Sentenza giudiziaria

La condomina ricorrente conveniva in giudizio (Tribunale Roma) il Condominio al fine di sentir annullare la Delib. Assembleare con la quale era stata negata ad essa condomina l’autorizzazione a installare una canna fumaria sul muro perimetrale, e di sentire, in ogni caso, accertare il diritto dell’attrice a installare la canna fumaria; che nella resistenza del Condominio convenuto (che propose anche una domanda riconvenzionale diretta ad ottenere l’eliminazione della parte di canna fumaria già installata sulla chiostrina interna dello stabile), il Tribunale di Roma, rigettata ogni altra domanda ed eccezione, dichiarò il diritto della condomina ricorrente a collocare, sulla parete esterna dell’edificio prospiciente il cortile, una canna fumaria per l’espulsione dei vapori di cucina secondo il percorso suggerito dal consulente tecnico d’ufficio, da realizzare secondo le indicazioni della c.t.u.; che, in accoglimento del gravame del Condominio, la Corte d’appello di Roma, in totale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato le domande della condomina ricorrente nei confronti del Condominio e ha condannato la predetta società alla rimozione della restante parte della canna fumaria posta a servizio dei locali di sua proprietà; che la installazione di una canna fumaria sul muro perimetrale di un edificio condominiale, a esclusivo servizio di un condomino, costituisce legittimo uso della cosa comune purchè tale uso non arrechi pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità e al decoro dell’edificio nè ai diritti degli altri condomini.

Sentenza giudiziaria

Annullamento di ordine di esecuzione penale che aveva portato in carcere l'interessato. Evidenziato il difetto di notifica della sentenza Corte d'Appello. Cassazione annulla rigetto del Giudice dell'esecuzione (G.E.) e, a seguito giudizio di rinvio, nuovo G.E libera l'interessato, poi assolto da ogni accusa

Esperienza di lavoro

Nello Studio Legale, costituito dal 1997, e nelle Società pubbliche e private ove ho operato, ho guidato processi di ridefinizione delle strategie, con elaborazione di vision, mission, valori, obiettivi strategici e operativi, apportando concetti e modalità di indirizzo e coordinamento innovativi mai attuati prima. Opero pianificando responsabilità e deleghe, professionali o operative, in tutti i sistemi e le procedure affidateci. Le linee guida dell’operare sono: LA FATTISPECIE DEL CASO GIURIDICO quale «faro» del cliente COMPETENZA, ORGANIZZAZIONE e METODO elementi decisivi per la qualità di studi legali, imprese pubbliche e private, società e strutture di rete INNOVAZIONE E OBIETTIVI strategici e operativi, nei processi gestionali e funzionali, in contesti complessi, privati e pubblici CONOSCENZA delle FATTISPECIE a corredo dei territori, dei settori economici e della loro evoluzione ATTUAZIONE di AZIONI di SPENDING REVIEW e di risanamento economico e rilancio per aziende ed enti pubblici ATTENZIONE alle RISORSE UMANE team building e costruzione di sistemi di valutazione CAPACITÀ DI NEGOZIAZIONE regolazione e mediazione degli interessi

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Gli effetti di sistema sul processo penale post "riforma Cartabia"

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La Legge n. 134/2021 si è posta l’obiettivo non solo di riformare e rendere più efficiente il processo penale ma anche di introdurre la giustizia riparativa, nonchè tutte quelle disposizioni per una più celere definizione dei procedimenti giudiziari. Sono stati riformati: - il codice di procedura penale - le norme di attuazione - il codice penale e le leggi speciali - l’ordinamento giudiziario - il regime sanzionatorio dei reati Sono stati modificati almeno 150 articoli del codice penale e del codice di procedura penale. Introdotta la giustizia riparativa e una disciplina organica dell’ufficio per il processo penale

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Prospettive di riforma del sistema penitenziario (L. 354/1975) post "riforma Cartabia"

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Frequenza di un corso di 4 giornate full time (12-15/9/2022) sul "sistema Mafia", attività giurisdizionale, ruolo del difensore

