Martino Colombo

Pubblicazione legale

Con l’ordinanza n. 12589 del 2020, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio importante per chi acquista un immobile in condominio: il nuovo proprietario non è tenuto a pagare le obbligazioni verso terzi sorte prima del suo ingresso nel condominio. Il caso nasce dal ricorso di un condomino che si opponeva a un precetto da oltre 99.000 euro, relativo all’attività di un avvocato svolta per il condominio tra il 2002 e il 2008. L’immobile, però, era stato acquistato solo nel 2013. Dopo una decisione favorevole in primo grado, la Corte d’Appello aveva ribaltato il verdetto, ritenendo applicabile l’art. 1104 c.c., secondo cui il nuovo acquirente sarebbe solidalmente responsabile con il precedente proprietario. La Cassazione, però, ha accolto il ricorso, chiarendo che i debiti verso terzi – come quelli per prestazioni professionali – non rientrano nei “contributi” menzionati dall’art. 1104 c.c., che si riferisce ai rapporti tra comunisti e non con terzi. Allo stesso modo, l’art. 63 disp. att. c.c., che sancisce la solidarietà dell’acquirente con il venditore per i contributi condominiali, si applica solo alle quote relative all’anno in corso e a quello precedente. Il principio affermato dalla Suprema Corte è chiaro: l’obbligo del condomino di partecipare alle spese sorge solo se egli era già parte del condominio al momento in cui è nato il debito. Per le spese straordinarie, questo momento coincide con la delibera assembleare che le approva; per quelle ordinarie, con l’effettiva esecuzione dei lavori o la prestazione del servizio. In tal senso, la giurisprudenza aveva già chiarito (Cass. n. 24654/2010 e Cass. n. 8782/2013) che, salvo diverso accordo tra le parti, i costi di lavori straordinari spettano a chi era proprietario all’epoca della delibera che li ha approvati. L’acquirente, se costretto a pagare, può comunque agire in regresso contro il venditore. Da ultimo, è utile ricordare che la cosiddetta “liberatoria condominiale” è in realtà un semplice attestato dello stato dei pagamenti, rilasciato dall’amministratore su richiesta. Non ha efficacia liberatoria in senso stretto: solo l’assemblea può esonerare un condomino moroso, e ciò richiede l’unanimità. In conclusione, chi acquista un immobile in condominio non deve temere di rispondere per debiti anteriori alla compravendita, salvo che rientrino nei limiti di tempo previsti dalla legge. La Cassazione, con questa pronuncia, rafforza la tutela dell’acquirente e fa chiarezza su un tema spesso fonte di contenzioso.

Pubblicazione legale

In ambito condominiale, la manutenzione dei balconi è spesso oggetto di dibattiti e contenziosi. La giurisprudenza ha chiarito nel tempo la distinzione tra ciò che è di proprietà esclusiva e ciò che rientra nelle parti comuni dell’edificio, con conseguenze dirette sulla ripartizione delle spese. Partiamo dalle ringhiere e dai divisori tra balconi. Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza n. 10848/2020), questi elementi, pur facendo parte dei balconi aggettanti (cioè sporgenti dalla facciata), devono considerarsi parti comuni dell’edificio quando contribuiscono al decoro architettonico. In quanto elementi visibili, simmetrici e uniformi per materiali e forma, sono ritenuti essenziali per l'estetica della facciata e, pertanto, le spese per la loro sostituzione devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Diversa è la questione della struttura del balcone aggettante . La Cassazione ha stabilito in più occasioni (es. sentenze n. 218/2011 e n. 15913/2007) che i balconi sporgenti sono una pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare cui appartengono, non essendo funzionali né all’uso comune né alla struttura dell’edificio. Di conseguenza, le spese per la loro manutenzione ordinaria o straordinaria (come interventi sul piano calpestabile o sulla struttura portante) sono a carico del singolo proprietario. Un'eccezione importante riguarda i frontalini , ovvero la parte frontale del balcone. Se questi elementi hanno valenza decorativa e si inseriscono armonicamente nella facciata dell’edificio, la giurisprudenza – da ultimo il Tribunale di Roma con sentenza n. 915/2021 – li considera beni comuni. In tal caso, la loro manutenzione è a carico del condominio, con ripartizione delle spese tra tutti i condòmini, indipendentemente dal fatto che siano o meno proprietari di balconi. Infine, attenzione particolare va al sottobalcone o cielino , la parte inferiore visibile da chi si trova al piano sottostante. Anche in questo caso, vale la regola generale della proprietà esclusiva: la manutenzione ordinaria è a carico del proprietario del balcone. Tuttavia, se il sottobalcone assume un ruolo decorativo nel prospetto dell’edificio, le spese per il suo restauro si ripartiscono tra tutti i condomini. Va poi precisato che, in caso di danni a terzi causati da distacchi di materiale dal sottobalcone per cattiva manutenzione, la responsabilità – e i costi del risarcimento – ricadono esclusivamente sul proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone appartiene. In sintesi, il criterio guida è la funzione: se l’elemento ha scopo decorativo e contribuisce al decoro dell’edificio, è parte comune; se serve esclusivamente il singolo appartamento, resta di proprietà esclusiva, con costi e responsabilità a carico del relativo proprietario.

