Avvocato Marco Accossano a Milano

Marco Accossano

Avvocato civilista a Milano


Informazioni generali

Avvocato dal 1994, collaboratore di primari studi legali di Genova e Milano, Cassazionista dal 2007. Dal 2010 titolare di proprio studio legale a Milano. Competenze nel diritto civile, societario, appalti, diritto immobiliare, condominiale e delle locazioni, cessione e affitto di azienda, problematiche societarie, analisi dei crediti in sofferenza, responsabilità professionale e di amministratori e liquidatori di società, ampia esperienza nel contenzioso civile anche di legittimità, nella contrattualistica, locazioni uso abitativo e commerciale, arbitrati ed ADR. Dal 2016 giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Torino.

Esperienza


Diritto condominiale

Ho patrocinato numerose cause in materia condominiale sia dalla parte dei condòmini che dalla parte del condominio. Ho approfondita conoscenza sulle cause di nullità e annullabilità delle delibere condominiali, sui doveri e le responsabilità dell'amministratore di condominio, sulle procedure corrette di affidamento e gestione dei lavori condominiali e sui compiti e le funzioni degli organi consultivi dei condomini.


Locazioni

Ho maturato approfondita conoscenza della materia grazie alla numerosa casistica affrontata, sia dalla parte del conduttore che del locatore, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo e non abitativo, ed alle problematiche relativi agli affitti e cessioni di aziende


Sfratto

Ho maturato approfondita conoscenza della materia grazie alla numerosa casistica affrontata, sia dalla parte del conduttore che del locatore, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo e non abitativo.


Altre categorie:

Diritto civile, Locazioni, Recupero crediti, Pignoramento, Contratti, Diritto immobiliare, Sfratto, Diritto di famiglia, Eredità e successioni, Separazione, Divorzio, Fallimento e proc. concorsuali, Usura, Sicurezza ed infortuni sul lavoro, Incidenti stradali, Multe e contravvenzioni, Arbitrato, Mediazione, Negoziazione assistita, Tutela dei minori, Gratuito patrocinio, Cassazione, Domiciliazioni, Risarcimento danni.


Referenze

Pubblicazione legale

L'obbligo di registrazione del contratto di locazione e l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato

Pubblicato su IUSTLAB

L'obbligo di registrazione del contratto di locazione e l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato Il locatore, che abbia ottenuto un provvedimento del giudice che ordini al conduttore di rilasciare l'immobile locato, deve dimostrare che il contratto è stato regolarmente registrato, come previsto dall'art.7, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n.431: la Corte Costituzionale, con sentenza n.333 del 5 ottobre 2001, ha infatti dichiarato l'illegittimità delle altre condizioni indicate dalla norma per poter procedere al rilascio dell'immobile (regolarità della posizione fiscale quanto al pagamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, al pagamento dell'ICI e dell'imposta sui redditi relativi ai canoni). Questo problema è stato di fatto superato, in quanto l'art.1, comma 347, legge n.311/2005 (legge finanziaria 2005), ha espressamente stabilito la nullità del contratto di locazione che non sia stato registrato. Finalità della norma è dunque di scoraggiare l’occultamento dei redditi derivanti dalla locazione dei fabbricati. Che succede in caso di errata o tardiva registrazione, casi tutt'altro che infrequenti nella pratica? Nell'ipotesi di errata registrazione, secondo un'interpretazione costituzionalmente orientata del citato art.1, comma 347, con riferimento all’art.10, comma 3, legge n.212/2000 (c.d. Statuto del contribuente, secondo cui le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto), qualora il locatore abbia comunque posto l'agenzia delle entrate nelle condizioni di sottoporre a corretta tassazione il contratto di locazione non vi è, nei fatti, alcuna elusione dei redditi derivanti dal rapporto di locazione, per cui non può essere dichiarata la nullità del contratto di locazione. L'avvenuta registrazione tardiva del contratto di locazione ne sana la nullità con efficacia retroattiva, per cui ben può il locatore, che non aveva inizialmente registrato il contratto di locazione, registrarlo tardivamente sanandone così la nullità ed agire per il rilascio in forza di detto contratto, La sanatoria del contratto di locazione originariamente non registrato opera anche nell'ipotesi in cui il locatore vi provveda successivamente al conduttore, che non potrà rifiutarsi di corrispondere il canone di locazione pattuito nel contratto medesimo (la disciplina applicabile ai contratti di locazione no nregistrati di cui all'art.3, comma 8, D.Lgs. 13 marzo 2011, n.23, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla corte Costituzionale con sentenza n.50 del 14 marzo 2914).