Pubblicazione legale

Cosa è l’esecuzione penale? Di cosa si parla nello specifico? L’ordinamento italiano (e la riforma Cartabia, da ultimo) consente, a condizioni ben precise (e non per tutti i reati), che il condannato in via definitiva a una pena detentiva sotto i 4 anni sconti la propria pena fuori dal carcere o a mezzo di pene sostitutive: già durante il processo di cognizione possono essere avanzate proposte di pene sostitutive (riforma Cartabia) e, da libero, il condannato in via definitiva può chiedere al Tribunale di Sorveglianza di essere ammesso alle misure alternative alla detenzione. Descriverei, allora, l’esecuzione penale con due aggettivi; è materia estremamente: delicata , perché sensibilissima; attiene alla libertà personale (con tutte le implicazioni sulle problematiche personali, familiari e lavorative del condannato), alla responsabilità del Magistrato, all’impatto sull’opinione pubblica, agli oneri dello Stato (costi, veri e propri, dell’espiazione e riparazione per l’eventuale ingiusta detenzione); importante: perché l’«esecuzione» incide sull’efficacia special-preventiva della giustizia penale. L’esecuzione è, quindi, materia di prioritario interesse per la persona interessata. L’esecutività delle sentenze L’esecuzione viene promossa sulla base di un titolo esecutivo divenuto irrevocabile. La nozione di irrevocabilità si ricava dall’art. 648 c.p.p.: Sono irrevocabili le sentenze pronunciate in giudizio contro le quali non è ammessa impugnazione diversa dalla revisione (1°comma). Se l’impugnazione è ammessa, la sentenza è irrevocabile quando è inutilmente decorso il termine per proporla o quello per impugnare l’ordinanza che la dichiara inammissibile. Se vi è stato ricorso per cassazione, la sentenza è irrevocabile dal giorno in cui è pronunciata l’ordinanza o la sentenza che dichiara inammissibile o rigetta il ricorso (2°comma). Il decreto penale è irrevocabile quando è decorso il termine per proporre opposizione o quello per impugnare l’ordinanza che ha dichiarato inammissibile l’opposizione (3°comma). L’art. 656 c.p.p. rappresenta una transizione procedimentale: 1. – dalla fase cognitiva, conclusa con il passaggio in giudicato della sentenza di condanna, 2. – alla fase esecutiva, nella quale viene messa in esecuzione la condanna e avviata l’espiazione della pena. Quale organo emette l’ordine di esecuzione? Il P.M. (Pubblico Ministero) è l’organo che ha il dovere di emettere l’ordine di esecuzione nei confronti del condannato con sentenza passata in giudicato, specificando gli sviluppi del procedimento – a seconda se il condannato sia libero o detenuto – e curando l’esecuzione dei provvedimenti. Qual è il PM competente? L’autorità giudiziaria competente è il Procuratore della Repubblica presso il giudice dell’esecuzione , individuato, a mente dell’art. 665 c.p.p., in quello che ha deliberato il provvedimento da eseguire. L’ordine di esecuzione Quando parliamo di ordine di esecuzione dobbiamo intendere il provvedimento con il quale il PM competente, determinata l’entità della pena detentiva eseguibile (computando eventuali presofferti , condoni , amnistie e fungibilità – dopo aver accertato che essa superi il limite di 4 anni o che, con pena anche inferiore, sia relativa a reati cd. «ostativi» – dispone la carcerazione del condannato. I requisiti dell’ordine di esecuzione L’ordine di esecuzione deve contenere tutti i dati riportati nell’estratto della sentenza: le generalità del condannato e ogni altro elemento necessario per la sua identificazione, le imputazioni e il dispositivo del provvedimento, le disposizioni necessarie all’esecuzione. I principali casi di sospensione dell’ordine di esecuzione Ci sono casi in cui l’ordine di esecuzione può essere sospeso. L’esecuzione deve essere sospesa se la pena da espiare, per reati non «ostativi», in concreto non supera i 4 anni (6 nei casi di cui agli artt. 90 e 94 DPR 309/1990). Nel computo vanno considerate anche: 1. – l’eventuale liberazione anticipata (art. 54 O.P.) 2. – la carcerazione fungibile (art. 657 c.p.p.) 3. – se l’eventuale presofferto “copra” (o meno) la pena irrogata per le ipotesi ostative (co.9) (che affronteremo tra poco): secondo una corretta applicazione ispirata al favor rei , non si sospenderà la pena solo nel caso non sia stata interamente espiata la pena relativa al reato cd. ostativo. A