia, sulla validità anche del ricorso, vedasi: Cass. Civ. Sez, Un., n. 8491/11 ), decorrerebbe un ulteriore termine di trenta giorni dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione (Corte Appello di Palermo n. 1245/2017 e Tribunale di Milano n. 13369/2016); - il secondo, che attribuisce all’istanza di mediazione un’efficacia sospensiva del termine per l’impugnazione per cui, in caso di fallimento della mediazione, la domanda giudiziale dovrebbe essere proposta nel termine originario residuo, decorrente dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione (Tribunale di Palermo, 4951/2015). 6) Il pagamento delle spese condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), inteso sotto il duplice aspetto del pagamento degli oneri condominiali e del pagamento dei debiti pecuniari nei confronti dei creditori estranei a condominio. Riguardo al primo aspetto, l’art. 63 delle disp. att. c.c. ultimo comma, come introdotto dalla riforma, prevede che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Riguardo al secondo aspetto, sempre l’art. 63 co. 2 disp. att. c.c., come introdotto dalla riforma, prevede che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini. Tale novità ha creato non pochi orientamenti giurisprudenziale contrastanti circa la possibilità di un creditore di poter pignorare ab inizio un conto corrente condominiale in caso di recupero di una somma di denaro portata da un titolo esecutivo (sentenza o decreto ingiuntivo). Difatti, secondo un orientamento minoritario (Tribunale di Teramo, 26/03/2019 – 18/04/2019, R.G.VG 2119/18), il creditore non può aggredire da subito il conto corrente condominiale, sul quale sono depositate le somme di denaro dei condomini virtuosi, ossia in regola con i pagamenti, dovendo sempre preliminarmente esperire azione nei confronti del condomino moroso. Relativamente alle fonti del diritto condominiale, al codice civile ed alle disposizioni d’attuazione seguono i regolamenti condominiali, che possono essere di due tipi: 1) contrattuale : ossia il regolamento predisposto dal costruttore ed allegato ai singoli contratti di acquisto degli immobili (Cass. Civ. 17/10/1959 n. 2933) oppure il regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità di tutti i condomini (Tribunale di Cagliari 05/09/1990) che, come per quello redatto dal costruttore, può imporre delle limitazioni al diritto di proprietà del singolo condomino (ad esempio, il divieto di destinare l’appartamento ad uno studio professionale) ma che, per essere opponibile anche ai successivi acquirenti delle unità immobiliari, che non erano tali quando il regolamento fu adottato, necessita della trascrizione dello stesso nei pubblici registri immobiliari ( Cass. 26/01/1998 n. 714); 2) assembleare : ossia il regolamento approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell’edificio, ossia 500 millesimi, che contiene norme che disciplinano l’utilizzo dei beni comuni, la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 c.c.). Tale tipologia di regolamento non può imporre delle limitazioni al diritto di proprietà del singolo condomino. Le disposizioni del regolamento possono derogare alla disciplina del codice civile e delle disposizioni d’attuazione del codice civile, fatta eccezione dei seguenti articoli (norme inderogabili anche attraverso regolamenti contrattuali): - 1118, comma 2 – diritti dei partecipanti sulle parti comuni ; - 1119 indivisibilità delle parti comuni - 1120 innovazioni - 1129 nomina, revoca e obblighi dell’amministratore - 1131 rappresentanza - 1132 dissenso dei condomini rispetto alle liti - 1136 costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni - 1137 impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea; - 63, 66, 67 e 69 disp att. cc. Inoltre, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici
Coronavirus Codiv-19 ad adempimento delle obbligazioni contrattuali
Pubblicato su IUSTLABLa diffusione del Coronavirus COVID-19 rischia di contagiare l’economia nazionale e produrre effetti ancor più dannosi e letali di quelli prodotti dal suddetto virus in ambito strettamente sanitario. Infatti, la diffusone del contagio e l’adozione delle misure restrittive alla libera circolazione delle persone e delle merci, giustificata dalla legittima tutela del diritto alla salute (sul punto vedasi: DPCM del 08/03/2020 – 09/03/2020 – 11/03/2020 – 22/03/2020), sta già comportando un aumen to del rischio da c.d. inadempimento contrattuale da parte di quelle imprese italiane e da parte di quei consumatori che hanno assunto, in buona fede, delle obbligazioni commerciali rispetto alle quali l’epidemia sembrerebbe avere effetti sospensivi o addirittura estintivi rispetto all’adempimento delle prestazioni, con ripercussioni drammatiche sui livelli occupazionali e sul tenore di vita futuro dei cittadini. I n materia di obbligazioni, i parametri