Pubblicazione legale

La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

Pubblicato su IUSTLAB

La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore I contratti di locazione ad uso abitativo sono oggi disciplinati dalla legge 9 dicembre 1998, n.431 (se stipulati successivamente alla sua entrata in vigore, e quindi ormai praticamente la totalità dei contratti di locazione). La loro durata non può essere inferiore a quattro anni (art.2, comma 1,), oppure a tre anni nelle ipotesi di contratti stipulati sulla base di accordi locali (art.3, comma 4), ma in entrambe le ipotesi il locatore alla prima scadenza non può dare disdetta se non per uno dei seguenti motivi, indicati nell'art.3, comma 1, della legge 431/1998: a) qualora intenda destinare l'immobile locato ad uso abitativo, ovvero commerciale, artigianale o professionale, in suo favore od in favore dl coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (lett. a); b) qualora il locatore - se persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, cultuali o di culto - intenda destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire le proprie finalità e contemporaneamente offra al conduttore altro immobile di cui abbia la piena disponibilità (lett. b); c) qualora il conduttore abbia la piena disponibilità di altro alloggio libero e nello stesso comune ove è posto l'immobile locato (lett. c); d) qualora l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito, ovvero del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di lavori indispensabili (lett. d); e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, la demolizione, la radicale trasformazione ovvero, se l'immobile locato è posto all'ultimo piano, qualora il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge per la cui esecuzione sia indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile (lett. e); f) qualora il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, salvo il caso di legittima successione nel contratto di locazione (lett. f); g) quando il locatore intenda venere l'immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili abitativi oltre al proprio, ipotesi nella quale è però previsto il diritto di prelazione in favore del conduttore si sensi degli artt.38 e 39 legge 392/1978 (lett. g). L'elenco ha carattere tassativo, il che significa che se la disdetta non rientra esattamente in uno dei casi previsti è nulla, cioè non è produttiva di alcun effetto. Se inoltre il locatore ha riacquistato la disponibilità dell'immobile per effetto dell'illegittimo esercizio del potere di disdetta, è tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. Occorre pertanto prestare molta attenzione da parte del conduttore, qualora riceva disdetta dal contratto di locazione alla prima scadenza per uno dei motivi sopra elencati, al comportamento del locatore successivo alla liberazione dell'immobile, per verificare se effettivamente il locatore ha poi eseguito le attività per le quali ha dato disdetta. Analogamente, qualora il locatore proponga azione di sfratto (intimazione di licenza per finita locazione) il conduttore potrebbe già paralizzarne l'azione eccependo l'illegittimo esercizio del potere di disdetta dal contratto alla prima scadenza.

Caso legale seguito

Interessi di mora e Condominio

Il Condominio non è imprenditore commerciale ai sensi del D.Lgs. 231/2002

La controversia nasce da una richiesta di pagamento dell'impresa appaltatrice ad un Condominio per opere eseguite, eseguito in ritardo dal Condominio con richiesta dell'impresa che fossero fossero riconosciuti gli interessi di mora di cui al D.Lgs. 231/2002. Quale avvocato del Condominio ho impugnato la sentenza del Tribunale, che aveva affermato la debenza degli interessi di mora ai sensi del D.Lgs. 231/2002, vincendo la causa in appello. La Corte, condividendo le mie argomentazioni, ha affermato che il contratto di appalto tra un Condominio e l'impresa appaltatrice non è una transazione commerciale ai sensi dell’art.2, comma 1, lett. a), del D.Lgs. 9.10.2002, n.231, in quanto non si tratta di contratto stipulato tra imprese. Il condominio è infatti un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass. n. 826/1997; Cass. n. 12204/1997; Cass. n. 7544/1995), il cui amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei condomini ed in tale veste ha stipulato il contratto di appalto con l'impresa esecutrice dei lavori. Il rapporto contrattuale vincola pertanto i singoli condomini, i quali, essendo persone fisiche che agiscono per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, non possono essere considerati imprenditori, ma consumatori. Non sono pertanto dovuti da parte del Condominio gli interessi di mora ai sensi del D.Lgs. 231/2002 sui ritardati pagamenti all'impresa appaltatrice, ma sono dovuti gli interessi al saggio legale, di gran lunga inferirore.

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Lo studio

Marco Accossano
Via Cesare Lombroso 54
Milano (MI)

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