questo punto, il PM emette sia un ordine di esecuzione sia un decreto, contestuale all’ordine di esecuzione, da notificare al condannato e al difensore, con il quale (decreto) è disposta la sospensione dell’esecuzione della pena. Il decreto deve contenere l’avviso che sarà disposta la carcerazione qualora il condannato, entro 30 giorni dalla notifica, non depositi istanza di applicazione di una delle misure alternative alla detenzione. Fondamentale presentare istanza nei tempi dovuti E’ decisivo presentare/depositare l’istanza di misura alternativa nei tempi dovuti: aspetto da non sottovalutare perché il termine è perentorio (una volta scaduto, l’istanza di ammissione alle misure alternative chieste diviene, secondo legge, inammissibile). Se l’istanza viene, invece, presentata nei termini, l’ordine di esecuzione rimane SOSPESO fino alla decisione della Magistratura di Sorveglianza. Se l’istanza NON viene presentata nei termini, ne consegue la revoca di diritto del decreto di sospensione e il pieno vigore dell’Ordine di Esecuzione (idem se l’istanza ex art. 90 DPR 309/90 è inammissibile, nelle more della decisione del Tribunale di Sorveglianza e se il programma ex art. 94 DPR 309/90 non è iniziato nei 5 gg.). Il divieto di sospensione, cos’è? Rilevante e complessa la disciplina del co. 9 dell’art. 656 c.p.p.: La sospensione dell’esecuzione di cui al comma 5… non può essere disposta in 2 casi, facenti riferimento a indici di ritenuta gravità, considerati meritevoli di una esecuzione sicuramente detentiva almeno in una prima fase. E ciò in base: – a un parametro oggettivo (titolo del reato della condanna): è il caso della lett. a); – alla posizione cautelare del condannato (lett. b). L’esecuzione non può essere sospesa… nei casi di condanna per i delitti di cui all’art. 4 bis O.P.; fra questi (non esaustivamente) (co. 9, lett. a): 1. associazione a delinquere di stampo mafioso o finalizzata al traffico di stupefacenti; 2. sequestro di persona a scopo di estorsione; 3. delitti commessi per finalità di terrorismo o eversione dell’ordine costituzionale; 4. omicidio, rapina aggravata, produzione e traffico di stupefacenti aggravati; 5. violenza sessuale. L’elenco è tassativo: l’ostatività NON si estende alle fattispecie tentate. Ci sono ulteriori casi previsti dalla Legge in cui l’esecuzione non può essere sospesa: – se il condannato è detenuto in carcere [comma 9, lett. b); (mentre è da sospendere se si trovi agli arresti domiciliari (co. 10), qualora la residua pena da eseguire sia inferiore ad anni 4], – per (divieto di) doppia sospensione su una stessa condanna, seppur per misure alternative diverse o diversamente motivate (co. 7), – se il condannato non presenta istanza di misura alternativa o la presenta fuori termine. Quali sono i casi di rinvio dell’esecuzione? I casi di rinvio dell’esecuzione si possono suddividere in due modalità: obbligatorio e facoltativo. I principali casi di rinvio obbligatorio sono: se deve aver luogo nei confronti di una donna incinta; nei confronti di una donna che ha partorito da meno di 6 mesi; se deve aver luogo nei confronti di persone affette da H.I.V. nei casi di incompatibilità con lo stato di detenzione. I principali casi di rinvio facoltativo sono: se viene presentata domanda di grazia: in questo caso il rinvio non può essere superiore a 6 mesi; se la pena detentiva deve essere eseguita nei confronti di persona che si trovi in condizioni di grave infermità fisica; se la pena detentiva deve essere eseguita nei confronti di una donna che ha partorito da più di 6 mesi ma da meno di 1 anno e non vi è la possibilità di affidare il bambino ad altra persona. Fine pena, significato Dal momento che la persona condannata inizia ad espiare la pena, in qualsivoglia modalità, il PM competente (Ufficio Esecuzione Penale presso la Procura della Repubblica presso il Tribunale circondariale o quello della Procura Generale della Repubblica presso la Corte d’Appello distrettuale) determina la data del fine pena : l’ultimo giorno, mese e anno nel quale cessa l’espiazione della pena. Quella data del fine pena è riportata all’interno di un provvedimento denominato ordine di scarcerazione (se il condannato era detenuto al momento dell’emissione dell’ordine di esecuzione, questo è già previsto nell’ultimo Ordine di Esecuzione notificatogli) emesso dal medesimo PM competente.