normativi di riferimento sono rappresentati dall’art. 1175, 1218 e 1256 del codice civile i quali, sinteticamente, prevedono: 1) che le parti di un’obbligazione (ad es. le parti di un contratto) devono comportarsi secondo correttezza e buona fede (art. 1175 cc); 2) che il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.); 3) che l’obbligazione si estingue senza conseguenze risarcitorie quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile oppure, se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento finché perdura la causa non imputabile (art. 1256 c.c.). Premesso quanto sopra, il debitore di un’obbligazione non può addurre a propria scusante qualsiasi tipo di difficoltà per esimersi dall’adempimento della propria prestazione in quanto, in virtù del principio della buona fede e correttezza, lo stesso è tenuto ad adoperarsi per superare le difficoltà del caso atteso che, per superare la presunzione di responsabilità da inadempimento posta a suo carico, deve provare che la mancata esecuzione della propria prestazione sia dipesa da “ causa a lui non imputabile” , ossia “da fattori a lui estranei che non siano riconducibili ad un difetto di diligenza che il debitore è tenuto ad osservare per porsi nelle condizioni di poter adempiere e, d’altro canto, siano tali che alle relative conseguenze il debitore non possa con eguale diligenza porre riparo” (Cass. Civ., Sez. II, 08/11/2002 n. 15712). Nel caso di contratti a prestazioni corrispettive (come ad es. la compravendita di beni, servizi turistici, servizi di ristorazione, spettacoli ed eventi sportivi, ecc.) entrambe le parti contrattuali assumono contemporaneamente la posizione di creditore e debitore (ad esempio: - in un contratto di vendita di bomboniere per eventi il negoziante assume l’obbligo di consegnare le bomboniere al cliente ed il diritto di esigere il prezzo di tali beni mentre il cliente-consumatore assume l’obbligo di pagare il prezzo al negoziante ed il diritto di ricevere le bomboniere, ecc.) ragion per cui, qualora una parte si rifiuti di adempiere la propria prestazione, sorgono delle difficoltà sul piano pratico per comprendere se tale comportamento configuri un’ipotesi d’inadempimento colpevole (con il consequenziale obbligo di risarcire la controparte che offre di eseguire la propria controprestazione oppure l’abbia già eseguita) ovvero configuri un’ipotesi d’inadempimento deri vante da causa non imputabile (che comporta la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione ex art. 1463 c.c., con la consequenziale liberazione dall’obbligo di adempiere le obbligazioni reciproche senza conseguenze risarcitorie). “Gli ordini ed i divieti dell’autorità legislativa ed amministrativa” di eseguire l’obbligazione dovuta (es. ordinanza di chiusura di scuola privata in virtù del DPCM 04-03-2020) sicuramente liberano il debitore dall’obbligo temporaneo o definitivo di adempiere la propria prestazione, in quanto rappresentano ipotesi d’inadempimento derivante da causa non imputabile, con la conseguenza che entrambe le parti del contratto sono liberate dall’adempimento della propria prestazione (pertanto: la scuola privata non sarà tenuta ad offrire i propri servizi all’alunno nel periodo in cui sia ordinata la chiusura ed i genitori dell’alunno non saranno tenuti al pagamento della retta nel periodo in cui non verrà svolto il servizio). In riferimento “ agli ordini ed i divieti dell’autorità legislativa ed amministrativa”, derivanti dal contagio da COVID-19, è opportuno segnalare che il D.L. n. 9 del 02/03/2020 ha disciplinato, mediante l’art. 28, la materia dei contratti di trasporto aereo, ferroviario e marittimo, nella acque interne e terrestri, stipulati: a) dai soggetti nei confronti dei quali è stata disposta la quarantena ovvero la permanenza domiciliare fiduciaria con sorveglianza attiva da parte dell’autorità sanitaria competente, con riguardo ai contratti di trasporto da eseguirsi in questo periodo ; b) dai soggetti residenti , domiciliati o destinatari di un provvedimento di divieto di allontanamento nelle aree interessate dal contagio, ossia nelle zone rosse , con riguardo ai contratti di trasporto da eseguirsi durante questo periodo di divieto; c) dai soggetti risultati positivi al virus COVID-19 per i quali è disposta la quarantena con sorveglianza attiva ovvero la permanenza domiciliare fiduciaria con sorveglianza attiva, con riguardo ai contratti di trasporto da eseguirsi in questo periodo di permanenza, quarantena o ricovero; d) dai soggetti che hanno programmato soggiorni o viaggi con partenza o arrivo nelle aree interessate dal contagio, ossia nelle zone rosse , con riguardo ai contratti di trasporto da eseguirsi in questo periodo; e) dai soggetti che hanno programmato la partecipazione a concorsi pubblici o procedure di selezione pubblica, a manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura , a eventi e a ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo e religioso, anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico, annullati, sospesi o rinviati dalle autorità competenti, con riguardo ai contratti di trasporto da eseguirsi nel periodo di efficacia dei predetti provvedimenti; f) dai soggetti intestatari di titolo di viaggio , acquistati in Italia, avente come destinazione Stati esteri, dove sia impedito o vietato lo sbarco, l’approdo o l’arrivo in ragione della situazione emergenziale epidemiologica da COVID-19. Ebbene, solo ed esclusivamente nelle ipotesi sopraindicate (a cui devono aggiungersi i viaggi programmati dal 10/03/2020 al 03/04/2020, in cui è stato introdotto il divieto di circolazione per tutti i cittadini italiani per effetto del DPCM 09-03-2020) è prevista la possibilità di richiedere il rimborso del biglietto entro trenta giorni (sulla decorrenza del termine vedasi: art. 28 D.L. 9/2020), allegando il titolo di viaggio, con diritto di ottenere la restituzione del prezzo corrisposto oppure un voucher da utilizzare entro un anno dall’emissione (diritto applicabile anche alle ipotesi di acquisto di pacchetti turistici). Inoltre, a mente dell’art. 88 del decreto legge n. 18 del 17/03/2000, a seguito dell'adozione delle misure interdittive alla circolazione di cui all'articolo 2, comma l, lettere b) e d) del decreto del Presidente del Consiglio 8 marzo 2020 e a decorrere dalla data di adozione del medesimo decreto, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1463 del codice civile, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta in relazione ai contratti di acquisto di titoli di accesso per spettacoli di qualsiasi natura, ivi inclusi quelli cinematografici e teatrali, e di biglietti di ingresso ai musei e agli altri luoghi della cultura. Per l’effetto, i soggetti acquirenti avranno l’obbligo di presentare, entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del suddetto decreto legge , apposita istanza di rimborso al venditore, allegando il relativo titolo di acquisto ed il venditore, entro trenta giorni dalla presentazione della suddetta istanza, dovrà provvedere all'emissione di un voucher di pari importo al titolo di acquisto, da utilizzare entro un anno dall'emissione. A parere dello scrivente “gli ordini ed i divieti dell’autorità legislativa ed amministrativa” non rappresentano esimente per l’imprenditore quando la misura restrittiva si riferisce ad un componente della filiera (cd supply chain). Così, ad esempio, l’indisponibilità della componentistica di ferramenta di manifattura cinese, se da un lato esonera l’impresa cinese dall’obbligo di consegna del materiale ad un mobilificio italiano, stante l’impossibilità di garantire la produzione perché lo stabilimento trovasi in aree coinvolte dalla quarantena per il coronavirus, non può impedire la consegna di mobili, in quanto il mobilificio italiano (al quale non sia stata ordinata la chiusura dell’attività da parte dell’Autorità) potrebbe procurarsi la medesima componentistica utilizzando l’ordinaria diligenza, ossia rivolgendosi a fornitori di nazionalità diversa. Sempre a parere dello scrivente, la disdetta di un evento determinata dal mero stato di paura e preoccupazione non esime il consumatore dall’obbligo di eseguire la prestazione derivante dal contratto precedentemente stipulato. Così, ad esempio, in caso di annullamento della data fissata per il battesimo o per la comunione il consumatore ha comunque l’obbligo di pagare al rivenditore il corrispettivo relativo all’acquisto delle bomboniere precedentemente ordinate (quando questi ne offra la consegna), non potendo invocare l’esimente della causa non imputabile. La sospensione unilaterale del rapporto di lavoro su iniziativa del datore è giustificata ed esonera lo stesso dall’obbligo di pagamento della retribuzione, ai sensi degli artt. 1218 e 1256 c.c., solo quando derivi da un fatto sopravvenuto non prevedibile e non evitabile e non sia riferibile a carenze di programmazione o di organizzazione aziendali ovvero a contingenti di difficoltà di mercato ( Cass. Civ., Sez. Lav., 16/06/2003, n.9635; Cass. Civ., Sez. Lav., 22/10/1999 n. 11916). Così, ad esempio, in caso di emergenza da contagio di Coronavirus ed in assenza di ordine di chiusura dello stabilimento disposta dall’Autorità, il datore può continuare ad assicurare i livelli di produzione standard attraverso l’utilizzo dell’ordinaria diligenza, consistente nella riduzione della presenza sul posto di lavoro a quelle unità strettamente necessarie e consistente nell’incentivo temporaneo a forme di lavoro agile come il cd smart working (peraltro disposto per ogni tipo di rapporto subordinato dall’art. 2 lett. r DPCM 08/03/2020), al fine di evitare affollamenti sul posto di lavoro e maggiori possibilità di contagio. In riferimento alle obbligazioni pecuniarie