Matteo Raimondi

Pubblicazione legale

Articolo di commento alla sentenza del 22 marzo 2019 n. 8230, le SS. UU. che ha finalmente risolto il conflitto in favore tra le contrapposte teorie della nullità formale e sostanziale dell’atto di compravendita in favore di una nullità meramente testuale, enunciando il seguente principio di diritto: "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".

Pubblicazione legale

Parere sulla possibilità di usucapire un immobile, unendo al proprio possesso quello del dante causa ( ergo : presupposti trasferimento), nonché sull’ammissibilità della domanda di acquisto per usucapione del diritto di proprietà di un immobile abusivo. 1) trasferimento del possesso : in tema di accessione nel possesso, di cui all'art. 1146, comma 2, c.c., la più recente e dominante giurisprudenza della Suprema Corte sembra ammettere il trapasso/trasferimento del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori; ciò, tuttavia, sul presupposto che “ il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene ”, escludendo, dunque, che oggetto del trasferimento possa essere “ costituito dal mero potere di fatto sulla cosa ” (Cass. n.20715/2018; nella stessa direzione anche le più recenti pronunce Cass. civ. n. 19940/2022 e Cass. civ. n. 8596/2022). In tale ultimo caso, il venditore si era dichiarato proprietario del bene stesso per usucapione, pur in assenza di sentenza dichiarativa dell'intervenuta usucapione e la Corte aveva comunque ritenuto che “ il titolo vantato dal (OMISSIS) e dall’ (OMISSIS) fosse astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà del bene di cui è causa, posto che a tal fine è sufficiente anche un ‘…acquisto invalido o proveniente a non domino ’ ” (richiamando a tal fine l’ordinanza della Cass. n.22348/2011). Secondo tale concorde e più recente giurisprudenza, pertanto, sarebbe possibile unire il proprio possesso (sul presupposto che lo stesso sia continuo, ininterrotto e pacifico) a quello del dante causa ai fini dell’usucapione e per fare ciò sarebbe sufficiente anche la sola scrittura privata che fornisca la prova di aver acquisito un titolo astrattamente idoneo. 2) Domanda di usucapione su immobile abusivo : in considerazione, altresì, della riferita abusività/non regolarità dell’immobile che ci occupa, occorreva, poi, verificare se sussiste la possibilità di acquistare per usucapione il diritto di proprietà anche su un immobile abusivo; ulteriore approfondimento che risultava essere una conditio sine qua non rispetto al precedente in ordine alla trasferibilità del possesso. Ebbene, anche in tal caso, l’orientamento della recente e dominante giurisprudenza sembra prevedere tale soluzione che è stata prospettata ex plurimis dalla recente sentenza del Tribunale di Catanzaro (ordinanza n. 696 del 24.3.2023), evidenziando l’irrilevanza della condizione di abusività dell’immobile oggetto della domanda ai fini dell’accoglimento o del rigetto della stessa: “ E' possibile presentare richiesta di acquisto tramite usucapione anche per immobili abusivi non regolarizzati dal punto di vista urbanistico ed edilizio ”; ciò richiamando l’evoluzione della più recente giurisprudenza di legittimità sulla previsione dell’acquisto per usucapione del diritto di proprietà di un immobile “ anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem ” (Cass. n.6727/2018; in tal senso anche Cass. n.3979/2013). Tale ultimo orientamento pare aver superato/soppiantato il precedente secondo il quale non si poteva dar luogo all'usucapione di un manufatto abusivo, nemmeno dopo lo scadere dei 20 anni previsti dalla legge (principio stabilito dal Tar del Lazio con sentenza n.2606/2011). Anche sotto tale secondo ed ultimo aspetto, in definitiva e alla luce di quanto sopra esposto, è possibile in linea generale ritenere l’ammissibilità dell’acquisto tramite usucapione del diritto di proprietà di un immobile sebbene lo stesso sia abusivo e/o da regolarizzare, fermo restando ovviamente che senza la sua successiva eventuale regolarizzazione si andrà comunque incontro a tutte le inevitabili preclusioni in punto di trasferimento a titolo derivativo, nonché alle relative conseguenze sotto il profilo edilizio amministrativo (eventuali sanzioni connesse all’abusività, ecc.)

Speaker ad evento

Convegno in ordine agli aspetti autorizzativi e sanzionatori delle locazioni brevi. Tutto quello che c'è da sapere su cosa fare per aprire un'attività di locazione turistica e le sanzioni previste per l'omesso e/o errato adempimento agli obblighi previsti ex lege.