Pubblicazione legale

Le tipologie di contratti di compravendita immobiliare . Il contratto di vendita immobiliare può essere : a misura (se nel contratto è indicata con precisione la misura dell’immobile e il prezzo è stabilito in un tanto per ogni unità di misura, art. 1537 c.c.); a corpo (se il prezzo è fissato in modo forfettario con riferimento all’intero immobile, art. 1538 c.c.). La differenza è importante perché, quando la misura effettiva dell’immobile non corrisponde a quella indicata in contratto, i rimedi applicabili (riduzione o supplemento di prezzo; recesso dal contratto) sono diversi nella vendita a misura e in quella a corpo. Per la vendita di edifici , ai fini della validità del contratto, rileva la regolarità urbanistica della costruzione. A norma dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/20011, infatti, gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione, o scioglimento della comunione, di diritti reali, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria: ciò vale solo per edifici o parti di essi la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985. L’art. 40 della L. n. 47/19852, il quale prevede la nullità degli atti inter vivos aventi ad oggetto immobili realizzati – in epoca anteriore – in totale difformità della concessione o in assenza di quest’ultima, non prevede gli atti di scioglimento della comunione i quali, pertanto, non sono soggetti alla detta disciplina. Al fine di poter esercitare l’azione di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. l’indicazione degli estremi del permesso di costruire è chiesta anche nel contratto preliminare di vendita di immobili (Cass. civ. 22 maggio 2008, n. 13225). La vendita immobiliare e il certificato di abitabilità Nella vendita di immobile destinato ad abitazione , il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone legittimo godimento e commerciabilità. Il mancato rilascio integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene (a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza, salva, ovviamente, la rilevanza in senso contrario del successivo rilascio di detto certificato: Cass. civ. 12 marzo 2014, n. 5778). Vendita di immobile da costruire E’ ammissibile la vendita di immobile da costruire . Il costruttore, per finanziare il progetto edilizio da iniziare o completare, vende (o più spesso promette in vendita con un contratto preliminare) gli appartamenti non ancora costruiti; e normalmente incassa un acconto. Ma l’operazione può finire male: se il venditore entra in crisi, non completa la costruzione, cessa l’attività e magari fallisce. La Legge delega 210/20043 e il D.Lgs. n. 122/20054 proteggono i compratori contro tali rischi con strumenti di tutela a favore di chi stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, tra i quali la prescrizione di una serie di contenuti necessari del contratto. Essa prevede l’obbligo del venditore di garantire con fideiussione bancaria l’eventuale restituzione degli acconti versati; una serie di indicazioni da inserire in contratto per rendere precisi e trasparenti i termini dell’operazione; regole per limitare il rischio che il compratore perda l’immobile a causa di procedimenti di esecuzione forzata promossi dai creditori del venditore. La giurisprudenza (Cass. civ. 10 marzo 2011, n. 5749) ritiene nullo il contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire a causa della mancata indicazione, nel contratto stesso, degli estremi del titolo che abilita a costruire o della sua richiesta, in violazione del D.Lgs. n. 122/2005: sono da ritenersi immobili da costruire, in base a tale normativa, tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale-edificatoria. Dal lato iniziale, dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire o l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità. Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale esclude dall’ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto “sulla carta”, ossia già allo stato di progetto ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente. Spese condominiali: come funziona la suddivisione Nel rapporto tra venditore e acquirente – salvo diversa convenzione tra le parti – è operante il principio della personalità delle obbligazioni: l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. Se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. In giurisprudenza, si è posto il problema riguardante la vendita di un’unità immobiliare situata in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione. Ci si è chiesto chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese in mancanza di accordo fra le parti e quale sia il momento in cui sorge la relativa obbligazione. Per i giudici la soluzione è legata alla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. In presenza di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro dell’appostazione di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea. Vendita di un’unita sola in condominio: cosa sapere In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea; ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio. Qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula. Contratto di compravendita immobiliare, quali sono gli elementi essenziali Dobbiamo innanzitutto fare un distinguo tra “oggetto” e “soggetto” di un contratto di compravendita. Vediamoli nel dettaglio. Soggetti della vendita Oltre alle persone fisiche, possono cedere o acquistare anche le persone giuridiche nei cui confronti è caduta la disposizione dell’art. 17 c.c. che prevedeva la necessità dell’autorizzazione governativa, per effetto dell’art. 13 della L. n. 127/19971. Stesso discorso per le organizzazioni di volontariato prive di personalità giuridica. Anche le associazioni non riconosciute possono rendersi acquirenti di beni immobili dopo la modifica dell’art. 2659 c.c. introdotta con la L. n. 52/19852. Oggetto della compravendita Per oggetto della vendita s’intende tanto il diritto trasferito quanto, indifferentemente, la cosa su cui cade tale diritto. L’oggetto deve essere determinato o almeno determinabile, occorrendo dunque l’indicazione precisa sia del diritto sia della cosa, o dei criteri di identificazione della stessa (Cass. civ. 25 marzo 1987, n. 2891). Nella compravendita dei beni immobili l’indicazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva ed alle indicazioni topografico-catastali e non già secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto (Cass. civ. 26 aprile 2010, n. 9896; Cass. civ. 29 maggio 2007, n. 12506). Nel caso di vendita di una porzione di terreno, il requisito della determinabilità deve ritenersi sussistente qualora il contratto indichi non soltanto la misura esatta della superficie venduta, da distaccarsi dalla porzione maggiore appartenente al venditore, ma ad un tempo specifichi dati oggettivi idonei a non lasciare margini di dubbio sull’identità del terreno venduto (Cass. civ. 10 luglio 2014, n. 15843). L’oggetto della vendita, oltre che determinato o determinabile, deve essere possibile e lecito (art. 1346 c.c.). Nel requisito della possibilità si comprende sia l’alienabilità del diritto sia la commerciabilità della cosa o del bene: nel senso che la cosa o il diritto alienati non devono appartenere, a pena di nullità del contratto, a quella categoria di beni e diritti che il codice civile o leggi speciali definiscono espressamente (Cass. civ. 15 gennaio 2000, n. 409) incommerciabili o inalienabili: ad esempio, edifici abusivi o non perfettamente condonati o privi del previsto diritto di parcheggio. Il pagamento del prezzo Il prezzo è il corrispettivo in denaro – l’obbligazione principale del compratore – che il compratore deve al venditore per la cosa o il diritto che questo gli ha alienato. E’ fissato d’accordo fra le parti, ma può accadere che nel contratto il prezzo risulti non determinato, né determinabile in base ai criteri stabiliti dalle parti. In tal caso, il prezzo applicabile è quello che risulta da una serie di criteri legali, indicati dall’art. 1474 c.c., con riferimento ad alcune categorie di beni. Il prezzo va pagato nel tempo e nel luogo fissati dal contratto (art. 1498 c.c.). Se il contratto non prevede nulla, il prezzo va pagato al momento della consegna e nel luogo di questa. Il prezzo di compravendita deve ritenersi inesistente, con conseguente nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale (art. 1418 c.c.), non nell’ipotesi di una pattuizione di prezzo tenue, vile ed irrisorio, ma quando risulti concordato un prezzo obiettivamente non serio, o perché privo di valore reale e perciò meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato. Non incide sulla validità del contratto la circostanza che il prezzo, pur in origine seriamente