Parere
sulla possibilità di usucapire un immobile, unendo al proprio possesso quello
del dante causa (ergo: presupposti
trasferimento), nonché sull’ammissibilità della domanda di acquisto per
usucapione del diritto di proprietà di un immobile abusivo.
1)
trasferimento del possesso: in tema di accessione nel possesso, di cui all'art. 1146, comma 2,
c.c., la più recente e dominante giurisprudenza della Suprema Corte sembra
ammettere il trapasso/trasferimento del possesso dall'uno all'altro dei
successivi possessori; ciò, tuttavia, sul presupposto che “il trasferimento trovi la propria
giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o
altro diritto reale sul bene”, escludendo, dunque, che oggetto del
trasferimento possa essere “costituito
dal mero potere di fatto sulla cosa” (Cass. n.20715/2018; nella stessa
direzione anche le più recenti pronunce Cass. civ. n. 19940/2022 e Cass. civ.
n. 8596/2022). In tale ultimo caso, il venditore si era dichiarato proprietario
del bene stesso per usucapione, pur in assenza di sentenza dichiarativa
dell'intervenuta usucapione e la Corte aveva comunque ritenuto che “il
titolo vantato dal (OMISSIS) e dall’ (OMISSIS) fosse astrattamente idoneo al
trasferimento della proprietà del bene di cui è causa, posto che a tal fine è sufficiente anche un
‘…acquisto invalido o proveniente a non domino’” (richiamando a tal fine l’ordinanza della Cass. n.22348/2011).
Secondo tale concorde e più recente giurisprudenza, pertanto,
sarebbe possibile unire il proprio
possesso (sul presupposto che lo stesso sia continuo, ininterrotto e pacifico) a
quello del dante causa ai fini dell’usucapione e per fare ciò sarebbe
sufficiente anche la sola scrittura privata che fornisca la prova di aver
acquisito un titolo astrattamente idoneo.
2)
Domanda di usucapione su immobile abusivo: in considerazione, altresì, della riferita abusività/non regolarità
dell’immobile che ci occupa, occorreva, poi, verificare se sussiste la
possibilità di acquistare per usucapione il diritto di proprietà anche su un immobile abusivo; ulteriore approfondimento che
risultava essere una conditio sine qua
non rispetto al precedente in ordine alla trasferibilità del possesso.
Ebbene, anche in tal caso, l’orientamento della
recente e dominante giurisprudenza sembra prevedere tale soluzione che è stata
prospettata ex plurimis dalla recente
sentenza del Tribunale di Catanzaro (ordinanza n. 696 del 24.3.2023),
evidenziando l’irrilevanza della condizione di abusività dell’immobile
oggetto della domanda ai fini dell’accoglimento o del rigetto della stessa: “E' possibile presentare richiesta di
acquisto tramite usucapione anche per immobili abusivi non regolarizzati dal
punto di vista urbanistico ed edilizio”; ciò richiamando
l’evoluzione della più recente giurisprudenza di legittimità sulla previsione
dell’acquisto per usucapione del diritto di proprietà di un
immobile “anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che
il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito
del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad
usucapionem” (Cass. n.6727/2018;
in tal senso anche Cass. n.3979/2013).
Tale
ultimo orientamento pare aver superato/soppiantato il precedente secondo il
quale non si poteva dar luogo all'usucapione di un manufatto abusivo, nemmeno
dopo lo scadere dei 20 anni previsti dalla legge (principio stabilito dal Tar
del Lazio con sentenza n.2606/2011).
Anche
sotto tale secondo ed ultimo aspetto, in definitiva e alla luce di quanto sopra
esposto, è possibile in linea generale ritenere l’ammissibilità dell’acquisto
tramite usucapione del diritto di proprietà di un immobile sebbene lo stesso sia
abusivo e/o da regolarizzare, fermo restando ovviamente che senza la sua
successiva eventuale regolarizzazione si andrà comunque incontro a tutte le
inevitabili preclusioni in punto di trasferimento a titolo derivativo, nonché
alle relative conseguenze sotto il profilo edilizio amministrativo (eventuali
sanzioni connesse all’abusività, ecc.)
Sono un Avvocato civilista specializzato principalmente nei settori di Diritto Immobiliare, Diritto di Famiglia, Responsabilità Medico-Sanitaria-Assicurativa, Risarcimento Danni, Successioni-Eredità, Contrattualistica. Relatore di convegni in ordine alle tematiche dei Condomini e delle Locazioni (con particolare focus sulle Locazioni Brevi), nella qualità di membro della Commissione Condomini e Locazioni dell'Ordine degli Avvocati di Roma.
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