Pubblicazione legale

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025, hanno definitivamente riconosciuto la legittimità della rinuncia unilaterale alla proprietà immobiliare , anche per motivi puramente personali, con acquisizione automatica del bene al patrimonio dello Stato ai sensi dell’art. 827 c.c. La decisione trae origine da due giudizi nei quali i proprietari avevano rinunciato, con atto notarile, ai rispettivi immobili ormai privi di utilità economica, gravati da vincoli e oneri tali da renderne impossibile l’uso o la valorizzazione. Il Ministero dell’Economia e l’Agenzia del Demanio avevano impugnato gli atti, sostenendo che nel nostro ordinamento non esisterebbe una facoltà di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare e che, quindi, tali atti sarebbero contrari alla legge o comunque privi di causa meritevole di tutela. La questione ha riacceso un dibattito antico: da un lato la funzione sociale della proprietà sancita dall’art. 42 Cost., dall’altro il diritto del proprietario di disporre liberamente del bene riconosciuto dall’art. 832 c.c. Con una pronuncia destinata a segnare un punto fermo, la Cassazione ha stabilito che il proprietario può liberarsi del proprio bene immobile mediante un atto unilaterale non recettizio , senza che sia necessario il consenso dell’Amministrazione o che questa possa opporsi. Il rifiuto della rinuncia – spiega la Corte – equivarrebbe a imporre al cittadino un “dovere di restare proprietario” , privo di fondamento costituzionale. L’art. 42 Cost., infatti, non impone la proprietà come obbligo per motivi di interesse generale. La Suprema Corte ha inoltre chiarito che non è sindacabile il fine “egoistico” del proprietario che intenda rinunciare: il giudice non può valutarne la meritevolezza, salvo che il legislatore introduca limiti specifici. L’effetto automatico dell’acquisizione statale è una semplice conseguenza legale della vacanza del bene, e non un elemento che incide sulla validità dell’atto. L’atto di rinuncia deve essere redatto per atto notarile e trascritto nei registri immobiliari , con successiva comunicazione all’Agenzia del Demanio. La sua validità, tuttavia, non dipende da quest’ultima formalità. La Corte ha precisato che la rinuncia non può essere usata come strumento elusivo per sottrarsi a responsabilità pregresse o a obblighi già maturati, come il pagamento di imposte o l’esecuzione di ordinanze di bonifica. Restano, inoltre, esercitabili dai creditori eventuali azioni revocatorie nei confronti del rinunciante. La pronuncia delle Sezioni Unite segna una svolta storica: la proprietà non è più un vincolo ineludibile , ma un diritto liberamente disponibile anche in senso “negativo”. In un’epoca in cui molti immobili perdono valore o diventano fonte di oneri insostenibili, la Corte riconosce al cittadino la possibilità di restituire il bene allo Stato , affermando un principio di libertà proprietaria coerente con la realtà economica contemporanea.