pattuito, non sia stato poi in concreto pagato (Cass. civ. 28 agosto 1993, n. 9144). Solo l’omessa indicazione del prezzo o la sua indeterminabilità comportano nullità del contratto risolvendosi nella mancanza di uno dei requisiti essenziali dello stesso, mentre l’omesso pagamento del prezzo pattuito può dar luogo soltanto alla sua risoluzione (Cass. civ. 14 dicembre 1988, n. 6816). Il prezzo può essere determinato o anche solo determinabile in base a criteri convenzionali o legali, la cui indicazione, quando si tratta di vendita di immobili, deve risultare dal documento, essendo in tal caso la forma scritta richiesta ad substantiam1 dalla legge (Cass. civ. 23 gennaio 1988, n. 523) e non possono operare i criteri legali suppletivi e integrativi ex art. 1474 c.c. Le obbligazioni del venditore La legge pone a carico del venditore tre obblighi principali (art. 1476 c.c.): a) consegnare la cosa al compratore; la legge specifica in particolare: modalità di consegna e luogo della consegna; b) far acquistare la proprietà al compratore, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto; c) prestare al compratore la garanzia per i vizi della cosa (art. 1492 ss. c.c.) e per l’evizione (art. 1481 ss. c.c.). La forma del contratto di compravendita A differenza dei beni mobili, per la vendita o promessa di vendita di beni immobili è prevista la forma scritta a pena di nullità: atto pubblico o scrittura privata (artt. 1350, n. 1, e 1351 c.c.). Anche le modifiche relative all’identità dell’immobile, concordate tra le parti successivamente alla stipulazione del contratto, preliminare o definitivo, devono avvenire in forma scritta (Cass. civ. 25 marzo 1987, n. 2891). In tema di compravendita immobiliare, ai fini della configurabilità dell’atto scritto richiesto ad substantiam per la validità del negozio, occorre che in esso risulti inequivocabilmente la manifestazione specifica della volontà di concludere il suddetto contratto, non potendosi ricorrere ad elementi esterni all’atto scritto per accertare l’esistenza di tale volontà (Cass. civ. 16 settembre 2014, n. 19488). Il contratto privo della forma richiesta ad substantiam è nullo e non può essere sanato (Cass. civ. 3 gennaio 2001, n. 59). Quali sono le fasi di compravendita immobiliare? Le compravendite immobiliari si articolano generalmente in tre distinte fasi: • le trattative precontrattuali; • la sottoscrizione del contratto preliminare; • la stipulazione del contratto definitivo. Durante le varie fasi le parti devono comportarsi secondo correttezza. L’art. 1337 c.c., nel sancire il dovere di comportarsi secondo buona fede, prevede una responsabilità a carico della parte che venga meno a tale dovere, per i danni che ne derivano all’altra parte. Tale responsabilità sussiste sia nel caso in cui le trattative si concludano con la stipulazione del contratto sia nel caso in cui vengano interrotte. L’obbligo di buona fede va inteso in senso oggettivo: è sufficiente, pertanto, un qualunque comportamento, anche meramente colposo, che conduca all’interruzione delle trattative, eludendo le aspettative della controparte che abbia sostenuto spese o rinunciato a occasioni più favorevoli. La fase precontrattuale: forma e contenuto degli atti preparatori ATTI PREPARATORI • Libertà delle parti di determinarne forma e contenuto: ◦ meri fatti (contatti telefonici, gli incontri, le visite e i sopralluoghi); ◦ atti (lettera di intenti). • Manifestazioni di interesse, senza alcuna efficacia vincolante: ◦ opportuno inserire nelle comunicazioni scambiate tra le parti clausole che esprimano i limiti delle proposte eventualmente formulate. • Piena facoltà delle parti di verificare la propria convenienza alla stipulazione del contratto stesso. Le compravendite immobiliari si perfezionano al termine di un iter, caratterizzato da una fase precontrattuale durante la quale le parti, acquirente e venditore . Pongono in essere diversi atti (preparatori) alla conclusione del contratto. Si tratta di atti propedeutici e prodromici alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ciascuno dei quali produce effetti giuridici. Sono atti negoziali coordinati e finalizzati al conseguimento dello stesso obiettivo: la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ossia il trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) a fronte di un corrispettivo. È assai raro che l’acquisto