Pubblicazione legale:
Quando un contratto di locazione transitoria diventa un “4 + 4”: la conversione automatica se manca la causa di transitorietà.
Il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria è disciplinato dall’articolo 5 della legge 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017, che consente alle parti di derogare alla durata minima ordinaria purché sussista – e sia indicata in modo specifico – un’esigenza temporanea del locatore o del conduttore, da documentare e confermare prima della scadenza.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la transitorietà è la ragione stessa che giustifica la durata breve: la clausola deve descrivere l’esigenza di transitorietà, che per intenderci non può essere generica ma deve essere indicata in modo dettagliato e allegare la prova della transitorietà.
In difetto, «il rapporto locativo non può avere durata inferiore a quella ordinaria» e la clausola sulla durata è sostituita di diritto da quella legale. Lo hanno ribadito, fra le altre, Cass. 4075/2014 e Cass. 5955/2023, insieme a pronunce di merito come Trib. Arezzo 1087/2022.
Quando la causa temporanea è assente, generica o indimostrata scatta la “conversione” automatica: il rapporto si inquadra nei contratti a canone libero di durata quattro anni più quattro, con tutte le tutele connesse (proroga automatica, limitazione delle ipotesi di recesso del locatore, obbligo di forma per la disdetta). La norma di riconduzione è contenuta nell’art. 2, comma 6, del DM 2017, richiamato in numerosi arresti giurisprudenziali.
Gli effetti pratici sono rilevanti: il conduttore può opporsi allo sfratto per finita locazione eccependo la nullità della clausola di durata e ottenere il riconoscimento di un ordinario 4 + 4; il locatore, oltre a perdere il vantaggio temporale, rischia di corrispondere le spese di lite. La conversione opera ipso iure, senza bisogno di un nuovo accordo: basta l’accertamento giudiziale.
Per evitare la riqualificazione è quindi essenziale che le parti identifichino con precisione l’esigenza, alleghino la relativa documentazione e si ricordino di confermarla nei termini previsti. In assenza di questi passaggi, il contratto breve si trasforma, perdendo la sua natura eccezionale e rientrando pienamente nella disciplina ordinaria delle locazioni abitative.