e, soprattutto, in riferimento all’obbligo di pagamento del canone di locazione dell’inquilino per i contratti ad uso commerciale, si rappresenta che le conseguenze economiche negative del coronavirus, derivanti da una contrazione del fatturato aziendale determinata da una limitazione della libertà di circolazione dei consumatori, non esimono il conduttore dall’obbligo di eseguire la propria obbligazione di pagamento del canone, in quanto non rappresentano una causa non imputabile. Al contrario, l’ordine di sospensione delle attività commerciali, disposto con DPCM del 11/03/2020 e del 22/03/2020, a parere dello scrivente , potrebbe legittimare il conduttore di un locale, nel contempo esercente di una delle attività interessate dal suddetto provvedimento, a sospendere per una causa a lui non imputabile il pagamento del canone di locazione, limitatamente all’arco temporale interessato dalla sospensione dell’attività (dal 12-23/03/2020 al 03/04/2020). In tal caso, la sospensione del pagamento del canone non è giustificata da difficoltà economiche ma solo dall’impossibilità di godere del bene immobile, limitatamente ad un arco temporale, secondo le modalità determinate nel contratto di locazione, in quanto la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., Sez. III, 10/07/2018 n. 18047; Cass. Civ., Sez. III, 20/12/2007 n. 26958) ha statuito che il concetto d’impossibilità sopravveuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte. In ogni caso, in virtù del rispetto del principio della buona fede ed al fine di non far ricadere le conseguenze dell’inadempimento sul locatore, è preferibile (qualora possibile) che il conduttore paghi il canone di locazione per il mese di marzo pur in caso di chiusura temporanea dell’attività commerciale, per poi fruire del credito d’imposta del 60% del canone di locazione, riconosciuto per negozi e botteghe dal decreto legge n. 18/2020. Sempre in riferimento alle obbligazioni, si rappresenta che il contagio da coronavirus presenta delle problematiche sul piano operativo non solo nell’ipotesi in cui una delle parti non adempia la propria prestazione ma anche nell’ipotesi in cui una delle pari offra di eseguire la propria prestazione a delle condizioni eccessivamente onerose, rispetto a quelle inizialmente pattuite e praticate. Tale situazione non può mai verificarsi nei contratti ad affetti istantanei (come il contratto di compravendita) ma solo nei contratti ad esecuzioni continuata o periodica ovvero ad esecuzione differita (come ad esempio il contratto di fornitura continuativa di materiali), in cui è prevista la possibilità per la parte di richiedere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità, ai sensi dell’art. 1467 c.c., se la prestazione dell’altra parte è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari ed imprevedibili. Ai fini della risoluzione, la norma richiede che la prestazione sia diventata eccessivamente onerosa per effetto di eventi straordinari (ossia eccezionali) ed imprevedibili (ossia che i contraenti non avessero messo in conto in base alle loro conoscenze ed esperienze) e richiede ancora che l’onerosità vada oltre quell’alea che superi la normale tollerabilità. In conclusione, gli effetti giuridici del COVID-19 sui contratti stipulati da imprese e consumatori nazionali dovranno essere valutati caso per caso tenendo conto di una pluralità di fattori tra cui, a titolo esemplificativo: - l’applicabilità o meno della legge italiana alla singola fattispecie; - i fatti che hanno determinato il ritardo dell’adempimento oppure l’inadempimento; - l’assenza di rimedi alternativi; - le clausole contrattuali. Proprio al fine di evitare contestazioni, è opportuno che i contratti vengano redatti in modo puntuale e preciso, attraverso una specifica regolamentazione delle situazioni che possono verificarsi in caso d’inadempimento oppure in caso di ritardo nell’adempimento di una delle parti.
La vigente normativa condominiale
Interventi e procedure per la sicurezza nel condominio. Le responsabilità dell'amministratore - 2/2020In tale convegno l'esponente ha illustrato ai partecipanti la vigente normativa di settore alla luce delle modifiche introdotte dalla L. 220/12 (legge di riforma del condominio)
La vigente normativa condominiale
"Interventi e procedure per la sicurezza del condominio. Le responsabilità dell'amministratore" Nola, Piazza Giordano Bruno c/o ex Aula Magna Università Partenope - 2/2020Nel suddetto convegno ho illustrato per linee generali la vigente normativa condominiale alla luce della Legge n. 220/12 (legge di riforma del condominio)
Leggi altre referenze (4)
Lo studio
Gerardo Marano
Corso Umberto I N. 543, Scala D Int. 27
Marigliano (NA)
Il portale giuridico al servizio del cittadino ed in linea con il codice deontologico forense.
© Copyright IUSTLAB - Tutti i diritti riservati
Privacy e cookie policy