di un’unità immobiliare si concluda istantaneamente con l’accordo di venditore e acquirente e la contestuale stipula dell’atto di trasferimento; nella prassi le compravendite immobiliari si realizzano per lo più in tre distinte fasi: • le trattative precontrattuali; • la sottoscrizione del contratto preliminare; • la stipulazione del contratto definitivo. Per quanto attiene alla forma e al contenuto di tali atti prodromici, le parti sono libere di determinarne la forma e il contenuto: alcuni consistono in meri fatti, quali i contatti telefonici, gli incontri, le visite e i sopralluoghi, altri si concretano in atti come nell’ipotesi di lettera di intenti. In ogni caso, tali manifestazioni di volontà possono considerarsi manifestazioni di interesse, senza alcuna efficacia vincolante. Al fine di evitare che insorga confusione tra intese precontrattuali e contratto preliminare è comunque opportuno che nella fase che precede la stipulazione del contratto siano chiaramente fornite tutte le informazioni e precisati i termini delle trattative stesse; è essenziale che nelle scritture sottoscritte e scambiate tra le parti, lettera di intenti o comunicazione con cui il potenziale acquirente manifesta al venditore un interesse all’affare, siano chiaramente evidenziati i limiti delle proposte eventualmente formulate, prevedendo clausole che riconoscano senza ombra di dubbio che quanto espresso nella lettera di intenti o nella manifestazione di interesse non ha efficacia vincolante. Libertà di recesso dal contratto di compravendita: cosa specifica la Legge Nella fase antecedente la conclusione del contratto le parti hanno piena facoltà di verificare la propria convenienza alla stipulazione del contratto stesso , e sono perciò libere di recedere indipendentemente dall’estrinsecazione di un giustificato motivo, sempre che sia rispettato il dovere di buona fede e, quindi, purché venga mantenuta informata la controparte circa la possibilità di conclusione del contratto e non venga omessa la comunicazione in ordine a circostanze significative rispetto alla economia del contratto medesimo (Cass. civ., 19 novembre 1994, n. 9802). Tuttavia, sebbene le trattative non facciano sorgere obbligazioni di natura contrattuale tra le parti, neppure l’obbligo di concludere il contratto, in caso di recesso dalle trattative può verificarsi un’ipotesi di responsabilità precontrattuale ogni qualvolta il comportamento di una parte abbia ingenerato nell’altra un affidamento, nella conclusione del contratto. D’altro canto, chi inizia le trattative non è solo per questo obbligato a condurle a termine o a non interromperle, né è tenuto a giustificare il suo comportamento, salvo che, in presenza di determinate circostanze soggettive ed oggettive, non si possa ravvisare nella sua condotta un comportamento sostanzialmente illecito perché contrario al generale precetto del neminem laedere. Errori da non commettere nel contratto di compravendita immobiliare l legislatore si accontenta della mera scrittura privata. Invece, è estremamente opportuno e preferibile che l’atto notarile di compravendita sia redatto e stipulato in forma di atto pubblico Gli atti notarili possono essere atti pubblici o scritture private autenticate. L’atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti (art. 2700 c.c.). La scrittura privata impegna solo colui che la sottoscrive e nessun altro. Gli atti pubblici di compravendita devono essere registrati e trascritti: non accettate mai di registrare il contratto senza farlo trascrivere presso la competente (per territorio) Conservatoria dei Registri Immobiliari. Solo la trascrizione assolve all’effetto traslativo della proprietà. La trascrizione viene effettuata mediante la presentazione di una nota, nella quale vengono indicati gli estremi relativi all’atto immobiliare, precisando che esso ha luogo contro il soggetto che aliena il diritto di proprietà e a favore della parte acquirente.

Sentenza giudiziaria

Istanza di sospensione ex art. 373 c.p.c. procedimentoo CTR in materia di accertamento induttivo anno (criterio di determinazione percentuali di ricarico; adeguatezza agli studi di settore) avverso AG. ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE e ricorso Corte di Cassazione, sez. Tributaria

Titolo professionale

Approfondito aggiornamento professionale in materia penale, deontologica, previdenziale.