Fondo art 1135 lavori straordinari e Superbonus

Pubblicazione legale: Fondo art 1135 lavori straordinari e Superbonus L’art. 1135 cc stabilisce che l’assemblea condominiale, deliberando opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Questa disposizione non è una mera formalità amministrativa, ma costituisce un requisito sostanziale di validità della delibera. La costituzione del fondo speciale è ritenuta condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, la cui omissione genera nullità per violazione di norma imperativa. La Giurisprudenza sull’art. 1135 cc La Suprema Corte (Sez. Un., 7 marzo 2005 n. 4806) ha stabilito che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali e, con successiva pronuncia resa sempre a Sezioni Unite (14 aprile 2021, n. 9839), ha specificato che sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume. L’assenza di fondo speciale è dunque causa di nullità perché la deliberazione inerente alla realizzazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni è sia priva di un elemento essenziale che violativa di una norma imperativa, inoltre il fondo non può essere costituito solo virtualmente e sotto il profilo contabile ma è necessario che venga effettivamente formato (in questo senso, ex multis, Cass., 5 aprile 2023, n. 9388; Trib. Bergamo, 22 giugno 2023, n. 1348; Trib. Modena, 16 maggio 2019, n. 763; Trib. Roma, 28 settembre 2018, n. 18320). Tale norma è stata spesso messa in discussione per lavorazioni straordinarie attinenti il Superbonus. Ci si è chiesti, in particolare, se la pattuizione con la ditta appaltatrice dello sconto in fattura pari al bonus sia elemento di per sé sufficiente per superare la previsione obbligatoria di un fondo speciale in assenza di una specifica deroga normativa. La pronuncia del Tribunale di Bologna n 2139/2022 Un primo arresto giurisprudenziale del Tribunale di Bologna sosteneva che l’art. 121 DL 34/2020 derogasse l’art. 1135 cc. Lo scopo perseguito dalla norma citata avrebbe valenza pubblicistica, volta a realizzare non tanto l’interesse dei proprietari di immobili, quanto quello generale della riduzione dell’inquinamento e, conseguentemente, lo stesso bene salute, in quanto mira ad eliminare una delle maggiori cause dell’emissione del gas serra. La medesima delibera impugnata, però, prevede che “resta fermo che il mancato perfezionamento della cessione del credito d’ imposta comporterà l’obbligo per il condominio di saldare l’Impresa”. Questo punto esprime una volontà dei condomini di effettuare in ogni caso i lavori deliberati dall’assemblea. La conseguenza è che, effettivamente, potrebbero crearsi dei problemi di liquidità per il condominio se dei condomini rimanessero morosi, con conseguente maggior esborso da parte degli altri. Ritiene il giudicante che ciò non sia sufficiente per rendere obbligatoria l’approvazione del fondo speciale, e quindi nulla o annullabile la delibera. Piuttosto, ne vincolerebbe la costituzione nel momento in cui venisse rigettata la domanda volta ad ottenere la cessione del credito. La pronuncia del Tribunale di Campobasso del 18.03.2025 In tempi più recenti e con maggiore attenzione al dettato normativo, analizzando in modo specifico il rapporto tra l’art. 1135 cc e il DL 34/2020, il Tribunale di Campobasso, con sentenza del 18.03.2025 nel proc. civ. n. 825/2022, ha chiarito come “la disciplina sulla maxi-detrazione, Super bonus 110%, ha derogato espressamente alle regole civilistiche sulle maggioranze necessarie in assemblea per assumere delibere valide, ma nulla ha previsto circa l’obbligo imposto dall’art. 1135 c.c. di costituire un fondo speciale quando si approvano interventi di manutenzione straordinaria. Posto che tutti i lavori oggetto del (contratto di appalto) sono di tipo straordinario e che la volontà comune condominiale circa la loro realizzazione deve risultare da una delibera valida, appare corretto dedurne che la mancata costituzione del citato fondo comporti automaticamente che detta delibera sia nulla”. Conclusioni Ad oggi, quindi, è da considersi nulla la delibera assembleare che ha previsto lavori straordinari, anche da effettuarsi con lo sconto in fattura, priva della contestuale costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135 cc.

Fonte: Consulenza Legale Superbonus - leggi l'articolo