Herbert Fortunato

Pubblicazione legale

Quando un contratto di locazione transitoria diventa un “4 + 4”: la conversione automatica se manca la causa di transitorietà. Il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria è disciplinato dall’articolo 5 della legge 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017, che consente alle parti di derogare alla durata minima ordinaria purché sussista – e sia indicata in modo specifico – un’esigenza temporanea del locatore o del conduttore, da documentare e confermare prima della scadenza. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la transitorietà è la ragione stessa che giustifica la durata breve: la clausola deve descrivere l’esigenza di transitorietà, che per intenderci non può essere generica ma deve essere indicata in modo dettagliato e allegare la prova della transitorietà. In difetto, «il rapporto locativo non può avere durata inferiore a quella ordinaria» e la clausola sulla durata è sostituita di diritto da quella legale. Lo hanno ribadito, fra le altre, Cass. 4075/2014 e Cass. 5955/2023, insieme a pronunce di merito come Trib. Arezzo 1087/2022. Quando la causa temporanea è assente, generica o indimostrata scatta la “conversione” automatica: il rapporto si inquadra nei contratti a canone libero di durata quattro anni più quattro, con tutte le tutele connesse (proroga automatica, limitazione delle ipotesi di recesso del locatore, obbligo di forma per la disdetta). La norma di riconduzione è contenuta nell’art. 2, comma 6, del DM 2017, richiamato in numerosi arresti giurisprudenziali. Gli effetti pratici sono rilevanti: il conduttore può opporsi allo sfratto per finita locazione eccependo la nullità della clausola di durata e ottenere il riconoscimento di un ordinario 4 + 4; il locatore, oltre a perdere il vantaggio temporale, rischia di corrispondere le spese di lite. La conversione opera ipso iure, senza bisogno di un nuovo accordo: basta l’accertamento giudiziale. Per evitare la riqualificazione è quindi essenziale che le parti identifichino con precisione l’esigenza, alleghino la relativa documentazione e si ricordino di confermarla nei termini previsti. In assenza di questi passaggi, il contratto breve si trasforma, perdendo la sua natura eccezionale e rientrando pienamente nella disciplina ordinaria delle locazioni abitative.

Esperienza di lavoro

Dal 2008 tutelo imprese e persone fisiche nei settori del diritto civile, del diritto societario, del diritto bancario, del diritto commerciale, della contrattualistica e del diritto informatico e delle tecnologie.

Pubblicazione legale

La “rottamazione quinquies” nasce come naturale evoluzione delle precedenti quattro rottamazioni delle cartelle esattoriali varati dal 2016 in poi. Dopo la quater, ancora in fase di esecuzione, il legislatore ha ritenuto necessario un nuovo intervento per ampliare la platea dei contribuenti interessati e introdurre margini di flessibilità maggiori, soprattutto alla luce degli strascichi economici lasciati dalle emergenze degli ultimi anni. La proposta – contenuta nel disegno di legge AS 1375 presentato in Commissione Finanze al Senato – punta a integrare la disciplina nella Legge di Bilancio 2026, anche se al momento il testo non è ancora legge e i tecnici del Ministero dell’Economia lavorano alla copertura finanziaria. Nella bozza attuale rientrerebbero tutti i carichi affidati all’Agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023, con l’opzione di estendere la finestra al 2024 durante l’iter parlamentare. Restano esclusi i debiti per aiuti di Stato da restituire, le somme oggetto di pronunce della Corte dei Conti, le sanzioni di natura penale e i tributi locali non confluiti nei ruoli nazionali. Per ciò che rientra nel perimetro, il contribuente sarebbe chiamato a versare il solo capitale, le spese di notifica ed eventuali interessi legali, senza sanzioni e interessi di mora. Dalle indiscrezioni il meccanismo previsto ricalca l’impianto delle precedenti rottamazioni, ma offre due elementi di maggiore attrattività: una dilazione fino a dieci anni e una soglia di tolleranza più ampia in caso di mancato versamento. Il piano standard prevede 120 rate mensili , mentre la decadenza scatterebbe soltanto dopo otto rate omesse non consecutive . Per chi volesse chiudere in un’unica soluzione, il versamento andrà effettuato entro una scadenza che sarà fissata nei decreti attuativi, presumibilmente nel corso del 2026. Anche i contribuenti decaduti dalle precedenti definizioni agevolate potranno rientrare, a condizione che il debito sia ancora compreso nell’arco temporale ammissibile. L’accesso seguirà il canale telematico già rodato con le rottamazioni precedenti: domanda online tramite SPID, CIE o CNS, ricezione dell’esito con il calcolo dell’importo dovuto e dei bollettini, quindi pagamento secondo il piano prescelto. Resta la franchigia di cinque giorni oltre la scadenza per considerare tempestivo ogni versamento. Superati i limiti di tolleranza, tornerebbero immediatamente esigibili sanzioni, interessi di mora e aggio. Se il calendario parlamentare verrà rispettato, un avvio operativo nel 2026 appare realistico, ma il percorso non è privo di incognite: dalle coperture ai possibili emendamenti che potrebbero restringere o ampliare il perimetro. In attesa degli sviluppi, è consigliabile richiedere l’estratto di ruolo per mappare i propri debiti, verificare eventuali piani di rateizzazione aperti o decaduti e mettere da parte liquidità per non trovarsi impreparati al momento del primo versamento. La quinquies si candida a essere la definizione agevolata più ampia e permissiva mai prevista in Italia; sfruttarne i benefici richiederà però tempestività e disciplina nei pagamenti, perché la nuova tolleranza non elimina il rischio di decadenza per chi non rispetta le scadenze.